（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月4日，受多方利好消息影響，A股與港股迎來史詩級大漲。

截至收盤，上證指數(shù)漲2.43%至3070.8點，深證成指漲3.2%至11187.43點，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲3.16%至2451.22點，香港恒生指數(shù)5.36%至16161.14點。

就連深處下行周期的房地產(chǎn)板塊也受此影響迎來久違大漲。

尤其是港股內(nèi)房企，中國三迪已42.4%增幅領(lǐng)漲，龍光集團漲超20%，新城發(fā)展、上坤地產(chǎn)、綠城中國、寶龍商業(yè)、旭輝控股、建發(fā)國際、時代中國、越秀地產(chǎn)等多支地產(chǎn)股漲幅超過10%。

同時，房企分拆上市的物業(yè)管理板塊，世茂服務(wù)、佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)等企業(yè)漲幅超過15%。

“銀十”失守

與資本市場狂歡形成鮮明對比的是，10月樓市銷售數(shù)據(jù)及房企剛剛發(fā)布的三季報營收情況并未出現(xiàn)改善跡象。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，即便在規(guī)模房企積極把握“國慶”假期加大促銷力度的背景下，10月房企整體銷售未有明顯改觀，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

成交面積方面，重點30城10月份低至1414萬平方米，創(chuàng)下半年以來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至28%。

不過房企的表現(xiàn)存在一定分化，百強房企中10月業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的分別占到近半數(shù)，中海地產(chǎn)、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對突出，環(huán)比增幅均高于30%。

從累計業(yè)績來看，TOP100房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究機構(gòu)認為，9月以來的政策效果未能完全顯現(xiàn)，行業(yè)下行壓力持續(xù)，市場信心及購買力缺失、觀望情緒濃厚，疊加多地疫情反復(fù)，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

不過亦有行業(yè)人士認為，接下來全國性強力政策較難出臺，但地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進，中短期呈現(xiàn)曲折性弱復(fù)蘇走勢。

此外，房企三季報數(shù)據(jù)也低于預(yù)期，包括龍頭房企及央國企在內(nèi)，凈利潤普遍下滑明顯。

如A股中市值最高的央企保利發(fā)展，今年第三季度實現(xiàn)營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤為約22.68億元，同比下降30.96%。

再如港股藍籌中海，第三季度營收175.2 億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

龍頭房企尚且如此，中小房企的表現(xiàn)自不必說。

政策端持續(xù)向好

值得注意的是，盡管目前市場仍在筑底，但政策面仍在為行業(yè)持續(xù)注入信心。

11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會。

據(jù)參會企業(yè)透露，座談會明確中債增進公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

要知道，本次座談會已是交易商協(xié)會8月以來第三次召開民營房企座談會，與此前的僅支持龍湖、碧桂園等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債相比，范圍擴大了數(shù)倍。

公開資料顯示，8月以來，中債增進公司共推進十余單房企增信項目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。

龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業(yè)正推進第二輪增信發(fā)行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

此外，行業(yè)普遍認為，AMC(資產(chǎn)管理公司)紓困房企的進度，同樣對接下來行業(yè)走向至關(guān)重要。

在金融發(fā)展領(lǐng)域，AMC主要從事批量收購、管理、處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在解決房企流動性危機過程中，除政府主導(dǎo)外，AMC也成為紓困房企資金的一個重要主體。

為加快出險房企資產(chǎn)處置進度，在鼓勵優(yōu)質(zhì)房企對出險房企項目開展收并購?fù)瑫r，2022年1月，金融監(jiān)管部門召集幾家全國性AMC開會，專門研究AMC按市場化、法治化原則參與風(fēng)險房企資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)等內(nèi)容。

此后，銀保監(jiān)會多次專題座談會，要求持牌AMC要聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)，助力金融風(fēng)險化解工作。同時，政府加大了對AMC紓困房企的資金支持。

在介入方式上，AMC已在包括河南、浙江等多地地方政府主導(dǎo)下共同成立專項紓困基金，有效協(xié)助各地解決問題樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)難題。

如9月初鄭州立下的“30天內(nèi)全部樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)”軍令狀，很難程度上與其紓困基金的發(fā)力關(guān)系密切。

另一方面，為了更直接、更大范圍參與出險房企風(fēng)險化解，擁有更多發(fā)揮空間，AMC也會直接主導(dǎo)與房企的合作。

由于AMC與房企合作一直較為緊密，此前就有參與部分出險企業(yè)項目投資，因此在合作方資金鏈出現(xiàn)問題，承接項目后續(xù)運營也順里成章。

按紓困對象不同，AMC可從項目與企業(yè)兩方面進行紓困。

在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導(dǎo)項目后續(xù)開發(fā)和運營，部分擁有開發(fā)能力較強的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進行。

在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動性危機中相對較少。

信心修復(fù)是關(guān)鍵

根據(jù)相關(guān)媒體報道，目前參與企業(yè)層面紓困的主力仍是中國華融、中國長城、中國東方、中國信達四家資金實力較強的全國性AMC。

從2022年中報來看，四大AMC總資產(chǎn)均在7000億元以上，總現(xiàn)金少則400億元，多則1000億元，即使去除存在中央銀行的準備金后，每家企業(yè)可動用的資金達到數(shù)百億元。

有房企人士向觀察者猜測稱，AMC如今已經(jīng)是當(dāng)前紓困房企的一股重要力量，且未來力度或?qū)哟蟆／B加不斷優(yōu)化的房地產(chǎn)融資政策及市場政策加持，行業(yè)有望在明年初逐步企穩(wěn)。

但不容忽視的是，目前行業(yè)信心嚴重缺失，是造成庫存去化壓力大、市場反應(yīng)冷淡、企業(yè)現(xiàn)金流危機不斷加深惡性循環(huán)的首要因素。

如日前年近60的龍湖集團掌門人吳亞軍宣告去職，盡管一再宣告是個人身體原因，不能繼續(xù)勝任董事長職務(wù)，但周一港股開市還是造成企業(yè)上市以來最大幅度的股價暴跌，盤中跌幅一度擴大至44%。

并且，又由于龍湖作為優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)代表，其一家企業(yè)股價很快帶動AH股整個房地產(chǎn)板塊集體“崩盤”。

當(dāng)日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)低開低走，盤中一度下跌逾4%，創(chuàng)2014年以來的8年新低，保利發(fā)展盤中頻繁觸及跌停價，華發(fā)股份等均遭重挫。

港股恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)一度重挫超10%，大灣區(qū)地產(chǎn)建設(shè)業(yè)、恒生物業(yè)服務(wù)管理等指數(shù)紛紛大跌。光大永年、綠城中國、建發(fā)國際集團、萬科海外均大跌超10%。房地產(chǎn)ETF大跌超4%、地產(chǎn)ETF大跌超3%。

行業(yè)普遍認為，當(dāng)前環(huán)境下大家對于房地產(chǎn)的信心都在冰點，想要回暖不是一朝一夕可以做到的。這個十萬億量級市場的自我修復(fù)，是一場漫長的攻堅戰(zhàn)。