（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”當(dāng)有投資者問及房地產(chǎn)市場前景時，萬科董事會主席郁亮表示，“你需要做的是相信未來，并且為未來播種、下功夫。”

由于尊重常識，郁亮對行業(yè)的發(fā)展并不悲觀，比如分拆物企萬物云上市之后，萬科將繼續(xù)培養(yǎng)泊寓，布局物流等。

這是因為分拆萬物云上市這只是萬科的第一單。按照萬物云成長為物企龍頭的路線，未來萬科會將其他幾個賽道的業(yè)務(wù)推向資本市場，其中就包括已經(jīng)成為租賃市場第一的萬科泊寓。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中，萬科租賃住房業(yè)務(wù)泊寓共有房源19.2萬間，累計開業(yè)14.8萬間，規(guī)模位列集中式公寓全國第一?！跋嘈旁俳?jīng)過幾年耕耘，泊寓也能達(dá)到上市的條件?！庇袅琳f道。

萬物云估值或超萬科企業(yè)

11月26日，萬科企業(yè)股份有限公司舉辦臨時股東大會，審議其擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯(lián)交所上市等相關(guān)事宜。

公告表示，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前），并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。分拆上市后，萬科仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán)，不會對公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營運作構(gòu)成任何實質(zhì)性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

據(jù)中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙此前分析，目前物業(yè)市場與萬物云體量、營收相當(dāng)?shù)闹挥斜坦饒@服務(wù)，如果資本市場能給碧桂園服務(wù)2000億港幣估值，萬物云應(yīng)該擁有相應(yīng)的估值水平。

嘉和家業(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長唐卓認(rèn)為，由于萬物云在各方面處于行業(yè)領(lǐng)先水平，市場給予萬物云的估值或?qū)⒊^行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)，或在2000億－2500億港元之間。

值得一提的是，截至11月26日收盤，萬科企業(yè)報18.5港元/股，總市值2150.70億港元，基本和萬物云估值相等。

換句話說，萬物云有望成為下一個萬科企業(yè)。

和分拆物業(yè)上市議案同步進(jìn)行的，還有萬科關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案。

10月28日，萬科發(fā)布公告稱，申請授權(quán)在不超過人民幣300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，募集資金將用于滿足萬科生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目）等。

由于拆分物業(yè)上市和融資計劃同步舉行，結(jié)合此前萬科發(fā)文“節(jié)衣縮食”，引發(fā)了市場對萬物云在這個時間節(jié)點上市是因為萬科缺錢的猜測。

對此，郁亮表示，“萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票對母公司也沒多大影響?！贝送?，募集資金有規(guī)定使用用途，這是上市規(guī)則的要求。所以說萬物云上市與萬科集團(tuán)的資金沒有相關(guān)性。

對高估值充滿警惕和恐懼

至于選擇現(xiàn)在上市，是因為目前萬物云在城市服務(wù)商方面已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。郁亮表示，“剛開始萬物云只有珠海橫琴一個項目，現(xiàn)在增加至40個項目，而且今年增長特別迅速，所以這個業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成熟了?！?

現(xiàn)在上市時機(jī)也比去年合適。郁亮認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)政策等方面影響下，資本市場給予企業(yè)的估值趨于理性，“而只有在一個理性的資本市場上，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個適當(dāng)?shù)亩▋r?！?

這很大程度和郁亮此前為萬科配股的經(jīng)歷有關(guān)。1993年，萬科B股IPO的時機(jī)選擇在市場最高點，結(jié)果B股股東被套整整8年，直到2000年才解套?！半m然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為選擇的時機(jī)非常好，但我們覺得對不起那些長期套牢的B股投資者?！?

但事實上，萬科也曾因在股價低位配股，被投資者質(zhì)疑攤薄股東利益。

2020年6月，萬科與配售代理公司就3.155892億股新H股訂立配售協(xié)議，配售價為25港元/股，較前日26.25港元/股的收盤價折讓約4.76%，創(chuàng)下萬科當(dāng)時最低折扣率。彼時，萬科股價自年報發(fā)布后一路走低，從年初的30港元/股下滑至5月底的22.53港元，市值也隨即跌破3000億元。

有了萬科配股經(jīng)驗在前，郁亮對高估值充滿警惕和恐懼，“因為過高的估值有可能會對員工心態(tài)等造成一個不切實際的預(yù)期，不利于員工和公司業(yè)務(wù)的成長?！?

在郁亮看來，上市是萬物云的新起點，“我們相信未來它能成長出更多的東西，能夠創(chuàng)造更多的市場價值，才是我們上市的考慮?！?

三季度凈利潤同比下降23%

“業(yè)績短期下降確實是一個不爭的事實?！碑?dāng)有投資人問及萬科銷售業(yè)績時，萬科總裁祝九勝正面回應(yīng)道。

事實上，萬科單月銷售額已經(jīng)連續(xù)6個月下滑。數(shù)據(jù)顯示，5月至10月，萬科分別實現(xiàn)合同銷售金額575.6億元、676.3億元、515.4億元、370.3億元、361.1億元和419.5億元，較2020年同期分別下滑6.07%、7.8%、23.8%、36.94%、33.79%和19.7%。

凈利潤同步出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，萬科前三季度的凈利潤同比下滑了16%，第三季度單季度同比下降了23%。

面臨這樣一個成績，祝九勝感到內(nèi)疚。這是因為盡管萬科早早提出“活下去”，依舊無法預(yù)判到房地產(chǎn)發(fā)展的走勢，受業(yè)績下滑影響，萬科A股價從3月份的30元/股跌到現(xiàn)在19元/股，損害了投資者的利益。

不能忽略的是，從高喊“活下去”到現(xiàn)在，萬科管理層也在經(jīng)歷著“忐忑”“焦慮”“痛苦”和“煎熬”。

“2018年秋季例會喊‘活下去’之際，管理層更多的是對未來能不能活下去的忐忑，”祝九勝表示，在這種忐忑心理下，萬科開始平衡安全和發(fā)展，主動控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)，這也是業(yè)績下滑的原因之一。

但在增添新賽道后，這種忐忑就變成了焦慮，祝九勝擔(dān)心萬科構(gòu)建的能力不足以支撐找到新的增長曲線和利潤來源。

很快，萬科成為了“三道紅線”的試點企業(yè)，必須在規(guī)模和安全、能力和發(fā)展之間做權(quán)衡、做選擇，“這對于企業(yè)而言，無疑是痛苦的，直到今年三季度，整個市場出現(xiàn)了一些大家都看得到的變化，我們更多是感到煎熬?！弊＞艅僬f道。

事實上，在2018年喊出“活下去”，就意味萬科做了一個正確的選擇。在祝九勝看來，這也是對股東負(fù)責(zé)任的態(tài)度，“因為安全比增長更重要、能力比規(guī)模更重要?！?

不過，單純地活下去并不足以滿足萬科的野心。祝九勝表示，“新的春天來臨的時候，萬科需要新的玩法、新的活法、新的能力，這就對萬科的能力構(gòu)建和能力打造提出了一個新的要求?！?

用郁亮的話來說，“尊重常識、回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會?！?

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