（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“前海新房跌到8萬，均價10萬的二手房怎么賣？”

近日，位于深圳前海的萬科瑧灣悅和天健悅灣府前后拿證入市，前者推售321套住宅，備案均價約10.5萬元/平方米，精裝交付；后者推售626套住宅，備案毛坯限價9.2萬/平方米。

就在兩項目對外宣傳之際，有銷售人員傳出，萬科瑧灣悅下血本發(fā)放“開盤大禮包”：i深圳登記前300名：總價優(yōu)惠30萬；凍資前300名優(yōu)惠：小戶型30萬，大戶型70萬優(yōu)惠；11月30日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型30萬，大戶型60萬；12月10日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型20萬，大戶型40萬；12月20日前準(zhǔn)簽優(yōu)惠：小戶型10萬，大戶型20萬。

折合下來，萬科瑧灣悅均價最低8.2萬元/平方米。

由于打折力度太大，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“這是前海打出龍華價”。也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“前海新房跌到8萬多，均價十多萬的二手房怎么賣？寶中幾個新盤怎么賣？”

“以貸養(yǎng)貸”

事實上，這種擔(dān)憂并不多余，有投資客這一身份的張信程正在被其購入的多套房源弄得焦頭爛額。

觀察者網(wǎng)了解到，張信程在日常工作之余喜歡研究房地產(chǎn)，曾購入華潤城等多套房產(chǎn)，整體月供超40萬。為償還貸款，張信程選擇“以貸養(yǎng)貸”，即利用小銀行的抵押貸做到高評估，從而拿到高息貸款，以此作為下一套房產(chǎn)的首付或上一套房產(chǎn)的房貸。

這樣的操作方法確實讓張信程在房價上漲階段嘗到了甜頭，打新一套賣掉就能凈賺幾百萬，但也讓其在房價下跌期間嘗到了苦頭。據(jù)了解，上述抵押貸屬于高息貸款，利率高出市場平均水平，且不享受降息待遇。在房價預(yù)期下跌的背景下，張信程名下大部分房產(chǎn)總價均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨額利息不會下降。

事實上，這并不是張信程第一次栽跟頭。在2008年金融風(fēng)暴引發(fā)的樓市震蕩中，張信程作為親歷者，真切感受過整體成交大幅萎縮、成交價格大幅下跌、土地成交急度萎縮，主城銷售面積同比下降21.8%等數(shù)據(jù)帶來的影響。

在近年的一片看漲聲中，他過于樂觀的把賺到的錢基本全數(shù)投入了炒房中。為了還貸他不得不將部分房產(chǎn)掛牌出售，但由于市場行情不好，客戶都抱著觀望心態(tài)，目前幾套房降價后仍未成功售出。

和張信程有一樣經(jīng)歷的人有很多，其中較為突出的是2020年至2021年上半年的投資者，這些人拿著最高的房貸利率，在房價最高點(diǎn)上車，卻遭遇最差的市場行情，一度陷入賣了虧錢不賣更虧的窘境。

深圳中原研究中心選取全市關(guān)注度高的56個樣本樓盤發(fā)現(xiàn)，以2021年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，下滑10-20%的樓盤18個，占比32.1%；下滑5%-10%的樓盤有10個，占比17.9%。也就是說，在過去一年前上車的購房者，大多將投資失利。

“當(dāng)房價不漲了，或者下跌了，持有房產(chǎn)的成本會全面的顯現(xiàn)，包括物業(yè)費(fèi)、折舊費(fèi)、按揭貸款以及不買房用做其他這種投資的機(jī)會成本?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這時候賣掉房子換成現(xiàn)金投資保本收益類的理財，或許比持有房子的收益更大一點(diǎn)。

二手房量價齊跌

值得一提的是，深圳是北上廣深四個一線城市中最先走出下滑行情的城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，北上廣深四個一線城市里，北京是首都，房改以來，市場化的因素一直都不高，一切按行政指導(dǎo)辦。上海和廣州經(jīng)濟(jì)總量高，人口多，城市面積大，基本供需匹配，市場因素和政策因素各半。深圳因為是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量高，人口多，地域面積小，房改以來，基本都是市場為主導(dǎo)，政策干預(yù)程度很低。可以說，深圳，一直都是房地產(chǎn)市場化的典型樣本。

在過度自由的市場中，深圳較少受房地產(chǎn)政策影響，但在2021年2月，為促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，深圳率先在全國推行二手房指導(dǎo)價，參考周邊一手住房價格，一次性給全市共3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。在執(zhí)行上，深圳要求中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布二手房價格時必須采用，銀行發(fā)放貸款也以此為參考。

需要指出的是，由于二手房指導(dǎo)價普遍低于掛牌價，導(dǎo)致購房者實際可貸款項減少，等于間接提高了二手房的首付比例。

“二手房參考價本質(zhì)上是降杠桿、去杠桿的一個邏輯?！崩钣罴伪硎?，該政策的出臺對深圳二手房沖擊很大，打開了二手住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)11個月下滑的序幕。

據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2021年3月至2021年12月，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)分別為100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策發(fā)布兩個月后由漲轉(zhuǎn)跌。

進(jìn)入2022年，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)依舊延續(xù)上年的下滑趨勢。2022年前10個月，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)分別為99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8，一年內(nèi)僅有2次上漲。

也就是說，18個月內(nèi)，深圳二手住宅銷售價格有16個月都在跌。

受買漲不漲跌觀念的影響，購房者在房價下跌過程中選擇觀望，自參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個月成交量跌破2500套，2022年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。

“這種下行快導(dǎo)致市場對預(yù)期發(fā)生了很大的變化。”李宇嘉表示，特別是2020年至2021年上半年購房的投資客，他們大部分加了杠桿，那么在房價下跌和預(yù)期不振，特別是房價上漲的預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)情況下，投資買房的邏輯發(fā)生了根本的改變，從而出現(xiàn)賣盤大幅增長的現(xiàn)象。

與此同時，隨著新房大面積降價促銷，需求轉(zhuǎn)向新房市場，導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。

李宇嘉進(jìn)一步指出，從預(yù)期來看，它會形成一個傳染效應(yīng)，帶動更多的購房者形成這種一致性的預(yù)期，將房源掛牌，也會是大家的共同認(rèn)識。

截至2022年11月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源102442套（存重復(fù)房源，后同），對比10月1日統(tǒng)計的97402套掛牌房源增加5040套，環(huán)比增長率為5.2%。

超八成樓盤價格有爆倉壓力

二手住宅銷售價格下跌、掛牌量激增的惡性循環(huán)下，二手房價格面臨再度下滑的壓力。

在未來二手房價格仍將持續(xù)調(diào)整的背景下，深圳中原研究中心進(jìn)行二手房價格壓力測試，選取全市關(guān)注度高的56個樣本樓盤，以2017年至今為樣本時間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，并測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本，以此計算兩個數(shù)據(jù)的差異率，這個差異率，則為二手房價格壓力值。

“壓力值”更通俗的理解為，二手房成交價能下跌的幅度，壓力值為負(fù)數(shù)則代表超出2017年以后購房者的購房成本，即爆倉。

測試結(jié)果顯示，56個樓盤中，價格壓力值為正的有32個，占比57.1%，代表仍有超過一半的樓盤目前均價高于持有成本，但其中24個僅在0-10%之間，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。另外24個樓盤價格壓力值為負(fù)，代表目前均價低于持有成本，出現(xiàn)虧損。

深圳中原研究中心表示，“一旦平均價格再跌10%，即便不計算后續(xù)的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本?！?

二手房掛牌價格方面，據(jù)中原中原研究中心統(tǒng)計，對比目前成交均價與掛牌價，所有樓盤掛牌價都高于成交均價，掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。其中，掛牌價高于成交價10%-20%分布最多，共有25個樓盤，占比44.6%。其次為20%-30%，共有16個樓盤，占比28.6%。5-10%有9個樓盤，占比16.1%。掛牌價高于成交價10%的占比80.4%。

“在市場持續(xù)低迷，掛牌量不斷增多背景下，業(yè)主掛牌價遠(yuǎn)高于實際成交價成為市場趨勢。”深圳中原研究中心稱。

“這是一個非常明顯的信號——如果以投資為目的購房，你很可能血本無歸，因為未來你的成交價，很可能低于你的買入價?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷這一輪調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)市場會不會逐漸回歸到正常的需求層面上去，這是大家期待看到的。