（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂。房企亦如是。

在2021年之前，一眾房企曾度過(guò)一個(gè)共同的“艱難一年”，那就是買(mǎi)房熱情一夜褪去的2014年。彼時(shí)，樓市庫(kù)存高企，新房、二手房銷(xiāo)售乏力，房企資金鏈頻繁斷裂，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，如同當(dāng)下。

當(dāng)時(shí)房企談的最多的，莫過(guò)于房地產(chǎn)已經(jīng)告別黃金時(shí)代，步入白銀時(shí)代。這句話的意思大概是，鏟子挖下去就是錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了，接下來(lái)地產(chǎn)商要靠真本事掙錢(qián)了。

也是在那個(gè)時(shí)候，有房企開(kāi)始意識(shí)到，如果將所有希望都梭哈在新房市場(chǎng)上，或許過(guò)于冒險(xiǎn)。為了尋找別的出路，一部分房企退出房地產(chǎn)行業(yè)，一部分房企同時(shí)押注商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、醫(yī)療健康等賽道。

有了答案，剩下的就只需堅(jiān)持。

但“330新政”對(duì)改善型購(gòu)房需求的刺激，和證監(jiān)會(huì)修訂公司債券發(fā)行與交易管理辦法后的融資便利，讓不少原本有答案的房企開(kāi)始猶豫：新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)雖然不再處于“黃金時(shí)代”，但總能從十萬(wàn)億的蛋糕中分得一筆，自然也沒(méi)有發(fā)展第二曲線的迫切。

猶豫的結(jié)果也很明顯。時(shí)隔8年在面臨新一輪程度更深的調(diào)整時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，A股和港股市場(chǎng)已有近百家房企披露去年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，約40家房企凈虧損。

而得益于堅(jiān)定地發(fā)展“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，在極為艱難的2022年，新城控股成為行業(yè)中為數(shù)不多能確?，F(xiàn)金流安全并且能實(shí)現(xiàn)盈利的民營(yíng)房企，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.6億元，歸母凈利潤(rùn)13.9億元。

收租超百億

事實(shí)上，新城控股的商業(yè)規(guī)劃比2014這“艱難一年”來(lái)的更早一點(diǎn)。

在2013年舉辦的上市一周年慶典上，新城控股管理層表示，“未來(lái)五年，新城集團(tuán)將開(kāi)啟住宅與城市綜合體雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式，即以住宅開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)理智選取優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)城市綜合體?！?

為了讓上述戰(zhàn)略落地，新城控股給出了一個(gè)具體數(shù)字：到2017年實(shí)現(xiàn)累計(jì)開(kāi)業(yè)和在建購(gòu)物中心約20個(gè)。

這個(gè)任務(wù)在“艱難一年”完成了一半。截至2014年底，新城控股共擁有10座在建或已開(kāi)業(yè)的吾悅系廣場(chǎng)。

在面對(duì)2014年購(gòu)房市場(chǎng)下行的轉(zhuǎn)折后，新城控股管理層清醒的認(rèn)識(shí)到“吾悅系廣場(chǎng)”的力量，并對(duì)外表示，“當(dāng)住房的基數(shù)越來(lái)越大的時(shí)候，新增開(kāi)發(fā)量就會(huì)越來(lái)越少，這個(gè)時(shí)候有兩個(gè)選擇，一是逃離增量市場(chǎng)，二是挖掘存量市場(chǎng)的價(jià)值和潛力?！?

這種認(rèn)識(shí)即使在新房熱度恢復(fù)后也未改變。2016年5月，新城控股管理層表示，“2016年和2017年，是房地產(chǎn)最好的、也是最后的政策機(jī)遇期。在政策總體持續(xù)利好下，只要加速奔跑就可以了?！?

與此同時(shí)，新城控股在商業(yè)端也定下具體目標(biāo)：計(jì)劃每年拿10-15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，到2020年則累計(jì)為80個(gè)購(gòu)物中心，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的第一梯隊(duì)。按照既定目標(biāo)，新城控股于2020年完成了商業(yè)地產(chǎn)從0到100的突破，進(jìn)入“百店時(shí)代”。

截至2022年末，新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)面積1319.74萬(wàn)方，出租率達(dá)到95.13%。

得益于此，2016年至2022年，新城控股物業(yè)出租及管理分別實(shí)現(xiàn)收入4.41億元、10.19億元、22.13億元、40.55億元、54.35億元、79.69億元、92.24億元，分別增長(zhǎng)47.81%、131.05%、117.24%、83.19%、34.04%、46.62%、15.75%。

截至2022年底，物業(yè)出租及管理和酒店運(yùn)營(yíng)收入在內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。

值得一提的是，隨著商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的不斷增加，其在新城控股毛利貢獻(xiàn)的比例也在不斷提高，自2016年的4.5%增加至2022年的29%，7年間占比增加了24.5個(gè)百分點(diǎn)，成為業(yè)績(jī)的第二增長(zhǎng)曲線。

談及2023年的目標(biāo)，新城控股表示，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入110億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

或許可以說(shuō)，新城控股第一個(gè)15年靠住宅增加銷(xiāo)售和利潤(rùn)，那么，第二個(gè)15年則是靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)。

吾悅廣場(chǎng)總資產(chǎn)約1200億元

新城控股之于商業(yè)地產(chǎn)的籌劃，并不只有收租這么簡(jiǎn)單。

2016年6月，新城控股宣布發(fā)行“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，作價(jià)10.5億將上海青浦吾悅廣場(chǎng)注入該資管計(jì)劃，其中3.498億元為股權(quán)價(jià)格，7億元為債權(quán)價(jià)格。且完成交易后，新城控股將繼續(xù)持有該廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)及“吾悅”品牌。

由于該計(jì)劃與“REITs項(xiàng)目”極度相似，且當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)未打開(kāi)，新城控股該計(jì)劃被定性為“類(lèi)REITs項(xiàng)目”，新城控股也因此成為國(guó)內(nèi)首個(gè)探索商業(yè)綜合體資產(chǎn)證券化的房企。

這樣的好處是，新城控股可以通過(guò)青浦吾悅廣場(chǎng)獲得10.5億元的融資，但卻不會(huì)失去青浦吾悅廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

值得一提的是，新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，也就是說(shuō)，這194座吾悅廣場(chǎng)都可為新城控股提供融資幫助。

2023年3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱(chēng)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“這樣從投融建管退能夠形成一個(gè)閉環(huán)，我相信資金還是會(huì)想不動(dòng)產(chǎn)這方面來(lái)流入的?！毙鲁强毓晒芾韺颖硎?，發(fā)改委要求REITs未來(lái)三年派息率不低于3.8%，新城控股基本上三年以上的廣場(chǎng)都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

而在REITs項(xiàng)目仍未落地之前，新城控股也在尋找多種商業(yè)融資渠道，已經(jīng)多次嘗試吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、CMBS 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。數(shù)據(jù)顯示，2022年新城控股通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤(pán)活吾悅廣場(chǎng)22座，替換金額約64億元。

“吾悅廣場(chǎng)融資余額約為260億元，但整個(gè)吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)接近1200億元，因此吾悅廣場(chǎng)從三個(gè)方面可以進(jìn)一步提升融資資源。”新城控股管理層表示，首先，部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率；其次，有近50座廣場(chǎng)沒(méi)有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場(chǎng)雖然沒(méi)有開(kāi)業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入，隨著開(kāi)業(yè)增加也會(huì)有所新增。

此外，作為示范房企，新城控股2022年發(fā)行3筆中票，其中，于5月完成2022年第一期10億元人民幣中票的發(fā)行；于9月和12月作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額共計(jì)30億元人民幣，票面平均利率為3.96%。

與此同時(shí)，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元。

截至2022年12月31日，新城控股整體平均融資成本為6.52%，較2021年末的6.57%下降5bp；獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1206.00億元，同時(shí)與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。

截至2022年末，新城控股在手現(xiàn)金314.63億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額145.35億元，連續(xù)五年為正。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，不管是第三支箭定增，還是REITs放開(kāi)，都可以從這個(gè)方面徹底改變目前整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)和目前小馬拉大車(chē)的狀態(tài)，會(huì)讓未來(lái)公司運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)健。

“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專(zhuān)注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。王曉松說(shuō)道。