（文/張志峰 編輯/馬媛媛）物管行業(yè)馬太效應仍在持續(xù)，今年以來，“宇宙第一房企”碧桂園旗下物業(yè)公司碧桂園服務(wù)多次大手筆收并購，“宇宙第一物業(yè)”由此誕生。

9月28日晚間，碧桂園服務(wù)突然公告稱，與花樣年旗下物業(yè)公司彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下核心平臺鄰里樂100%股權(quán)，將以企業(yè)自有資金及/或股權(quán)融資及/或貸款等方式進行支付。

同時，花樣年與彩生活分別發(fā)布因重大出售交易而短暫停牌的公告。

收購標的系彩生活“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)

據(jù)披露，鄰里樂為彩生活的直接全資附屬公司，其主要業(yè)務(wù)為投資控股。在交割日，鄰里樂將直接或間接持有核心資產(chǎn)公司100%股權(quán)。

公開資料顯示，彩生活于2014年6月在港交所上市，成為內(nèi)地在香港上市的第一家物業(yè)公司，因而被稱為“物業(yè)第一股”。在規(guī)模上，截至2021年中期，企業(yè)合約管理面積達5.65億平方米，對應社區(qū)數(shù)量有2817個之多，位于行業(yè)頭部。

彩生活的核心資產(chǎn)包括萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)、萬象美住宅、花胥物業(yè)及北京萬象美等。其中，萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開際商業(yè)為鄰里樂持股的公司，而開元國際、萬象美住宅、花胥物業(yè)和北京萬象美均由彩生活服務(wù)控制。

該筆交易事項完成后，碧桂園服務(wù)將持有鄰里樂100%股權(quán)，并間接持有上述核心資產(chǎn)公司100%股權(quán)。

此外，雙方還簽署了非競爭協(xié)議。

雙方約定，自交割日起五年內(nèi)，除經(jīng)碧桂園物業(yè)同意外，彩生活服務(wù)、彩生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)公司、保證人及其各自直接或間接控股的公司不得直接或間接接管任何有可能在收購事項范圍內(nèi)的項目、與目標公司正在或準備洽談的項目形成競爭性關(guān)系或作出不利其經(jīng)營管理的行為。

要知道，就在8月底彩生活年中業(yè)績會上，公司董事會主席潘軍還表示，未來會適度關(guān)注收并購，彩生活相應規(guī)模也會適度擴張。

不曾想，話音剛落一個月后，彩生活旗下核心資產(chǎn)公司反而成了收并購標的。

值得一提的是，根據(jù)本次公告及此前財報，截至今年6月30日，鄰里樂未經(jīng)審核綜合凈資產(chǎn)價值約13.74億元，約占彩生活全部凈資產(chǎn)的29.3%。

截至2020年12月31日，鄰里樂取得稅前凈利潤4.12億元，稅后凈利潤約3.09億元；約占彩生活全部稅后凈利潤的56.9%。

從資產(chǎn)于收益比例上來看，鄰居樂以不足3成的凈資產(chǎn)為企業(yè)賺取了過半凈利潤，稱得上彩生活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

碧桂園服務(wù)坐穩(wěn)“頭把交椅”

碧桂園服務(wù)方面，自2018年6月上市以來，短短3年時間，市值已經(jīng)高達1868億港元，超過碧桂園的1774億港元。

而其之所以成長如此迅速，很大程度上得益于不斷“買買買”的收并購燒錢模式。

公開資料顯示，2019年以來，碧桂園服務(wù)先后斥巨資，收購了港聯(lián)不動產(chǎn)服務(wù)（中國）、嘉凱城集團物業(yè)、北京盛世物業(yè)、元海資產(chǎn)物業(yè)、聯(lián)源物業(yè)、藍光嘉寶、富力物業(yè)等榜上有名的物業(yè)公司。

其中，最為有名的當屬今年3月對川渝系頭部房企藍光旗下藍光嘉寶服務(wù)的收購，成為了國內(nèi)物管行業(yè)第一單上市物企之間的并購大案。

彼時，碧桂園服務(wù)以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%股份；此后不久，碧桂園服務(wù)又在場外增持藍光嘉寶322萬股，涉資1.64億港元，持股量增至74.3%。

通過這筆交易，碧桂園服務(wù)一次性拿下1.3億平方米在管面積、2.1億平方米合約面積，實現(xiàn)了規(guī)模的進一步躍遷。

而其中最為“劃算”的買賣當屬一周之前，碧桂園服務(wù)斥資百億收購規(guī)模房企富力旗下物業(yè)公司，物業(yè)板塊“最貴”收購案再次被刷新。

據(jù)了解，這場并購案的背后，是富力地產(chǎn)不斷惡化的財務(wù)狀況，這給了碧桂園服務(wù)一次極大的“撿漏”機會。有媒體報道稱，該筆收并購標的價格幾乎較其公允價值折讓90%。

再加上此次并購“物管第一股”彩生活部分核心資產(chǎn)，碧桂園幾乎可以坐穩(wěn)行業(yè)“頭把交椅”的位置。

碧桂園服務(wù)方面也表示，上述收購事項將補充集團的業(yè)務(wù)，并進一步擴大集團業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進集團小區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進集團在商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展，穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，近兩年大量的物業(yè)公司赴港上市，各大地產(chǎn)商都明白未來競爭的主航道將向“管理”傾斜。但“三道紅線”之后，房企的日子普遍艱難，選擇出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來為母公司“輸血”，其實是大多數(shù)房企的無奈之舉。

他預測，未來行業(yè)內(nèi)橫向收并購事件將會越來越多，“馬太效應”持續(xù)放大，行業(yè)集中度將進一步提升。

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