（文/張志峰 編輯/馬媛媛）一場(chǎng)轟轟烈烈的“停貸潮”將購房者與開發(fā)商、銀行三方的矛盾推向全國。

近日，圍繞“保交付”這一核心問題，先有銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)支持地方政府化解危機(jī)，后有河南鄭州、浙江寧波、四川遂寧、陜西咸陽等多個(gè)地方政府先后出手參與問題樓盤的化解，并構(gòu)建紓困基金、出臺(tái)“一對(duì)一幫扶”、“一盤一策一領(lǐng)導(dǎo)”等方案。

彌補(bǔ)資金缺口是關(guān)鍵

觀察者網(wǎng)從地方政府網(wǎng)站了解到，推動(dòng)問題樓盤化解處置工作成為近期河南、四川、廣東等地各級(jí)政府會(huì)議的主要議題之一，部分已陸續(xù)出臺(tái)明確制定出可行性方案。

其中，作為“爛尾樓”情況最嚴(yán)重的省會(huì)城市之一，鄭州也是首個(gè)創(chuàng)新性成立第三方資金平臺(tái)的城市。

7月19日，河南國資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國資委旗下鄭州地產(chǎn)集團(tuán)共同成立地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

具體而言，鄭州地產(chǎn)紓困基金的化解風(fēng)險(xiǎn)方式涵蓋公司法人治理、市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè)、低效資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)招商引資、資產(chǎn)證券化、“兩非兩資”剝離等多個(gè)方面。

相較于此，更多地方則快速出臺(tái)“一對(duì)一”的幫扶政策或“一盤一策一領(lǐng)導(dǎo)”政策。

如7月20日，四川遂寧房管局明確，全市共有83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍。每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)。各轄區(qū)掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)要全面掌握已購開發(fā)建設(shè)用地的房企和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，原則上每月開展一次“一對(duì)一”對(duì)接，化解房企發(fā)展難題，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱，爛尾樓問題的處理方法一般是在地方政府的主導(dǎo)下，引入戰(zhàn)投或者對(duì)項(xiàng)目或者企業(yè)進(jìn)行重組、重整，并且在政策層面給與一定的優(yōu)惠，來降低接盤者的風(fēng)險(xiǎn)。核心問題依然在于項(xiàng)目本身是否可以實(shí)現(xiàn)自身的現(xiàn)金流平衡，對(duì)于資金挪用或者可盤活貨值不足的項(xiàng)目來說，如何彌補(bǔ)資金缺口難度依然較大。

宋紅衛(wèi)同時(shí)認(rèn)為，化解此輪危機(jī)最核心的問題是融資渠道，要使項(xiàng)目復(fù)工，初始資金未必要求很多，只是由于企業(yè)信用問題難以融資，此時(shí)地方政府部門火速出手且態(tài)度堅(jiān)決，幫助在建項(xiàng)目背書和協(xié)調(diào)融資，優(yōu)先解決在建項(xiàng)目復(fù)工問題，是更好穩(wěn)定群眾情緒，最終完成“保交付”、化解此輪房地產(chǎn)危機(jī)的重要方式。這甚至比簡(jiǎn)單的融資政策要更為務(wù)實(shí)有效。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍看來，直接成立紓困基金與“一盤一策”“一對(duì)一”幫扶政策相比，最大優(yōu)勢(shì)就是兼具資方和協(xié)調(diào)人雙重角色，一旦決定直接提供資金支持，進(jìn)行收并購或者對(duì)問題公司重組，阻力都會(huì)小很多；但畢竟地方政府資金有限，在提供背書、牽線搭橋?qū)で蟮谌饺谫Y方面，執(zhí)行起來可能不如后者認(rèn)真負(fù)責(zé)。

加強(qiáng)監(jiān)管，防治風(fēng)險(xiǎn)

在著力化解交付危機(jī)的同時(shí)，“停貸潮”也為全國各地在資金監(jiān)管層面敲響了警鐘，近期多地因此密集出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，防范商品房延期交付等問題。

日前，西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，要求商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

同時(shí)嚴(yán)控?fù)芨稑?biāo)準(zhǔn)。商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過99%；不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

值得注意的是，《通知》著重強(qiáng)調(diào)，銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負(fù)責(zé)追回。

無獨(dú)有偶，河北滄州、深圳龍崗和汕頭等地也分別發(fā)文，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)“專款專用”，再次明確銀行的監(jiān)管義務(wù)與責(zé)任。

其中，滄州市住建局甚至明確要求，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，在預(yù)售房買賣過程中，銀行既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員，這本身就是最大的問題。除了在預(yù)售資金監(jiān)管上不作為、為不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目違規(guī)放貸等問題之外，包括假收入證明、經(jīng)營貸違規(guī)買房等房地產(chǎn)亂象，都和銀行的故意縱容離不開關(guān)系。

因此，經(jīng)歷此次交付危機(jī)之后，從政策和規(guī)則上制定嚴(yán)格審查、責(zé)任機(jī)制，是房地產(chǎn)行業(yè)未來健康發(fā)展的必要步驟。

值得一提的是，市場(chǎng)亦有聲音認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度可以從根本上預(yù)防交付風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相在7月21日新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，是否該取消期房預(yù)售關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)新模式，國家會(huì)統(tǒng)籌考慮。這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。

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