“騎士”

在大部分人看來，招商蛇口的央企屬性，可以避免其走上恒大的老路，加之其本身就是深圳本土房企，對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私舛取⒄叩陌盐蘸瓦\(yùn)用、購房者的需求等等更為了解，由其來接盤餅干廠舊改項目最為合適。

但不可忽視的是，身為央企，招商蛇口同樣面臨著巨大的負(fù)債壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，招商蛇口的總負(fù)債規(guī)模為6099.33億，較2021年底的5794.48億元增長了8.2%。

總債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致其短期還債壓力增長。截至2022年6月底，招商蛇口一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為316.97億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為775.34億元，雖可以覆蓋短債，但考慮到472.88億元的應(yīng)付賬款和1.34億元的應(yīng)付票據(jù)，這筆錢就不太夠用了。

甚至還有一筆負(fù)債藏進(jìn)了權(quán)益里，那就是明股實債屬性的永續(xù)債。

事實上，因為永續(xù)債在會計賬目里歸為所有者權(quán)益，而非負(fù)債，被不少企業(yè)視為藏匿負(fù)債的好方法，但考慮到其長期吞噬利潤，央國企一般不會使用這一渠道，但招商蛇口在擴(kuò)張的過程中卻用了，且憑使用額度登上A股榜首。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元、240.99億元，后四年分別同比增長75%、171.43%、7.76%、17.71%，保持增長的趨勢。

后因“三道紅線”出臺、融資政策的收緊，業(yè)內(nèi)對永續(xù)債能否計入權(quán)益提出了新的異議，因此不少房企提前回購永續(xù)債靈活應(yīng)對。2022年上半年，招商蛇口償還了75億元的永續(xù)債，剩余未償還永續(xù)債規(guī)模仍有165.99億元。

而在半年內(nèi)，招商蛇口支付的永續(xù)債利息高達(dá)6.37億元，可對比的是，同期歸屬于上市公司股東的凈利潤僅18.87億元。

此外，在大多數(shù)房企將降負(fù)債、理性拿地視為新方向之際，招商蛇口卻依然在走拿地擴(kuò)張、融資還款的老路子。2022年前9月，招商蛇口權(quán)益拿地拿地金額為496億元，拿地金額處于行業(yè)前列。

為補(bǔ)充可用資金，招商蛇口于2022年進(jìn)行了16次直接融資，融資總金額189.7億元，其中，短期融資券6筆，共71.7億元；公司債3筆，共58億元；中期票據(jù)6筆，共60億元。

“徐行”

招商蛇口并不是第一次扮演“白衣騎士”的角色。

2021年底，佳兆業(yè)的理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期的情況，隨后，佳兆業(yè)陷入流動性危機(jī)，被業(yè)內(nèi)視為“出險企業(yè)”。

2022年4月，招商蛇口發(fā)布公告稱，日前，公司與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

除了和出險房企“合作”，招商蛇口還將目標(biāo)放在大本營深圳的優(yōu)質(zhì)住宅項目上。

2022年5月，深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與半島城邦項目公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司發(fā)布消息，表示由于“已深陷財務(wù)危機(jī)、沒有持續(xù)經(jīng)營能力”，全體員工需立即待崗6個月。

三個月后，招商蛇口宣布旗下深圳招商房地產(chǎn)有限公司，與南?？毓勺庸旧钲诎雿u城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將共同保證半島城邦第五期的順利推進(jìn)，方式包括但不限于債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等。

和恒大海灣華府一樣，半島城邦同樣位于深圳南山蛇口，同樣是頂豪級的存在，前四期項目均價在12萬/平方米至16萬/平方米之間，總價2460萬起。在中原地產(chǎn)二手房頁面上，一套168.34平方米的四室一廳參考總價逼近2000萬。

通過收購，招商蛇口手握深圳南山兩個豪宅地塊，幾乎將成為該區(qū)域豪宅最多的開發(fā)商。

但距離宣布合作已有5個月，半島城邦五期仍未傳出具體動態(tài)，入市時間尚未可知。如此來看，招商蛇口想要盤活餅干廠舊改項目，還需要不少時間。