（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一向被視為最具韌性的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始走下坡路了。

“最近莘莊網(wǎng)紅盤(pán)好世鹿鳴苑一房源幾乎降到了2017年的成交價(jià)。”購(gòu)房者王大寶向觀察者網(wǎng)表示，該項(xiàng)目曾是是歡樂(lè)頌的拍攝地，市場(chǎng)熱度較高，但由于房子在一樓，考慮到光線問(wèn)題且未來(lái)不好出手就沒(méi)有購(gòu)入。

“隨后中介稱(chēng)房源很快就賣(mài)出去了，成交價(jià)950萬(wàn)，折合單價(jià)約7.15萬(wàn)/平方米?！蓖醮髮毟袊@，相比于同小區(qū)逼近10萬(wàn)的單價(jià)，該套房源價(jià)格屬于歷史新低，何況還是帶車(chē)位成交。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%

好世鹿鳴苑降價(jià)出售并不是個(gè)例。諸葛找房APP上，翡翠濱江一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬(wàn)元掛出，10月31日業(yè)主將掛牌價(jià)調(diào)至4999萬(wàn)元，8天降價(jià)381萬(wàn)元。

此外，貝殼APP顯示，2022年10月12日，星河世紀(jì)城一套100.06平方米中樓層住宅以826萬(wàn)的總價(jià)成交，折合成交均價(jià)82551元/平方米。10月28日，同小區(qū)一套119.62平方米中樓層住宅以937萬(wàn)元的總價(jià)成交，折合成交均價(jià)78332元/平方米，較之前每平方米減少4219元。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，10月單月，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。

“從區(qū)域來(lái)看，2022年下半年，上海遠(yuǎn)郊區(qū)域掛牌價(jià)格先有松動(dòng)，但是到10月下半月開(kāi)始向市中心漫延，中心區(qū)掛牌價(jià)格也開(kāi)始有下跌跡象?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析，這導(dǎo)致在9月份還能環(huán)比上漲0.6%的上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，在10月突然驟降至環(huán)比下跌0.4%，由漲轉(zhuǎn)跌承壓加大。

10月上海二手房的現(xiàn)狀可以說(shuō)是量?jī)r(jià)齊跌。數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房成交1.64萬(wàn)套，環(huán)比減少10.65%。

而在上海二手房市場(chǎng)漲跌前景未明之際，房東們紛紛掛牌出售房源。我愛(ài)我家平臺(tái)上，總價(jià)1000萬(wàn)以上的二手房房源共計(jì)1806套，其中，7日新上房源153套，占比為8.47%。

新房備案價(jià)最高漲1.5萬(wàn)元/平

在二手房掛牌量激增的背面，上海新房項(xiàng)目正在悄悄加價(jià)。

11月13日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布2022年第七次集中批量供應(yīng)房源，本批次上市57個(gè)商品住房項(xiàng)目，共約190.6萬(wàn)平方米，合計(jì)16060套。分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個(gè)區(qū)域。

這是上海年內(nèi)新房集中供應(yīng)規(guī)模最大的一次。前六批次中，上海分別供應(yīng)33個(gè)、46個(gè)、40個(gè)、39個(gè)、32個(gè)、28個(gè)新盤(pán)，且從供應(yīng)面積和供應(yīng)房源數(shù)量來(lái)看，本批次規(guī)模仍領(lǐng)先前六批次。

可以對(duì)比的是，上海第四次集中批量供應(yīng)總建筑面積約138.9萬(wàn)平方米，共計(jì)12421套；第五次集中批量供應(yīng)總建筑面積約100.1萬(wàn)平方米，共計(jì)9093套；第六批次集中批量供應(yīng)總建筑面積約116.8萬(wàn)平方米，共計(jì)10784套。

不止是數(shù)量，本批次新房?jī)r(jià)格上也出現(xiàn)一定程度的上漲。數(shù)據(jù)顯示，本批次房源備案均價(jià)為72730元/平方米，而前六批次的備案均價(jià)分別為57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米，首次突破“7”字頭。

“一方面是因?yàn)榫鶅r(jià)10萬(wàn)+的產(chǎn)品變多了，導(dǎo)致房源備案均價(jià)上漲?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，本批次項(xiàng)目中，備案均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目有12個(gè)，面積占比約25.8%，是第6批次的兩倍。

從價(jià)格來(lái)看，此次房源價(jià)格最高的是位于浦東的浦開(kāi)江南里和虹口的海泰園，備案均價(jià)均為14.5萬(wàn)元/平方米，而第6批次的房源價(jià)格最高的是位于徐匯的御江廷，備案均價(jià)僅13.1萬(wàn)元/平方米。

另一方面的原因是，部分區(qū)域內(nèi)的過(guò)會(huì)價(jià)格有所放寬。以青浦蟠龍?jiān)欺。ㄒ黄冢槔?，該?xiàng)目的過(guò)會(huì)價(jià)格為6.2萬(wàn)元/平方米，而其緊挨著的蟠龍府一期指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，每平方米上漲0.2萬(wàn)元/平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，位于青浦的虹悅蘭庭加推后出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。該項(xiàng)目別名招商虹橋公館三期，過(guò)會(huì)價(jià)格為6.4萬(wàn)元/平方米，較2021年入市的招商虹橋公館二期上漲了0.4萬(wàn)元/平方米。

漲幅最大的是徐匯長(zhǎng)橋板塊，板塊內(nèi)悅匯長(zhǎng)庭目前過(guò)會(huì)價(jià)格為9.4萬(wàn)元/平方米，一路之隔的匯城南街里兩年前入市價(jià)是7.9萬(wàn)元/平方米，這相當(dāng)于上漲了1.5萬(wàn)元/平方米。

打新熱會(huì)熄火嗎？

“打新”，一直被上海購(gòu)房者奉為購(gòu)房法則。背后的邏輯是，上海新房受限價(jià)政策制，均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域的二手房房?jī)r(jià)。新房買(mǎi)到即賺到，自然成為眾多購(gòu)房者的共識(shí)。

在2021年第一批集中公示入市的33個(gè)項(xiàng)目中，有28個(gè)項(xiàng)目在4月開(kāi)盤(pán)，最終有12個(gè)日光盤(pán)、8個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分制（認(rèn)購(gòu)客戶(hù)數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍觸發(fā)積分制），前中不乏千人搖項(xiàng)目。

哪怕在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的2022年，上海新盤(pán)仍不缺客戶(hù)。據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2021年1批次至2022年2批次，觸發(fā)積分占比分別為39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。

時(shí)至今日，上?！按蛐隆睙岫入m有降溫卻仍未消散。以5批次的招商象嶼蟠龍府和前灘東方悅瀾舉例，前者推出468套房源，有1940+組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)414.53%；后者推出481套房源，1480組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)307%。

“二手房降價(jià)，新房漲價(jià)，將直接縮小倒掛差。”有中介人士告訴觀察者網(wǎng)，現(xiàn)在二手房的價(jià)格降下來(lái)了，倒掛不大甚至部分區(qū)域的價(jià)差已經(jīng)消失，疊加期房的風(fēng)險(xiǎn)因素，打新潮會(huì)逐漸褪去，購(gòu)房者也會(huì)更加理性。

“此外，上海第七次集中批量供應(yīng)房源有意分流?！痹撊耸恐赋觯鶅r(jià)10萬(wàn)+的新房有12個(gè)，針對(duì)的客戶(hù)群體均是上海改善需求的購(gòu)房者，一次性推出超千套房源在一定程度上能分散網(wǎng)紅盤(pán)的熱度。

盧文曦指出，短期來(lái)看，上海市場(chǎng)的調(diào)整進(jìn)入第二階段，即量、價(jià)齊跌，因此還會(huì)慣性延續(xù)，不過(guò)基于上海樓市消費(fèi)還有一定韌性，即便市場(chǎng)調(diào)整仍屬于溫和?！靶路坑蟹€(wěn)定的供應(yīng)做支撐，因此成交有機(jī)會(huì)反彈到80萬(wàn)平方米以上的區(qū)間運(yùn)行，二手房成交量或延續(xù)縮量走勢(shì)，而且價(jià)格環(huán)比下跌趨勢(shì)確立，因此慣性上11月份還會(huì)延續(xù)這一趨勢(shì)。”