（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）中國(guó)奧園和恒基兆業(yè)的合作始于2018年。

當(dāng)年4月，中國(guó)奧園與恒基地產(chǎn)簽訂廣州番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議，計(jì)劃在項(xiàng)目整合上發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)和資源，打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿性項(xiàng)目。

或許是此次合作讓恒基地產(chǎn)看到了中國(guó)奧園在城市更新賽道的實(shí)力，官宣不到一個(gè)月，兩者的合作范圍從一個(gè)舊改項(xiàng)目擴(kuò)大至粵港澳大灣區(qū)多領(lǐng)域合作。彼時(shí)，中國(guó)奧園城市舊改項(xiàng)目潛在可售資源約660億元，且絕大部分位于大灣區(qū)。

事實(shí)上，由于港資房企行事穩(wěn)健，中國(guó)奧園與恒基地產(chǎn)的合作一度僅限于廣州番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目，也就是“奧園恒基·學(xué)苑壹號(hào)”。直到該項(xiàng)目于2021年9月創(chuàng)造“開(kāi)盤(pán)2小時(shí)勁銷超10億”的好成績(jī)，雙方深度合作才得以展開(kāi)。

9月27日晚間，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，公司與Successful Lotus訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，后者將認(rèn)購(gòu)?qiáng)W園107,875,000股新股份，每股3.708港元，涉資4億港元，認(rèn)購(gòu)股份占擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約3.64%。

觀察者網(wǎng)了解到，Successful Lotus為香港知名地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事兼主席李家杰全資擁有的投資公司。

“李家杰曾以個(gè)人身份投資港龍中國(guó)、燁星物業(yè)和弘陽(yáng)服務(wù)，港資企業(yè)也經(jīng)常與內(nèi)資房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但‘企業(yè)+個(gè)人’同時(shí)投資一家房企的現(xiàn)象并不多見(jiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，在房地產(chǎn)不景氣的大環(huán)境下，類似案例少之又少，或從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)奧園資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、財(cái)務(wù)安全。

郭梓文年內(nèi)曾三次增持

同一時(shí)間，中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文將認(rèn)購(gòu)?qiáng)W園161,813,000股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元，認(rèn)購(gòu)股份占擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約5.46%。完成交易后，郭梓文持有中國(guó)奧園53.47%的股權(quán)。

觀察者網(wǎng)了解到，無(wú)論是李家杰入股還是郭梓文增持，所得約9.98億港元凈額將全部用于中國(guó)奧園營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。換句話說(shuō)，兩者合作是實(shí)打?qū)嵉南胱吆贸鞘懈逻@條賽道。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)奧園城市更新進(jìn)入利潤(rùn)釋放期，今年上半年已成功轉(zhuǎn)化可售貨值人民幣135億元。截至今年6月30日，中國(guó)奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)占比99%，是中國(guó)奧園與恒基地產(chǎn)合作之初的14倍。

更值得一提的是，由于對(duì)企業(yè)發(fā)展前景充滿信心，郭梓文此前曾多次增持中國(guó)奧園股份，僅2021年前后就曾發(fā)布三次增持公告。具體來(lái)看，6月，郭梓文增持中國(guó)奧園138萬(wàn)股股份，涉資約930萬(wàn)港元；9月9日，郭梓文增持公司485萬(wàn)股股份，涉資逾2000萬(wàn)港元；9月14日，郭梓文增持奧園355萬(wàn)股股份，斥資1510萬(wàn)港元。

一般來(lái)說(shuō)，連續(xù)增持，主要是管理層認(rèn)為公司股價(jià)位于低位，護(hù)盤(pán)的同時(shí)擇機(jī)買(mǎi)進(jìn)。另外，也直接反映出管理層對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的看好，畢竟增持資金出自個(gè)人口袋。郭梓文就曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，看好公司未來(lái)，不排除在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候繼續(xù)增持。

逆勢(shì)增加的8月銷售額和大幅上漲的500強(qiáng)榜單似乎都印證了這一點(diǎn)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年8月份百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下滑，其中26家同比降幅大于30%，“好學(xué)生”萬(wàn)科同比大降36.9%。不過(guò)，中國(guó)奧園逆勢(shì)上行，前8個(gè)月實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額875.5億元，同比增長(zhǎng)23%。

此外，中國(guó)奧園在2021中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)榜單中獲得第245名，較去年上升136位。

種種利好信息之下，投資者們也用實(shí)際行動(dòng)給出了回應(yīng)。9月28日收盤(pán)，中國(guó)奧園上漲4.50%，報(bào)3.95港元/股。

城市更新提速

按照郭梓文在年中業(yè)績(jī)會(huì)的說(shuō)法，“2小時(shí)創(chuàng)下10億銷售額”的奧園恒基·學(xué)苑壹號(hào)只是中國(guó)奧園城市更新項(xiàng)目利潤(rùn)釋放的一個(gè)縮影，因?yàn)樵擁?xiàng)目整體可售資源約143億元。

這樣的案例在中國(guó)奧園還有很多。例如，珠海香洲翠微村項(xiàng)目將打造成為旗下高端產(chǎn)品系，預(yù)計(jì)可售資源約241億元；廣州荔灣東塱村項(xiàng)目約402億元貨值、黃埔文沖項(xiàng)目約506億元貨值、黃埔新田村項(xiàng)目約261億元貨值。

值得一提的是，熬過(guò)了舊改前期的規(guī)劃和安置工作，中國(guó)奧園城市更新多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入提速階段。“預(yù)計(jì)2021年全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化400億元，2021年至2024年能夠轉(zhuǎn)化的可售貨值達(dá)到2420億元?！惫竟芾韺釉谀曛袠I(yè)績(jī)會(huì)上如此分析道。

依托于未來(lái)公司城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，中國(guó)奧園不僅能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，同時(shí)也有望提高企業(yè)平均毛利率和凈利潤(rùn)率水平。管理層預(yù)計(jì)，公司城市更新項(xiàng)目的毛利率將達(dá)到35%，凈利潤(rùn)率為15%。

好的項(xiàng)目從來(lái)不缺投資者，郭梓文與李家杰聯(lián)手注資后第二天，中國(guó)奧園集團(tuán)正式與廣州銀行廣州分行、中垠地產(chǎn)簽署三方戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作期間，奧園與中垠將在城市更新等領(lǐng)域深化合作，廣州銀行將為兩者提供意向性授信資金支持。

無(wú)論是得到恒基兆業(yè)主席李家杰戰(zhàn)略入股，還是獲得銀行授信支持，在融資收緊的背景下，都不是一件容易的事。

之所以受到各方青睞，除旗下資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外，中國(guó)奧園自身財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)良好。半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，中國(guó)奧園總現(xiàn)金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍；凈負(fù)債率為80.7%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。期內(nèi)，中國(guó)奧園已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外債。

此外，截至6月30日，中國(guó)奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元，另有現(xiàn)金約683億元，流動(dòng)性充裕。疊加廣州銀行的授信額度，公司資金流動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“城市更新投入大，資金沉淀期長(zhǎng)，相信隨著城市更新項(xiàng)目加速轉(zhuǎn)化，中國(guó)奧園的債務(wù)規(guī)模也有望大幅減少?！?

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