（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全?！碑敱煌饨鐔柕椒裼行判摹盎钕氯ァ睍r，萬科董事會主席郁亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口。

3月29日，萬科召開2023年度業(yè)績推介會。會上，管理層公布，2023年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，開發(fā)業(yè)務(wù)確保近29萬套新房高質(zhì)量交付，經(jīng)營性業(yè)務(wù)實現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。

房地產(chǎn)市場仍業(yè)績會上關(guān)注的重點話題。2023年房地產(chǎn)行業(yè)多重挑戰(zhàn)交織，銷售低谷與交付洪峰交錯，需求銳減與融資收縮碰頭，對房企現(xiàn)金流本構(gòu)成挑戰(zhàn)。再疊加國際評級機構(gòu)接連看空，房企違約風(fēng)險進一步蔓延至混合所有制房企，市場擔(dān)憂情緒濃厚。

郁亮回應(yīng)，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面，在市場的持續(xù)深度調(diào)整過程中，過去穩(wěn)健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，公司在做極限情況下的壓力測試，并為此做出更加充分的準備。

郁亮補充，自去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構(gòu)、合作伙伴和市場各方的關(guān)心和幫助，對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激?！叭f科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司?！?

“有階段性挑戰(zhàn)，但有充分信心跨過關(guān)口”

銷售承壓之下，萬科仍實現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流。

截至報告期末，本集團有息負債合計3200.5億元，占總資產(chǎn)的比例為21.3%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，一年內(nèi)到期的有息負債624.2億元，占比為19.5%；一年以上有息負債2576.3億元，占比為80.5%。

分融資對象來看，銀行借款占比為61.7%，應(yīng)付債券占比為24.8%，其他借款占比為13.5%；分利率類型來看，有息負債中，固定利率負債占比38.7%，浮動利率負債占比61.3%。

資金狀況方面，截止2023年底，萬科已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續(xù)5年下降。

同時，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

此外，自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制實施以來，萬科按照要求積極向新融資模式轉(zhuǎn)型。截至年報披露日，萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協(xié)調(diào)機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元。

值得一提的是，深圳國資對于支持萬科作出了非常積極的表態(tài)，對穩(wěn)定市場的信心起到了非常關(guān)鍵的作用。

萬科董事會秘書朱旭介紹，深圳國資將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科，采取了四大類的措施來以市場化和法制化的方式來幫助和支持萬科，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元。

“總體來說，公司在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，仍然保持、守住了安全底線。”萬科集團總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，雖然部分短期指標，比如在手現(xiàn)金、現(xiàn)金短債比的壓力有所加大，但都是階段性的，萬科“有壓力，但能過關(guān)”。

毋庸置疑，確保安全底線仍會是萬科在2024年的工作重點之一。

祝九勝指出，為實現(xiàn)這一點，萬科寄希望于開發(fā)業(yè)務(wù)堅持跑贏大勢、經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正的同時，計劃加強大宗交易和股權(quán)交易工作使其回款達300億元以上，并堅定地降杠桿以期在未來兩年削減付息債務(wù)1000億元。

“我們有信心，也有能力去應(yīng)對目前的挑戰(zhàn)。”祝九勝說道。

“提供好產(chǎn)品，迎接好的未來”

“行業(yè)已經(jīng)很難回到過去的高點，但前景依然廣闊?！睂τ诂F(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，郁亮依舊保持“市場超跌”的看法。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2023年，全國房屋新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬億元，同比下降9.6%。2023年，全國商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%；銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%。

受大環(huán)境影響，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)雖不可避免有所下滑，但也呈現(xiàn)了較強的韌性。數(shù)據(jù)顯示，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額3761億元，穩(wěn)居行業(yè)第二，雖較2022年同期下滑9.8%，但遠遠低于百強房企17.3%的下滑幅度。

之所以能在市場下行階段仍跑贏大市，或許是因為萬科一直用動態(tài)的眼光看待市場變化。

在郁亮看來，房地產(chǎn)市場前景依然廣闊，主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面，住房需求依舊存在，與發(fā)達國家對比看，當前城市居民的居住條件、配套設(shè)施仍有較大改善空間；另一方面，城鎮(zhèn)化進程還在繼續(xù)，2023年新增城鎮(zhèn)人口重新回到了接近1200萬人的水平。

基于此，萬科新增投資、盤活存量兩手抓。新增投資方面，2023年萬科新獲取項目43個，已有33個在年內(nèi)實現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達88%。

庫存項目方面加速去化。針對庫存可售資源，萬科通過產(chǎn)品調(diào)整、配套完善、靈活定價策略和精細管理，2023年去化比例超過60%。

不斷出臺的房地產(chǎn)政策也提振了市場信心。郁亮進一步指出，當前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。另外，去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)，將促進經(jīng)濟回升，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。

“萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來。”郁亮說道。

REITs突破

在開發(fā)型業(yè)務(wù)承壓之際，萬科經(jīng)營類業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼，其中最為突出的當屬經(jīng)營性業(yè)務(wù)的REITs突破。

2023年10月，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城的中金印力消費類基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，成為第一批正式進入公開發(fā)布階段的消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，目前已正式進入詢價階段。

2024年3月，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進入發(fā)行階段。招募公告顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園、湖州德清物流園。

此外，萬科旗下長租公寓REIT目前也在積極申報中。若上述三項REITs成功發(fā)行，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，發(fā)行REITs將有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重，投資回收周期過長的難題。此舉將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

郁亮此前就曾表示，REITs對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

事實上，萬科之所以有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)，與其在經(jīng)營類業(yè)務(wù)的成績分不開關(guān)系。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2023年萬科實現(xiàn)營收91.1億元，同比增長4.6%；合計開業(yè)203個商業(yè)項目，建筑面積1158萬平方米；萬科管理運營的商業(yè)項目布局在一二線城市的占比超過90%，四個一線城市的占比為24%。

物流業(yè)務(wù)方面，萬科自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉儲規(guī)模保持全國第一。

2023年，萬科物流業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)經(jīng)營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標庫營業(yè)收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鏈營業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）18.8億元，同比增長33.9%。

長租公寓方面，萬科的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利。

作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業(yè)18萬間，布局全國31個城市，并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運營效率，累計服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。