（文/張志峰 編輯/馬媛媛）受2022第二季度疫情影響，上海寫字樓、零售物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流等各個(gè)類型的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到大幅沖擊。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)測(cè)稱，因疫情反復(fù)及二季度封控延續(xù)影響，預(yù)計(jì)2022全年大宗交易成交總額將低于去年的千億規(guī)模，可能在700億元左右。

不過(guò)，在剛剛結(jié)束的第三季度，上海整體經(jīng)濟(jì)已緩慢恢復(fù)至去年同期的九成，6月份以后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯改善，相應(yīng)商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求亦有復(fù)蘇跡象。

對(duì)于四季度，盧強(qiáng)認(rèn)為，大宗交易中內(nèi)資買家活躍度明顯提高，預(yù)計(jì)四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；物流資產(chǎn)包項(xiàng)目熱度不減，預(yù)計(jì)四季度物流類型項(xiàng)目成交總額將顯著提升。

同時(shí)，三季度多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

政策刺激消費(fèi)，4大零售物業(yè)齊開(kāi)業(yè)

首先是大眾最為關(guān)心的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)。

第三季度，上海市政府出臺(tái)了一系列刺激消費(fèi)措施，修復(fù)本地居民的消費(fèi)信心，助力零售市場(chǎng)回暖，如“五五購(gòu)物節(jié)”、“愛(ài)購(gòu)上海電子消費(fèi)券”等，上海市中高端購(gòu)物中心的客流量顯著回升。

然而，零售空間租賃需求的復(fù)蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務(wù)優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

“十一”假期前夕，4個(gè)大型零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場(chǎng)回暖，分別為蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖奉賢金匯天街和天空萬(wàn)科廣場(chǎng)，為市場(chǎng)新增6萬(wàn)平方米、2萬(wàn)平方米、 11萬(wàn)平方米和10萬(wàn)平方米的零售面積。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)均開(kāi)設(shè)大量國(guó)內(nèi)首店，例如，OTB集團(tuán)旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國(guó)首家概念旗艦店、JIL SANDER中國(guó)首家旗艦店、AMIRI 亞太首店均在錦滄文華揭幕。

事實(shí)上，上海經(jīng)過(guò)2022年年初的疫情，不少新開(kāi)的載體與品牌在開(kāi)業(yè)籌備的階段受到影響，上述4家商業(yè)項(xiàng)目均延期開(kāi)業(yè)了數(shù)月時(shí)間。

疫情后品牌在載體的選擇上，也有著不小的變化。以零售業(yè)態(tài)為主的國(guó)內(nèi)外品牌，其首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪?zhàn)鳛檩d體。

同時(shí)，國(guó)際一線大牌在全球“寒流”中不斷融入中國(guó)市場(chǎng)，在客群鎖定上不再僅聚焦于“高凈值人群”。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事陳云九表示，疫情對(duì)于消費(fèi)的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費(fèi)集中度加強(qiáng)，重點(diǎn)商圈提質(zhì)效應(yīng)顯著。

他認(rèn)為，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)已基本恢復(fù)正軌。短時(shí)間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將會(huì)放緩，但未來(lái)新載體與新品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將逐步恢復(fù)正常。

同時(shí)上海的零售市場(chǎng)在經(jīng)歷疫情后，品牌端更加傾向于經(jīng)營(yíng)時(shí)間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體，未來(lái)可能更傾向于通過(guò)新跨界、新聯(lián)名、新體驗(yàn)等吸引更多的中國(guó)新中產(chǎn)階級(jí)客群。

寫字樓市場(chǎng)率先復(fù)蘇

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)208.3%，其中核心區(qū)4.9萬(wàn)平方米，新興區(qū)18.9萬(wàn)平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是新項(xiàng)目入市帶動(dòng)交易的提升。

市場(chǎng)消息顯示，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤(rùn)蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”3大重點(diǎn)項(xiàng)目均在三季度入市，共計(jì)建筑體量27.7萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

不過(guò)，基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢(shì)的不確定性，寫字樓租金價(jià)格繼續(xù)下探。

三季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對(duì)更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來(lái)看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。

從板塊來(lái)看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項(xiàng)目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢(shì)租金價(jià)格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢(shì)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

營(yíng)商環(huán)境方面，更開(kāi)放的人才政策及五型經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措為經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇提供了強(qiáng)有力的保障；同時(shí)，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。

自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補(bǔ)前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動(dòng)仍證明其對(duì)后市信心正在逐漸恢復(fù)。