“指導(dǎo)價”后，購房需求短期釋放

與北京類似，從今年春節(jié)后兩周的交易數(shù)據(jù)上看，深圳二手房市場同樣現(xiàn)出迅速回暖的趨勢。

根據(jù)深圳房協(xié)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后第二周（2月6日-12日），深圳的二手房（含自助）錄得784套，環(huán)比增長率為40.0%；首周（1月30日-2月5日）數(shù)據(jù)環(huán)比增幅更大，共成交560套，環(huán)比增長率為214.6%。

因此不少聲音認為，深圳二手房交易在敬歷經(jīng)了“政府指導(dǎo)價機制”之后，久旱逢甘霖，樓市“寒冬”已過，“陽春”將至。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，在2018年-2020年期間，在部分資本推動下，深圳二手房價格與成交量連年攀高，“殺豬盤”盛行。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)出臺詳細的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，形成二手房市場指導(dǎo)價。

這一規(guī)則從根本上打破了二手房以往隨市場的坐地起價及杠桿拉升的投機行為，成功刺穿二手房的泡沫，也讓彼時火熱的市場由沸騰瞬間轉(zhuǎn)冷，給了急速上漲的房價當(dāng)頭一棒。

自2021年的深圳二手房成交量首次被新房數(shù)據(jù)反超后，2022年繼續(xù)保持反超態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局

按深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，系自2007年以來的16年新低，全年數(shù)據(jù)更是同比2021年進一步下滑46.68%。 

而同為一線城市的“北上廣”三城，同期數(shù)據(jù)分別約14.24萬套、14.67萬套、8.27萬套。

因此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，春節(jié)后的市場回暖，主要原因是去年深圳二手房成交量創(chuàng)16年新低。歷史新低的數(shù)據(jù)，背后存在一部分需求被積壓了，而且去年價格不斷下跌的過程中，需求呈現(xiàn)過觀望的態(tài)勢，很多需求滯后了。 

另外，在業(yè)內(nèi)看來，“指導(dǎo)價機制”并非為了壓制二手房價格，而是正確地引導(dǎo)了購房者對市場的預(yù)期，未來將作為基本策略長期施行，并未取消。即便長期陰跌導(dǎo)致部分區(qū)域購置需求得到短期釋放，也不會持續(xù)很長時間。

例如曾經(jīng)風(fēng)靡一時的網(wǎng)紅樓盤華潤城潤府，去年11月，該樓盤一套建面80平放米的兩房，成交總價800萬，成交單價僅9.9萬元/平方米，遠低于13.2萬元/平方米的二手房指導(dǎo)價，徹底刺破了該區(qū)域房價泡沫。

要知道，在“指導(dǎo)價”之前，該項目同戶型成交價普遍在16萬元/平方米左右，正是部分炒房客“打新”的熱點樓盤之一。

但需要指出的是，上述業(yè)內(nèi)人士表示，房價“泡沫”也僅存在于少數(shù)熱點樓盤，對于深圳乃至全國絕大多數(shù)地區(qū)而言，目前無論新房還是二手房價格并未出現(xiàn)明顯變動，“穩(wěn)房價、穩(wěn)樓市”仍是現(xiàn)階段各地政策指定初衷。

因此，二手房成交量能否持續(xù)上升，最終還是取決于經(jīng)濟復(fù)蘇帶來的購買力信心，以及后續(xù)深圳樓市的需求刺激政策是否落地。