（文/張志峰 編輯/馬媛媛）綠城中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布不久，在土拍市場(chǎng)又有新動(dòng)作，先后在蘇州、寧波兩城獲取優(yōu)質(zhì)土地，用實(shí)際行動(dòng)兌現(xiàn)品質(zhì)發(fā)展規(guī)劃。

3月27日，綠城以總價(jià) 30.82 億元競(jìng)得蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊 02 號(hào)地塊，溢價(jià) 18.22%，成交樓面價(jià) 65022 元/㎡；28日，綠城再以17.35億元競(jìng)得寧波高新區(qū)地塊，成交樓面價(jià)20984元/㎡。

經(jīng)歷了這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整周期，人們的住房觀念正從簡(jiǎn)單的“有房住”向更高要求的“住好房”轉(zhuǎn)變。

而綠城剛剛獲取的這兩宗土地，為其打造“好房子”提供了天然優(yōu)渥的條件。其中蘇州雙湖板塊地塊，不僅占據(jù)城市稀缺資源，容積率也僅為1-1.02，要知道，低密度是綠城最擅長(zhǎng)營(yíng)造的產(chǎn)品；而寧波高新區(qū)地塊，不設(shè)新房限價(jià)，也給了綠城在產(chǎn)品力上更多的發(fā)揮空間。

這一輪調(diào)整對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，綠城中國(guó)卻脫穎而出，不僅產(chǎn)品力位居行業(yè)第一身位，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也罕見地保持著向好增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

近期召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東一語道破了這背后深層次的原因：“好產(chǎn)品、好房子是綠城業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)和保障?！?

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，綠城中國(guó)持續(xù)推進(jìn)“改革、改變、改進(jìn)”三改工作，致力于提升產(chǎn)品品質(zhì)及綜合經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。

張亞東表示，2024年綠城最核心還是“改革改變改進(jìn)”，綠城將繼續(xù)深化內(nèi)部改革，向以“提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力和適應(yīng)能力。

補(bǔ)短板，新增項(xiàng)目權(quán)益占比升至74%

根據(jù)企業(yè)日前披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，綠城2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1313.83億元，同比增加3.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)到31.18億元，同比增加13.1%。

從數(shù)據(jù)來看，股東利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的直接原因是，綠城中國(guó)過去一年通過提升權(quán)益占比等途徑，使股東權(quán)益占比大幅提升。2023年，企業(yè)綜合損益表中，上市公司股東損益占年度凈利潤(rùn)的比例從上年的30.98%大幅提升至46.68%。

在當(dāng)前行業(yè)整體縮水的大環(huán)境下要做到這點(diǎn)，顯然并不輕松。

銷售端，綠城中國(guó)2023年全年的合同銷售規(guī)模3011億元，其中自投銷售額1943億元，權(quán)益銷售額1276億元，同比上升三位，進(jìn)入全行業(yè)TOP 8。

投資端，綠城去年新獲取38個(gè)，總建筑面積557萬平方米，總權(quán)益土地款595億元，平均樓面地價(jià)14231元/平方米。其中，84%新增貨值位于一二線城市，58%位于北京、上海、杭州三大熱點(diǎn)城市，且新拓項(xiàng)目的權(quán)益比再次上升了5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到74%。

截至2023年末，綠城中國(guó)土儲(chǔ)總貨值達(dá)到6292億元，建筑面積3720萬平方米，權(quán)益建筑面積2332萬平方米，總可售建筑面積2499萬平方米，權(quán)益可售建筑面積1557萬平方米。

更加難能可貴的是，憑借強(qiáng)大的產(chǎn)品力和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，即便在目前房地產(chǎn)下行周期中，綠城依然做到新拓項(xiàng)目首開熱銷，且新拓項(xiàng)目的利潤(rùn)也持續(xù)鞏固，2023年所獲得的所有項(xiàng)目層面的凈利潤(rùn)率平均超過8%。

數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)新增項(xiàng)目中，已有26個(gè)新項(xiàng)目于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開盤，占比達(dá)到68%。

換句話說，新拓1425億元貨值中有39%已在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了銷售轉(zhuǎn)化，達(dá)到549億元，2022年這個(gè)數(shù)字是501億元。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼副總裁李駿在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，為確?！傲抠|(zhì)齊升”，綠城嚴(yán)格根據(jù)現(xiàn)金流排布，收斂聚焦，堅(jiān)持差異化的投資，深耕核心城市，狙擊投資機(jī)會(huì)性城市，做到投一成一，同時(shí)進(jìn)一步向市場(chǎng)安全的區(qū)域集中，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，繼續(xù)地提升新投項(xiàng)目的權(quán)益比，鞏固未來的利潤(rùn)率。

量入為出，“財(cái)務(wù)穩(wěn)健”是第一要?jiǎng)?wù)

除了“量?jī)r(jià)齊升”的高質(zhì)量發(fā)展之外，綠城過去一年的另一大關(guān)鍵詞即“穩(wěn)健”，這也是綠城能在當(dāng)前復(fù)雜多變的行業(yè)環(huán)境下，依舊穩(wěn)坐行業(yè)品質(zhì)標(biāo)桿地位的前置條件。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，綠城截至2023年末貨幣資金734億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流正的230億元，同比2022年底提升58%，均創(chuàng)歷史新高。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上也異常穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比2.3倍持續(xù)維持高位，加權(quán)平均融資成本比2022年進(jìn)一步下降10個(gè)基點(diǎn)，降至4.3%，創(chuàng)歷史新低；一年內(nèi)到期債務(wù)325億元，占集團(tuán)2023年底總債務(wù)的比例為22.3%，維持低位。

境內(nèi)債券方面，2023年，綠城中國(guó)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行債券138.53億元，同時(shí)完成境外融資置換11.72億美元（含2024年到期債務(wù)提前置換4.5億美元）。

值得一提的是，截至目前，綠城2024年到期境外債務(wù)再融資工作進(jìn)展順利，已有多家銀行出具批復(fù)，企業(yè)計(jì)劃于2024年上半年完成全年到期債務(wù)的置換工作。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)介紹稱，今年將著手安排2025年到期債務(wù)的提前置換。

耿忠強(qiáng)同時(shí)介紹，去年上半年償還了最后15億元的境內(nèi)永續(xù)債，實(shí)現(xiàn)了永續(xù)債清零，徹底堵住了侵蝕利潤(rùn)的缺口。

得益于此，3月26日，一向?qū)?nèi)房企“不假辭色”的國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)摩根士丹利發(fā)布報(bào)告表示看好綠城中國(guó)，維持對(duì)其的“增持”評(píng)級(jí)，并預(yù)測(cè)企業(yè)2024年至2026年盈利復(fù)合年增長(zhǎng)率將介于10%至15%之間。

盡管如此，出于“穩(wěn)健”考慮，在談及2024年投資計(jì)劃時(shí)，綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰直言，今年投資工作比較難做，可能市場(chǎng)面臨比較大的挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)新增貨值在1000億元上下，主要還是看銷售和現(xiàn)金流情況。

郭佳峰稱，現(xiàn)金流是公司的重中之重，公司每天監(jiān)測(cè)現(xiàn)金流情況，每個(gè)月會(huì)根據(jù)各類的收支情況，滾動(dòng)更新現(xiàn)金流，公司要確保拿地等各項(xiàng)主要支出對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流安全無負(fù)面影響。全年也將繼續(xù)嚴(yán)控凈資產(chǎn)負(fù)債率在80%以內(nèi)，以保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

但對(duì)于銷售市場(chǎng)，郭佳峰預(yù)測(cè)，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會(huì)逐步呈現(xiàn)；目前市場(chǎng)分化明顯，一二線城市和改善型產(chǎn)品的韌性較好，復(fù)蘇也會(huì)在熱點(diǎn)城市和改善性住房上先開始。