投資型買家回歸成大宗市場主流

大宗交易市場方面，2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。

值得一提的是，2022年二季度上海疫情對于大宗交易的影響仍在延續(xù)，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

物業(yè)類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。

此外，工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二；投資者對商業(yè)項目出手保持謹慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

關(guān)于買家類型，投資型買家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場主流。

而自用買家成交金額僅占21%，主要受自用買家交易平均金額相對較小所影響。

內(nèi)外資對比中，內(nèi)資買家繼續(xù)主導市場，71%的占比與上半年持平，維持市場高度活躍。

預計在第四季度，盧強認為，即便大宗交易市場有所起色，也難以邁過往年的千億規(guī)模大關(guān)，預計將在700億元左右。

物流資產(chǎn)投資交易趨緊，冷鏈需求持續(xù)旺盛

受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為三季度上海高標倉庫市場主要租戶。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度上海高標倉庫租賃市場恢復較緩，平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升4.98個百分點至10.6%。

不過，環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復工復產(chǎn)，制造業(yè)需求問詢增加。

上海地區(qū)及昆山地區(qū)供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。

此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質(zhì)租戶。

江蘇省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.18 %，至34.1元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.17個百分點至12.0%。

浙江省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.59 %，至35.7元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升1.04個百分點至14.7%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

而由于政府對不合規(guī)的老舊倉儲內(nèi)的丙一類產(chǎn)品進行清理，并且租戶對產(chǎn)品細分及消防安全的意識提升，丙一類產(chǎn)品需求增長。

三季度新增丙一類消費高標庫供給呈上升趨勢，可消化一部分丙一類產(chǎn)品需求。

緊受疫情影響，國內(nèi)消費需求低迷，高標倉整體市場租金呈現(xiàn)下降趨勢，導致主流地產(chǎn)開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，項目投資對區(qū)域要求趨于嚴苛。

上海、大蘇州地區(qū)、無錫、浙江地區(qū)杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關(guān)注。此外，政府對產(chǎn)業(yè)導入、稅收及投資強度要求提升，增加上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門城市的投資難度。

隨著疫情緩和，線下餐飲及商超零售的經(jīng)營逐步恢復常態(tài)，食品預制菜需求旺盛，促進預制菜品的市場需求量增長。多溫庫結(jié)合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵認為，華東高標倉庫租賃市場恢復較緩，受四季度電商促銷旺季影響。

預計華東整體高標倉庫物流市場需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低；物流資產(chǎn)投資交易趨緊；冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態(tài)勢。