（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月7日，九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)公告。

公告顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)收入124.59億港元，同比減少22%，其中，九龍倉(cāng)置業(yè)投資物業(yè)收入106.62億港元，同比減少2%；酒店收入9.32億港元，同比增加11%；營(yíng)業(yè)盈利（以股息收入為主）5.15億港元，同比減少4%。

報(bào)告期內(nèi)，九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利減少5%至61.75億港元，投資物業(yè)盈利減少2%至63.46億港元，酒店虧損收窄至1.68億港元。若計(jì)入投資物業(yè)重估虧損，則集團(tuán)錄得股東盈利由2021年的43.91億港元轉(zhuǎn)為虧損88.56億港元。

酒店?duì)I業(yè)盈利虧損2.3億港元

2017年11月，九龍倉(cāng)集團(tuán)分拆出九龍倉(cāng)置業(yè)單獨(dú)在港上市，前者是香港十大地產(chǎn)商之一，以經(jīng)營(yíng)港口轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)為主，并擁有九龍倉(cāng)碼頭等貨運(yùn)碼頭。

拆分后的九龍倉(cāng)置業(yè)主要負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)位于香港的物業(yè)和酒店，擁有包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店及荷里活廣場(chǎng)在內(nèi)的六個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外，在新加坡?lián)碛袃蓚€(gè)商業(yè)物業(yè)，會(huì)德豐廣場(chǎng)和Scotts Square。

需要指出的是，在疫情封控的三年間，九龍倉(cāng)置業(yè)在香港的生意并不理想，其2019年至2021年的歸母凈利潤(rùn)分別為39.28億元、-78.54億元、43.91億元，與2018年的180.27億元相差甚遠(yuǎn)。

九龍倉(cāng)置業(yè)曾在2021年中報(bào)中表示，“新冠疫情讓公司持續(xù)承受巨大壓力，尤其是投資物業(yè)及酒店兩個(gè)分部，香港零售銷(xiāo)售恢復(fù)，但租金收入依然受壓；經(jīng)濟(jì)不明朗及新的工作文化削弱對(duì)寫(xiě)字樓的需求；嚴(yán)格的跨境管制仍在實(shí)施，酒店依然虧損。”

東方證券也曾指出，疫情期間九龍倉(cāng)置業(yè)的租金收入增長(zhǎng)僅限于現(xiàn)有資產(chǎn)的續(xù)租租金調(diào)整，而最大的驅(qū)動(dòng)因素還是要依靠大陸游客的人數(shù)和消費(fèi)的恢復(fù)程度。

從時(shí)間上看，新冠疫情進(jìn)入乙類(lèi)乙管防控方案不久，因此對(duì)九龍倉(cāng)置業(yè)2022年的業(yè)績(jī)沒(méi)有太大助力。報(bào)告顯示，2022年全年，九龍倉(cāng)置業(yè)收入124.59億港元，同比減少22%；營(yíng)業(yè)盈利88.41億港元，同比減少2%。

酒店端表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年九龍倉(cāng)置業(yè)酒店收入9.32億港元，同比增加11%；營(yíng)業(yè)盈利繼續(xù)保持虧損，為-2.3億港元。

以香港西九龍區(qū)最大面積購(gòu)物中心海港城為例。由于長(zhǎng)期缺乏旅客，海港城旗下馬哥孛羅香港酒店和港威酒店推出“在酒店辦公”日間租用套餐、獨(dú)家長(zhǎng)期住宿優(yōu)惠及親子宅度假套餐以服務(wù)本地市場(chǎng)來(lái)維持業(yè)務(wù)流量。

促銷(xiāo)優(yōu)惠確實(shí)有助提升酒店入住率，但其年內(nèi)營(yíng)業(yè)毛利仍遠(yuǎn)低于疫情前水平。

因而在放松疫情政策后，九龍倉(cāng)置業(yè)為了在旅游業(yè)回暖時(shí)占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，已計(jì)劃開(kāi)展更多推廣活動(dòng)。九龍倉(cāng)置業(yè)也坦言，“過(guò)去三年嚴(yán)重倚賴(lài)本地市場(chǎng)的酒店業(yè)現(xiàn)正為接待旅客重臨做好準(zhǔn)備，但卻面對(duì)人手短缺的挑戰(zhàn)?！?

然而，更令人意外的是，和疫后香港消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期不一致，九龍倉(cāng)置業(yè)指出，香港在放寬社交距離措施后實(shí)時(shí)對(duì)零售業(yè)及酒店業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，因?yàn)楸镜厝搜讣崔D(zhuǎn)到海外消費(fèi)，與此同時(shí)余下未解除的防疫措施繼續(xù)令旅客卻步。

子公司業(yè)績(jī)大跳水

“主要因?yàn)樯鲜懈綄俟竞８燮髽I(yè)確認(rèn)入賬的發(fā)展物業(yè)銷(xiāo)售額減少，部分因投資物業(yè)分部的成本有所節(jié)省而被抵銷(xiāo)。”九龍倉(cāng)置業(yè)在2022年報(bào)中解釋集團(tuán)收入出現(xiàn)減少的原因。

數(shù)據(jù)顯示，2022年海港企業(yè)收入為11.39億港元，同比減少75%；營(yíng)業(yè)盈利為2900萬(wàn)港元，同比減少95%；股東應(yīng)占虧損為1.97億港元，上年同期為虧損2400萬(wàn)港元，若不計(jì)入投資物業(yè)重估虧損及其它非經(jīng)常性項(xiàng)目，基礎(chǔ)凈虧損為港幣1.33億港元。

海港企業(yè)還在年報(bào)中表示，這是不僅是連續(xù)第三年錄得股東應(yīng)占集團(tuán)虧損，還是自1971年上市以來(lái)首次錄得基礎(chǔ)凈虧損。

海港企業(yè)業(yè)績(jī)大跳水的主因是發(fā)展物業(yè)的業(yè)績(jī)下滑。公開(kāi)資料顯示，海港企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分別為酒店、投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)，其中，發(fā)展物業(yè)分部主要在中國(guó)大陸從事貿(mào)易物業(yè)的收購(gòu)、發(fā)展、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣及出售。

但在九龍倉(cāng)置業(yè)“撤回香港”的計(jì)劃下，海港企業(yè)發(fā)展物業(yè)便開(kāi)始不斷售賣(mài)內(nèi)地資產(chǎn)。2022年2月，海港企業(yè)還有意以4.11億元的價(jià)格將虧蝕的常州馬哥孛羅酒店的全部股權(quán)售予常州優(yōu)眾餐飲管理有限公司。

雖然這筆交易以對(duì)方違約告終，但海港企業(yè)依然在有序撤出內(nèi)地市場(chǎng)。

海港企業(yè)最近一次作出發(fā)展物業(yè)土地投資已是2012年。截至2022年年底，海港企業(yè)的發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)總額約為27億元，占集團(tuán)資產(chǎn)約16%。

由于沒(méi)有補(bǔ)倉(cāng)，海港企業(yè)可銷(xiāo)售的發(fā)展物業(yè)不斷減少，2022年的應(yīng)占已簽約銷(xiāo)售額為人6.08億港元，主要來(lái)自集團(tuán)擁有27%權(quán)益的上海南站寫(xiě)字樓及商場(chǎng)項(xiàng)目。而蘇州國(guó)際金融中心，則因?yàn)槁涑刹⒔桓顿I(mǎi)家不再支撐起海港企業(yè)的主要銷(xiāo)售額。

海港企業(yè)表示，由于蘇州國(guó)際金融中心確認(rèn)入賬的銷(xiāo)售額大幅下降，其發(fā)展物業(yè)收入大幅減少至1.93億港元，并錄得6100萬(wàn)港元的營(yíng)業(yè)虧損。

而受上述因素影響，九龍倉(cāng)置業(yè)2022年發(fā)展物業(yè)收入2.82億港元，較2021年同期的37.22億元減少92.48%，錄得0.48億港元營(yíng)業(yè)虧損。

九龍倉(cāng)置也坦言，集團(tuán)收入下降22%，主要是分階段撤出非核心的發(fā)展物業(yè)分部所致。換句話(huà)說(shuō)，受蘇州國(guó)際金融中心銷(xiāo)售額下降影響，九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)展物業(yè)大幅下滑，以至于其整體收入減少22%，營(yíng)業(yè)盈利減少2%。