（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2023年，隨著人口進(jìn)入負(fù)增長時代、城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，行業(yè)整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢。

事實(shí)上，2023年初，由于疫情期間積壓需求集中釋放，全國多地樓市迎來一波“小陽春”，但整體樓市回暖基調(diào)弱，短暫升溫的樓市再度冰封。

盡管政策層面始終延續(xù)寬松基調(diào)，尤其是認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率及首付比例下降等一攬子政策持續(xù)釋放改善性需求，但想象中的市場“底”并未到來，房企口中的“穿越周期”也未能如愿，全國范圍內(nèi)量價齊跌仍在持續(xù)。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，今年地方松綁政策出臺達(dá)751次，較去年增加140余次，覆蓋城市超330個。其中9月出臺次數(shù)達(dá)去年以來峰值，單月出臺超140次。

展望2024年，12月11日—12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要在積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”的推進(jìn)成為主要任務(wù)。

中國指數(shù)研究院也在報告中預(yù)測，2024年化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是政策主線，供需兩端政策均有發(fā)力空間。需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)；供給端，企業(yè)資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，各地土拍規(guī)則或繼續(xù)放寬，“保交樓”資金和配套舉措有望進(jìn)一步跟進(jìn)。同時，“三大工程”建設(shè)或是2024年政策主要發(fā)力方向，相關(guān)政策有望加速落地。

“供求關(guān)系變化”是轉(zhuǎn)折點(diǎn)

行業(yè)普遍認(rèn)為，2023年中國樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新、舊模式交替之年，歸根結(jié)底在于“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，為房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向指明了方向，此后的各項(xiàng)調(diào)控政策，基本上也都是圍繞這一轉(zhuǎn)變展開的。房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價呈普跌態(tài)勢，也是對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大改變的寫照。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，這種供求關(guān)系的變化，也進(jìn)一步延伸至居民的預(yù)期和需求的趨勢性變化，即不再相信房價單邊上漲，或者說，從過去的單邊上漲轉(zhuǎn)入到風(fēng)險釋放的下半場。

供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)告別舊模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展新發(fā)展模式的主要動因，使房屋迅速回歸民生屬性和居住屬性。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副研究員王瑞民表示，房地產(chǎn)“舊模式”的關(guān)鍵詞是“快”，房地產(chǎn)狂飆式發(fā)展，并與快速城市化、快速工業(yè)化在中國經(jīng)濟(jì)高速增長框架下形成時代合力。房地產(chǎn)“舊模式”實(shí)質(zhì)是需求引領(lǐng)下的粗放增長。

在舊模式下，中央政府收獲了經(jīng)濟(jì)增長，地方政府獲得了可觀的土地財政收益，房企獲得了利潤，居民實(shí)現(xiàn)了住房條件的巨大改善和財富的增值。但是舊模式也帶來了一些新的問題，如高房價，房企的高債務(wù)壓力，有房和無房群體財富差距迅速擴(kuò)大，低收入群體被過度推入住房市場等。

相對應(yīng)的“新模式”關(guān)鍵詞是“好”。王瑞民認(rèn)為，需求側(cè)老市民群體“買好房”，需要高質(zhì)量的住房供應(yīng)創(chuàng)造新的需求，如城中村改造后好區(qū)位的房子，以及郊區(qū)的大房子，新市民群體需要“好買房”，需要買得起的住房；供給側(cè)需要通過要素市場化改革降低土地、資金要素成本，為高質(zhì)量、價格合理的供給打開空間，通過市場化高品質(zhì)商品房和成本價保障住房雙軌制供給方式，提供滿足居民差異化需求的住房產(chǎn)品；供需關(guān)聯(lián)方式應(yīng)該是租購并舉的，新老市民群體之間、租和購之間都更加均衡。新模式還意味著房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的再定位，回歸民生優(yōu)先的社會目標(biāo)，兼顧拉動內(nèi)需。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，大幅釋放改善需求

政策層面，在2023年上半年，中央層面并無實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，而地方發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

而自7月份中央層面明確“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，全國樓市全面松綁。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月底以來，住建部等多部委出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，隨后各地積極響應(yīng)，全國200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超660次，其中9月出臺次數(shù)達(dá)去年以來峰值，單月出臺超140次，其中不乏提高優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式。

2023年8月25日，浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后，東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。

8月30日，廣州和深圳實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海和北京先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。至此，一線城市全部落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也將全國范圍內(nèi)的樓市松綁政策推向高潮。

不過由于樓市遲遲未有明顯改善，進(jìn)入11-12月，政策放松再次深化。

11月，廣州、深圳再出臺多項(xiàng)樓市政策，涉及降低二套房首付比例、調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)、上調(diào)公積金貸款比例、土拍限價放松等。

12月14日，北京和上海同步調(diào)整樓市新政，涉及優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。

展望2024年，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，地方限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。其中，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市中預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

融資層面對待民營與國營房企“一視同仁”

隨著樓市量價齊跌，房企期待中的“穿越周期”自然未能如愿，盡管已經(jīng)竭盡所能開源節(jié)流、停止拿地，將主要精力放在“保交樓”之中，但流動性危機(jī)仍在加速蔓延。

從關(guān)注度最高的頭部房企中，可以窺見一斑。

9月28日，中國恒大公告稱，公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。

而在此之前，另一家頭部房企碧桂園爆發(fā)流動性危機(jī)的消息不斷，盡管通過展期等手段掙扎求存，但依舊難逃“違約”命運(yùn)，并于10月份啟動境外債務(wù)重組。

10月下旬，萬科債券出現(xiàn)非理性波動。萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)于11月6日舉行三季度業(yè)績說明會，深圳國資委在會上力挺萬科，直言如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

此外，包括陽光城、泰禾、藍(lán)光、嘉凱城、粵泰、宋都股份、美好置業(yè)等眾多A股規(guī)模房企集體退市，標(biāo)志著一個時代徹底落幕。

也正因此，“統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險”“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為包括金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的多部門的階段性任務(wù)，多次從中央層面明確提出“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”，意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營房企融資的政策落實(shí)落細(xì)。

同時，10月底中央金融工作會議后有市場消息稱，監(jiān)管提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個不低于”政策，即各行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

隨后，多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，表示將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，“三個不低于”政策細(xì)則落地升溫。

在“保交樓”推進(jìn)方面，無論出險房企還是優(yōu)質(zhì)房企，都將之視作核心工作內(nèi)容，更有部分房企已經(jīng)暫停新樓盤開發(fā)與土地新增，力保交付任務(wù)完成。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。

其中，僅碧桂園一家前11個月，就累計(jì)交付房屋約50萬套，累計(jì)交付面積6043萬平方米，涉及31個省，240個城市，交付量再次穩(wěn)居行業(yè)第一。

值得一提的是，在融資和化債政策的大力支持下，11月份以來，多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展。

其中，融創(chuàng)、奧園、中梁均宣告境外債重組獲債權(quán)人通過；旭輝完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作，合計(jì)展期金額約71.8億元；碧桂園也宣布正積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，其本金共計(jì)約147億元的9筆境內(nèi)債已全部成功展期。

樓市低迷背景下，政企合力共渡難關(guān)既是統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的應(yīng)有之意，同時也是構(gòu)建樓市健康發(fā)展新模式的主要途徑。趙秀池表示，各地政府在通過各種舉措促進(jìn)“保交樓”，各房地產(chǎn)企業(yè)也在想辦法自救，通過房企重組等使房地產(chǎn)企業(yè)能夠“活下去”，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)應(yīng)有的支柱作用。

對于2024年樓市，建誠智庫負(fù)責(zé)人苑承建預(yù)測稱，2024年將是舊秩序進(jìn)一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環(huán)境疊加政策發(fā)力改變各方預(yù)期和行業(yè)走向，底部徘徊將在這一年成為歷史。

“預(yù)計(jì)2024年樓市相對于今年波動幅度不大，成交規(guī)模和價格水平與2023年比較接近?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，2024年中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力：第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；第二，落實(shí)供給端金融支持，落地執(zhí)行細(xì)則讓“三個不低于”等措施真正落地見效；第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅等，通過人才補(bǔ)貼、新市民、多孩家庭購房補(bǔ)貼等財稅激勵措施，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。