（文/張玉 編輯/馬媛媛）“過去的時候喝酒多好，但享受了那時候的好，我也能忍受現(xiàn)在的煎熬?！痹诮衲?月份的一次內(nèi)部講話中，昔日河北最大房企華夏幸福董事長王文學如是說。

而從今年年初公開承認流動性危機到現(xiàn)在，8個月時間過去，華夏幸福終于確定了初步的“償債”計劃。而當這份“自救”與“他救”一同擺上臺面，資本市場表現(xiàn)出極大的樂觀和信心。

繼9月30日初步披露債務(wù)重組計劃后，10月8日，華夏幸福復牌漲停，報4.41元/股。與此同時，公司第一大股東中國平安也大漲7.73%，報收52.1元/股。

出售資產(chǎn)償債千億

對于公司2192億元的金融債務(wù)，華夏幸福排在第一位的方式是變賣資產(chǎn)。其中，賣出資產(chǎn)預計回籠資金約750億元。對于這部分回籠資金，約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務(wù)，剩余部分用于落實住宅開發(fā)和交付責任，恢復產(chǎn)業(yè)新城及其它業(yè)務(wù)板塊的正常運行。

與此同時，出售資產(chǎn)預計會帶走金融債務(wù)約500億元?！俺鍪垌椖抗就ㄟ^債務(wù)置換方式，有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)?！比A夏幸福方面表示。

由此計算，華夏幸福通過出售資產(chǎn)償還的金融債務(wù)超過千億。

此外，優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償352億元。根據(jù)公告，應(yīng)收賬款質(zhì)押和實物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債，維持原財產(chǎn)擔保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔保物被處置或出售的，所擔保債權(quán)可在擔保物處置或出售價款范圍內(nèi)優(yōu)先清償；應(yīng)收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)相關(guān)的開發(fā)貸，由相關(guān)金融機構(gòu)維持開發(fā)貸余額不變，利率下調(diào)，存量項目逐步銷售償還，新增項目逐步投放。

以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償，即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設(shè)立信托計劃，并以信托受益權(quán)份額償付相關(guān)金融債務(wù)。

剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。展期屆滿后，根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況，可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。

在行業(yè)金融政策不斷收緊的當下，華夏幸?！罢蛊凇薄ⅰ敖迪ⅰ?、“利率下調(diào)”等的措施，無疑更加考驗政府和債券相關(guān)機構(gòu)的支持力度。

盡管初步制定了債務(wù)重組計劃，不過，從目前來看，這也僅僅相當于一份償債“大綱”，并無具體的收購意向方。華夏幸福方面亦坦陳，收購方能否確定、確定的時間及最終能否達成收購協(xié)議，尚存在不確定性。

保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)

盡管含淚開啟“賣賣賣”模式，華夏幸福仍然選擇保留自己的核心業(yè)務(wù)。公司方面表示，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其它業(yè)務(wù)。

其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運營，落實交房責任，通過成立專門的住宅開發(fā)和交付運作平臺，由“政債企”三方共同監(jiān)督，努力恢復孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷售價格，逐步恢復孔雀城板塊融資功能，探討以滾動拿地等多元開發(fā)的手段，更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)與交付任務(wù)。產(chǎn)業(yè)新城布局過于集中的問題將明顯改善，提高抵御區(qū)域政策和市場風險的能力。

簡單的幾項措施透露出華夏幸福依然潛存的斗志。在產(chǎn)業(yè)新城方面，18年前，王文學就謀定了成為領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)運營商的路徑并于第一步“落子”河北省廊坊市的固安縣。固安模式率先實踐PPP創(chuàng)新機制，采用“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”的市場化運作方式，提供包括規(guī)劃設(shè)計服務(wù)、土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和城市運營維護在內(nèi)的工業(yè)園區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展綜合解決方案。

孔雀新城則是華夏幸?；诋a(chǎn)業(yè)新城的模式，圍繞都市圈發(fā)展園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)所形成的品牌，與產(chǎn)業(yè)新城進行聯(lián)動。華夏幸福2021年半年報顯示，截至今年上半年，公司目前已經(jīng)打造了超過50座孔雀城項目。

不過，隨著華夏幸福陷入流動性危機，關(guān)于孔雀城降價、甩賣、停工、拖延交付時間的消息頻頻見諸報端，而由此帶來的業(yè)主對質(zhì)量問題的擔憂和維權(quán)也不在少數(shù)。

這份微弱的星星之火能否燎原，仍然有待時間給出答案。

值得一提的是，對于公司業(yè)務(wù)中另一重要的板塊——商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，華夏新城在這份債務(wù)重組方案中并未提及。

形勢誤判下激進狂奔

在年初一次內(nèi)部講話中，王文學曾揭露了公司目前窘境背后的原因。首當其沖地是錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢，投資過于集中。據(jù)悉，2016年以前，華夏幸福的投資布局集中于環(huán)京區(qū)域。市場銷售及回款占比達90%以上。由于對形勢誤判，后期繼續(xù)加大環(huán)京產(chǎn)業(yè)新城的投入和配套住宅投資，但環(huán)京住宅市場量價齊跌，規(guī)模腰斬。初步測算，四年來累積影響公司銷售回款超過1000億元，同時還嚴重影響產(chǎn)業(yè)新城回款和應(yīng)收存貨的價值。

2017年環(huán)京形勢發(fā)生重大變化后，雖然華夏幸福當機立斷，迅速調(diào)整布局，加大了對長三角、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等外部區(qū)域投資力度，但船大難掉頭，調(diào)動效果不夠顯著。環(huán)京仍占50%左右，而外部主要區(qū)產(chǎn)區(qū)尚處于前期資金投入階段，對公司業(yè)績貢獻有限。

此外，前期激進擴張也是華夏幸福行棋至此的一大原因。王學文坦言，2014～2017年，華夏幸福提出了三年百園、三年百城、三年百鎮(zhèn)等計劃，超出公司自身能力，拓展區(qū)域過多過散，質(zhì)量參差不齊，有限資源難以滿足眾多產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)需求。

2020年以來，接踵而來的疫情導致環(huán)京市場出現(xiàn)斷崖式下降。種種因素最終引爆了華夏幸福的債務(wù)償付危機——2021年到期需償付金額高達千億元。而截至2021年1月31日，華夏幸福的貨幣資金僅有240億元，且基本上都是受限資金。新增融資全面受阻、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流無法覆蓋償付需求。可注入的資金，基本枯竭。

危機由此觸發(fā)，這是所有人都不愿意看到的局面。

王文學是個講義氣的人。在年初的內(nèi)部講話中，面對1000名華夏幸福核心員工，王文學坦言：“干到今天這步，我愿賭服輸”。但他顯然不是一個容易妥協(xié)的人。在那場講話的最后，他篤定地表示，華夏幸福一定會存在，產(chǎn)業(yè)新城還得干，孔雀城的房子還得蓋。

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