（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）前后相隔8天，蘇州2023年第一批次集中供地正式落下帷幕。

據(jù)悉，蘇州本次集中供地于2月16日及2月23日兩天出讓，供地首日，蘇州率先推出位于工業(yè)園區(qū)和吳中區(qū)的6宗地塊，最終，1宗觸頂、1宗溢價、4宗底價，合計收金83.9億元。

2月23日供地次日，蘇州推出位于高新區(qū)和吳江區(qū)的5宗地塊，最終，2宗觸頂、1宗溢價、2宗底價，收金56.12億元。

至此，蘇州一批次11宗宅地全部出讓成功，3宗觸頂、2宗溢價、6宗底價成交，總出讓面積39.26萬平方米，總建面70萬平方米，總收金約140億，成交樓面均價20003元/平方米，平均溢價率7.46%。

從競得房企來看，除中建三局底價拿下兩宗地塊外，廈門建發(fā)、華潤置地、招商蛇口、山西萬信、保利發(fā)展、江蘇盛澤投資、蘇高新金屋工程均只競得一宗宅地，另外2宗地等待搖號結(jié)果。

園區(qū)、獅山板塊矚目

本次土拍中關(guān)注度最高的是工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西蘇園土掛(2023)01號地塊。

公開資料顯示，該地塊出讓面積5.68萬平方米，容積率1.8，建筑面積10.2萬平方米，起價31.68億元，起始樓面價31000元/平方米，上限價格36.43億元，上限樓面價35650元/平方米。

值得注意的是，該地塊起始樓面價就已經(jīng)超過了起價30000元/平方米的華潤月亮灣地塊，創(chuàng)下園區(qū)新高。

出讓過程中，該地塊共吸引31家房企參與現(xiàn)場，競爭十分火熱，直到65輪競價后觸及36.43億元的最高限價進(jìn)入現(xiàn)場搖號階段。最后，該地塊被華潤置地?fù)u號拿下，成交樓面價再次創(chuàng)下園區(qū)新高。

值得一提的是，該地塊也是此次集中供地成交樓面價最高的地塊。

成交樓面價第二高則出現(xiàn)在高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)。資料顯示，高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳前港綠化地南2023-WG-6號地塊在經(jīng)過14輪競價后觸頂進(jìn)入現(xiàn)場搖號階段，成交價5.784億，成交樓面價30475元/平方米，溢價率15%。

無獨有偶，高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽路南、汾湖路東2023-WG-9號地塊，同樣在經(jīng)過81輪競價后因觸頂轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號，成交價31.58億元，成交樓面價27025元/平方米，溢價率15%。

觀察者網(wǎng)了解到，獅山核心板塊和工業(yè)園區(qū)板塊一樣火熱，無論是土地供應(yīng)還是新房入市，均能吸引全城矚目。以2022年三批次出讓數(shù)據(jù)舉例，即使在房地產(chǎn)市場降溫的背景下，蘇州推出的9宗涉宅地塊中，也僅有園區(qū)和獅山5宗地塊實現(xiàn)溢價成交。

獅山板塊新房項目更不容忽視。大悅城控股于2022年5月9日以總價10.52億元拿下的蘇地2022-WG-9號地塊項正位于獅山板塊，在2023年1月入市后，共吸引616組客戶搶186套房源，中簽率30.2%，當(dāng)天售罄。

究其原因，主要是因為獅山板塊鄰近地鐵5號線、1號線，交通便利；周邊聚集了省重點級小學(xué)蘇州高新區(qū)獅山實驗小學(xué)校竹園分校區(qū)、四星級高中及省重點初中蘇州高新區(qū)第一中學(xué)，教育資源優(yōu)越；明基醫(yī)院、購物中心蘇州泉屋、獅山人口文化園等配套也十分豐富。

關(guān)于獅山2023-WG-9號地塊和2023-WG-6號地塊的火熱，中指研究院分析，該地塊現(xiàn)狀投資價值較高，近兩年周邊無住宅用地供應(yīng)，目前周邊無在售、待售新房項目，出現(xiàn)供應(yīng)缺口。

多地土拍溢價率回溫

不可否認(rèn)的是，相較2022年一批次出讓數(shù)據(jù)，蘇州本次集中供地價跌量減，其中，總出讓面積較2022年的81.81萬平方米減少了52.01%，總土地起價較2022年的227億元減少42.6%。

但從結(jié)果上看，蘇州一批次集中供地平均溢價率較2022年同期的2.99%高出了4.47個百分點，土地?zé)岫乳_始回升。

事實上，不止蘇州，多個城市的土拍平均溢價率均有上升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年以來有84個城市完成住宅用地出讓，共計成交272宗，成交規(guī)劃建面合計約2320萬平方米，土地出讓金268.7億元，平均溢價率5.28%。

住宅用地出讓的城市中，有20個城市成交平均溢價率超過5%，其中11個城市成交平均溢價率超過10%， 部分城市土拍市場從溢價率上看有所回溫，包括秦皇島、安陽、湖州、紹興等一些三四線城市。

此外，寧波、杭州、北京、蘇州等城市年初土拍表現(xiàn)同樣亮眼，杭州出讓13宗地中有8宗觸頂搖號，北京出讓6宗地塊有3宗觸頂進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積階段，蘇州工業(yè)園地塊獲得30多家企業(yè)搖號競爭，寧波成交的3宗地塊中有2宗觸頂。

中指研究院高級分析師張曉飛認(rèn)為，地塊觸頂背后主要原因一方面是地塊自身非常優(yōu)質(zhì)，地塊周邊有完善的配套資源賦能，產(chǎn)品力方面有足夠的優(yōu)勢；一方面是區(qū)域供應(yīng)稀缺性，部分成熟區(qū)域新盤幾乎斷層，對項目去化有保障；另外還有近期對房地產(chǎn)各項政策支持力度加大，部分企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資環(huán)境得到改善，率先把握窗口期同時參與到優(yōu)質(zhì)地塊競爭之中。

“溢價率的上升和近期房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)有關(guān)。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，總體來看，年后房地產(chǎn)市場情緒慢慢好轉(zhuǎn)，這種情緒會傳導(dǎo)到開發(fā)商拿地端和銷售端，以銷售端舉例，近期不少開發(fā)商取消年前折扣，明顯對后面開發(fā)項目信心回歸。

在張曉飛看來，今年會延續(xù)分化，市場升熱和遇冷逐漸分流。預(yù)計接下來土地市場會在能級高的城市率先回溫，比如近期的北京、杭州等城市，這些城市在房地產(chǎn)市場回溫之初成交量明顯上升，說明市場有足夠的需求支撐，未來對宗地項目去化有大環(huán)境保障。

另外能級低的城市土地市場回溫需要繼續(xù)等待，一是人口外溢導(dǎo)致的需求量降低；二是購房人群目前的消費觀念轉(zhuǎn)變，需要逐步恢復(fù)信心；三是過去有大量庫存的城市需要時間去消化。