（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)下行周期中，原本作為“細(xì)水長(zhǎng)流”現(xiàn)金流主要來源的物管平臺(tái)，日子應(yīng)該過的輕松不少，然而頭部物管企業(yè)之一的雅生活成績(jī)單卻差強(qiáng)人意。

日前，雅生活服務(wù)披露2023年財(cái)報(bào)，企業(yè)去年收入約154.43億元，同比增加0.4%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入較2022年同期增長(zhǎng)7.8%至108.06億元；業(yè)主增值服務(wù)收入較2022年同期增長(zhǎng)0.6%至23.34億元；城市服務(wù)收入較2022年同期增長(zhǎng)5.5%至13.87億元；外延增值服務(wù)收入較2022年同期下降46.6%至9.14億元。

然而，與收入增長(zhǎng)截然相反的是，企業(yè)利潤(rùn)大幅縮水：毛利約26.45億元，同比減少21.8%；毛利率為17.1%，同比減少4.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約6.98億元，同比減少63.9%；凈利潤(rùn)率4.5%，同比減少8.1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)調(diào)整核心凈利潤(rùn)約15.51億元，同比減少30.3%；公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約4.6億元，同比減少74.9%。

雅生活指出，凈利潤(rùn)下滑的原因，一是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非周期業(yè)務(wù)（物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)）占比提升及運(yùn)營(yíng)成本上升；二是出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)貿(mào)易及其他應(yīng)收項(xiàng)及商譽(yù)計(jì)提減值撥備。

其中，貿(mào)易及其他應(yīng)收款減值撥備達(dá)到5.4億元，同比增長(zhǎng)14.9%。主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，關(guān)聯(lián)方客戶面臨階段性資金流動(dòng)性壓力，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)結(jié)算周期增長(zhǎng)。因此，公司謹(jǐn)慎地對(duì)關(guān)聯(lián)方客戶貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的減值撥備金額進(jìn)行評(píng)估，作出合理的會(huì)計(jì)估計(jì)。

而商譽(yù)減值損失和運(yùn)營(yíng)成本上升導(dǎo)致的毛利率下滑則主要受到此前幾年大舉收并購(gòu)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張所致。

根據(jù)公司歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2020年至2023年，在管面積分別增長(zhǎng)1.4億平方米、1.1億平方米、5693萬平方米、4470萬平方米，合約面積分別增長(zhǎng)1.7億平方米、1.4億平方米、6840萬平方米、3510萬平方米。期間，2020年是增速最快的一年，在管面積同比增長(zhǎng)60.2%，合約面積同比增長(zhǎng)46.7%，2023年增速已經(jīng)明顯下滑。

截至2023年12月31日，集團(tuán)在管面積為5.9億平方米，其中來自第三方項(xiàng)目的在管面積占比約83.3%。

顯然，通過此前幾年的大舉收并購(gòu)，第三方項(xiàng)目已成為集團(tuán)主要的在管面積來源。在管面積中住宅類業(yè)態(tài)占比為42.4%，非住宅類占比為57.6%。

對(duì)此，雅生活顯然也心知肚明。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，企業(yè)管理層在3月26日召開的電話會(huì)議中已經(jīng)向投資者明確，公司未來將“做有質(zhì)量的拓展”，即“以現(xiàn)金流佳、盈利能力強(qiáng)為基本原則，有選擇地進(jìn)行拓展，不單一追求規(guī)模，重視項(xiàng)目轉(zhuǎn)化及品質(zhì)口碑”，持續(xù)深化落實(shí)“一城一策”“產(chǎn)品分級(jí)”等拓展策略，持續(xù)保持領(lǐng)先的市場(chǎng)化能力。

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