（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在享受過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展紅利之后，市場(chǎng)終于還是迎來(lái)苦果。

在去年至今的大規(guī)模維權(quán)潮之后，全國(guó)各地隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商“躺平”，部分樓盤業(yè)主向開(kāi)發(fā)商維權(quán)所起到的所用已經(jīng)微乎其微。

近日，不少項(xiàng)目的業(yè)主開(kāi)始抱團(tuán)向銀行發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”，其中不乏武漢、南昌、鄭州等二線省會(huì)城市項(xiàng)目，涉及開(kāi)發(fā)商也包含恒大、綠地、新力等規(guī)模房企。

都是銀行惹的禍？

“業(yè)主的訴求其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是盡快開(kāi)工，盡快交付?！币晃荒喜铝Τ堑臉I(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，“能試的辦法都試過(guò)了，開(kāi)發(fā)商不理不睬，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人相互推諉，想起訴退房，又怕開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢退，但凡有一點(diǎn)辦法，大家也不至于走到這一步。”

但房子爛尾似乎只是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，為何將“鍋”甩給了銀行呢？

在金博大律師事務(wù)所合伙人律師曹文峰看來(lái)，這份告知書(shū)首先是沒(méi)有任何法律效力的，倘若業(yè)主停貸，銀行可以根據(jù)貸款合同起訴業(yè)主，要求一次性償還剩余所有本金及利息，并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而業(yè)主方面，由于購(gòu)房合同和貸款合同是主從關(guān)系，僅要求停貸而不解除購(gòu)房合同，停貸的訴訟很難實(shí)現(xiàn)。

曹文峰表示，全國(guó)絕大多數(shù)有爛尾跡象的在建項(xiàng)目均處在“雖有停工現(xiàn)象，但尚未到達(dá)交付日期”，更加需要政府部門、企業(yè)等多方協(xié)調(diào)解決，此時(shí)停貸極易造成大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終禍及更多人和行業(yè)，因此即便此前偶有法院裁定同意停貸的案例，此次面對(duì)群體性事件，購(gòu)房者集體要求停貸也難以得到法院支持。

值得注意的是，業(yè)主在“告知書(shū)”中指出，銀行在實(shí)際操作中亦存在違規(guī)發(fā)放貸款，資金未轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶，未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務(wù)等等責(zé)任。

這也是業(yè)主在所購(gòu)買項(xiàng)目無(wú)法如期交付、向開(kāi)發(fā)商維權(quán)無(wú)果之時(shí)，直接將矛頭指向銀行的主要因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，出現(xiàn)一系列市場(chǎng)亂象，很多都是銀行在實(shí)際操作過(guò)程中各種故意出現(xiàn)的漏洞導(dǎo)致。體現(xiàn)在此事上，最直接的問(wèn)題就是銀行在預(yù)售資金監(jiān)管上不作為、為不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目違規(guī)放貸等。

此外，包括假收入證明、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)買房等房地產(chǎn)亂象，背后都和銀行的故意縱容離不開(kāi)關(guān)系。

不過(guò)，河南建創(chuàng)律師事務(wù)所資深律師王康佳則向觀察者網(wǎng)分析稱，所謂的專用賬戶通常受到銀行、住建部門、開(kāi)發(fā)商多方監(jiān)管，甚至引入監(jiān)理、中介等監(jiān)管主體，購(gòu)房者處理此類案件通常不如銀行專業(yè)，很難搜集到能夠直接證明銀行方面重大過(guò)失的實(shí)際證據(jù)，因而處于劣勢(shì)。

“但由于涉事購(gòu)房者人數(shù)較多，法院不會(huì)輕易表態(tài)，通常先要求政府相關(guān)部門調(diào)解，盡快尋求妥善解決辦法，同時(shí)可能對(duì)于因生活苦難造成停貸的暫時(shí)不起訴或要求其申請(qǐng)暫緩償還貸款?！蓖蹩导驯硎?。

預(yù)售金監(jiān)管缺位是主因

預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

事實(shí)上，早在2010年，住建部就下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售期房之后，保質(zhì)保量完成交付任務(wù)。

而這一制度真正發(fā)力，卻要到2021年下半年才開(kāi)始。彼時(shí)隨著調(diào)控升級(jí)和暴雷房企增加，為防止開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性壓力之下超額使用“預(yù)收款”償還債務(wù)或繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度，從中央到各地主管部門紛紛發(fā)文要求加強(qiáng)對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這樣一紙文書(shū)對(duì)于2021年下半年之后購(gòu)房者合法權(quán)益保護(hù)、維護(hù)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展起到了重要作用，但同時(shí)，也進(jìn)一步加速了大部分民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)。

有上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，在此之前，各個(gè)房企幾乎都遵循“高周轉(zhuǎn)才是王道”的擴(kuò)張模式，即便建立了受監(jiān)管的專用賬戶，也幾乎早已通過(guò)各種方式掏空，然后積極投入到新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路是，由集團(tuán)或區(qū)域公司協(xié)調(diào)所有項(xiàng)目資金運(yùn)作，留給項(xiàng)目公司的資金極為有限，只是階段性工程款。這種模式下，一旦企業(yè)整體暴雷，根本無(wú)力協(xié)調(diào)各個(gè)在建項(xiàng)目之間資金流動(dòng)，以維持待交付項(xiàng)目的工程進(jìn)度，最終導(dǎo)致逾期交付項(xiàng)目數(shù)量驟然增加。這也從側(cè)面反映出，項(xiàng)目預(yù)售資金受到監(jiān)管的必要性。

張大偉認(rèn)為，預(yù)售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求資金利用的最大化，必然想方設(shè)法逃避監(jiān)管。在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)法繞過(guò)的一個(gè)主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達(dá)到資金監(jiān)管目的，無(wú)法繞過(guò)的也是銀行。因此銀行作為依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人應(yīng)當(dāng)在此事上負(fù)有主要責(zé)任。

監(jiān)管有利于行業(yè)健康發(fā)展

因此，上述房企人士向觀察者網(wǎng)指出，此輪在建新房項(xiàng)目爛尾情況是不可持續(xù)的，只是這一批流動(dòng)性不佳的企業(yè)集中爆發(fā)所致。由此也不難看出，預(yù)售資金受到監(jiān)管與監(jiān)管失位的項(xiàng)目完全是兩種不同結(jié)局。

從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展意義上，預(yù)售資金監(jiān)管制度從嚴(yán)，對(duì)于未暴雷房企而言，一旦整體資產(chǎn)盤活之后，無(wú)論資金層面還是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上，都有利無(wú)害。

同時(shí)也表明，各地政策層面差異，所帶來(lái)的結(jié)果是不同的。此次事件為各地政策拾遺補(bǔ)缺，甚至全國(guó)政策方向統(tǒng)一有一定利好。

值得一提的是，早在央行2003年出臺(tái)的“121號(hào)文件”中就明確表示，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，本意也是為了規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。

而各地房地產(chǎn)預(yù)售政策中，僅上海等少數(shù)城市明確表示，新房項(xiàng)目取得預(yù)售證需以“主體結(jié)構(gòu)封頂”作為前提。但其他絕大多數(shù)城市對(duì)此并無(wú)明確限定，以至于不少新房項(xiàng)目在銷售時(shí)，甚至仍是一片雜草叢生的荒蕪之地，從而大大增加了交付風(fēng)險(xiǎn)。

這一貸款與預(yù)售政策的不匹配的情況，此前并未受到過(guò)多關(guān)注，以至于連銀行也為了增加“優(yōu)質(zhì)貸款客戶”而主動(dòng)忽視了這一規(guī)定。

張大偉認(rèn)為，如果爛尾樓尚且屬于沒(méi)有封頂狀態(tài)，購(gòu)房者所欠貸款應(yīng)當(dāng)是不需要償還的。

不過(guò)，在王康佳看來(lái)，通常意義上，開(kāi)發(fā)商只要辦理完預(yù)售證，購(gòu)房者完成網(wǎng)簽后就可以向銀行申請(qǐng)辦理房貸。即便與央行信貸政策有所沖突，也應(yīng)當(dāng)是銀保監(jiān)會(huì)等上級(jí)部門對(duì)銀行進(jìn)行行政處罰，而不影響購(gòu)房者償還貸款。

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