（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）萬科未來城市向房地產(chǎn)市場提供了一個新樣本。

早在2018年，萬科就試圖通過成立未來城市實驗室研發(fā)一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)新模式，并在探索過程中逐漸聚合了城市更新能力（小空間的尺度、溫度與粘合度）、TOD能力（水平空間的融入，垂直功能的疊合）、超級大盤能力（無邊界的多樣化場景）綜合住區(qū)能力（由建筑視野轉(zhuǎn)向城市視野）等。

作為萬科未來城市首個落地項目，“中建萬科理想之地”總規(guī)模近58萬平方米，規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)、服務(wù)公寓、自持辦公等多種業(yè)態(tài)，將商業(yè)、辦公、住宅和公共空間高度融合，為市民打造一種全新的混合生活模式。新模式首發(fā)即取得了市場的認可，理想之地是上海2023年度住宅小區(qū)銷售套數(shù)和面積雙料冠軍。

萬科未來城市首次落地的成功，為新模式的復(fù)制更增添了動力和信心。其中，廣州“理想花地”有望以完整項目落地，上海中興路板塊“萬科翡翠雅賓利四期”項目和武漢丹水池項目將以部分模塊形式落地。

構(gòu)建底盤、核心、場景，打造24小時城市活力空間

理想之地的成功，極大程度上要歸功于全球視野與本土實踐的結(jié)合。

據(jù)悉，萬科未來城市實驗室深度剖析全球項目案例（已開發(fā)和正在開發(fā)），通過大數(shù)據(jù)分析等方式，提煉并集成全球前沿的未來城市創(chuàng)新空間開發(fā)理念，同時結(jié)合了中國的實際情況，特別是在城市化快速推進的背景下，提出了適合本土的發(fā)展模式。

在結(jié)合全球智慧與本土特色的方法下，萬科確定了未來城市理論模型：一個完整的未來城市將會由底盤、核心、場景構(gòu)成。

所謂底盤，指城市基礎(chǔ)，不僅包含公共服務(wù)、基礎(chǔ)保障、TOD站點等實體基礎(chǔ)設(shè)施，還包含因技術(shù)突破帶來的虛擬基礎(chǔ)設(shè)施。

以理想之地舉例，該項目由六個地塊組成，按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗大概率會將單個地塊劃分為居住、商業(yè)、教育、公共空間，但為了更好地將未來城市實驗室的開發(fā)理念落地，該項目將除居住外的其他用途搬到了街道上，并通過馬路、空中連廊將六個地塊鏈接起來，實現(xiàn)城市資源分布式布局。

為了避免獨立公共設(shè)施活力不足、空間使用不充分等問題，理想之地在項目各類業(yè)態(tài)中立體化嵌入養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等設(shè)施，并靈活布置小型共享空間，在“混合功能”的過程中，形成交互性更強、集中度更高的場景。

想要實現(xiàn)這一點并不簡單，為此，理想之地邀請了阿里巴巴、深圳建科院、上海建科院等76家單位參與研究。

研究之后便是設(shè)計。為打造出獨有的老上海街區(qū)肌理，理想之地沒有將所有地塊的設(shè)計承包給單個企業(yè)，而是請了上海建言建筑設(shè)計、致正建筑、華東院、柏濤等133家單位參與設(shè)計。

其中，在六個地塊上，理想之地規(guī)劃不少臨街小建筑承載商辦功能，萬科特地請了七八家建筑事務(wù)所參與設(shè)計，每家負責(zé)一兩幢臨街小建筑，由于每家的設(shè)計風(fēng)格不同，從而形成了自然生長的景象。

與此同時，理想之地極具創(chuàng)造性地利用已有的市政道路框架，參考紐約時報廣場做了一個“新新街口”，形成一個中心聚集點，把藝術(shù)展廳、市集空間、運動館、鄰里中心等等那些交互性更強的“公建盒子”放在此處。

值得一提的是，利用這些臨街小建筑，理想之地成功將口袋公園、街角廣場、騎樓、露臺、空中連廊、屋頂花園、地鐵站鏈接在一起，讓小區(qū)居民能在10～15分鐘步行生活圈內(nèi)實現(xiàn)運動、教育、文化、養(yǎng)老、休閑及就業(yè)創(chuàng)業(yè)等各項生活服務(wù)功能，滿足80%以上的日常生活需求，形成24小時的城市活力空間。

而這些囊括環(huán)境、生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、出行的元素，正是未來城市理論模型中想要實現(xiàn)的“場景”：在城市中被人們感知和體驗的生活，包括具體的生產(chǎn)和生活狀態(tài)、美好的環(huán)境、讓人價值實現(xiàn)的載體。

聚焦活力、低碳、智慧，探索房地產(chǎn)開發(fā)新模式

如果說，理想之地的口袋公園、街角廣場、空中連廊、地鐵站是基礎(chǔ)設(shè)施，那么，數(shù)字孿生與智慧城市技術(shù)則指的是因技術(shù)突破帶來的虛擬基礎(chǔ)設(shè)施。

萬科未來城市計劃中的數(shù)字孿生技術(shù)，通過創(chuàng)建城市的數(shù)字化副本，能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域規(guī)劃、節(jié)能降碳、全域安全、區(qū)域治理、智慧運維等五大功能。這種技術(shù)的應(yīng)用能夠提高城市管理的效率和響應(yīng)速度，同時為居民提供更加智能化的服務(wù)。

以停車舉例，該項目停車庫打造自主代客泊車功能，未來能滿足L3或L4級自動駕駛技術(shù)智駕車的泊車場景運用，并通過高精度地圖和路側(cè)感知系統(tǒng)為無人駕駛和泊車提供技術(shù)保障。

此外，項目還將茂育路建設(shè)為智慧道路，通過路測感知系統(tǒng)實現(xiàn)道路流量監(jiān)控，綠波道路，道路信息發(fā)布等，為未來道路智能網(wǎng)聯(lián)通行場景預(yù)留技術(shù)條件。

值得一提的是，智慧社區(qū)的建設(shè)，亦從智慧城市系統(tǒng)化的角度整體考慮，承接城市數(shù)字化建設(shè)的基層服務(wù)單元，與政府的數(shù)字平臺一脈相承。通過統(tǒng)一底盤，理想之地實現(xiàn)了公共服務(wù)、從物理通道到信息通道的無縫連接，以及物業(yè)、業(yè)主信息的即時同步。

理想之地除了通過數(shù)字孿生實現(xiàn)無感的自由以外，還強調(diào)智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)生活場景的結(jié)合，例如在低碳技術(shù)方面的應(yīng)用。

低碳方面，理想之地整體實施低碳社區(qū)，東部四個地塊實施近零碳社區(qū)，設(shè)計減碳量5052t/年，約相當(dāng)于25萬棵樹的減碳貢獻。住宅全部實施超低能耗，春熙集、新新所和幼兒園實施近零能耗和綠建三星。

在理想之地，關(guān)于低碳的設(shè)想成為了現(xiàn)實，首個社區(qū)商業(yè)光儲直柔系統(tǒng)、商業(yè)濕垃圾100%就地處理、光伏光熱一體化、氣凝膠絕熱材料等20項前沿技術(shù)均實現(xiàn)了從實驗室到生活場景的商業(yè)化應(yīng)用。

以首個社區(qū)商業(yè)光儲直柔系統(tǒng)舉例。技術(shù)人員在春熙集的頂部安裝光伏電池板后，將吸收到的太陽光轉(zhuǎn)化為直流電，并將其傳遞到建筑內(nèi)部，接通建筑插座即可用電。

再以商業(yè)濕垃圾100%就地處理舉例。同樣在春熙集，就配有一臺濕垃圾原地資源化處理機，將所有餐飲店鋪的廚余垃圾變?yōu)樽匀环柿?，根?jù)前期計算，商業(yè)廚余垃圾就地處理的價格可低于外運垃圾，實現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。

事實上，無論是超高混合用地的開發(fā)、數(shù)字孿生的應(yīng)用，亦或是智慧城市技術(shù)的運用，都在表明，在能掙快錢的時候，萬科一直保持耐心，由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。

就如萬科集團聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席執(zhí)行官張海所說，“未來城市理想單元”借助領(lǐng)先規(guī)劃實現(xiàn)社區(qū)功能高度混合、土地集約集成式利用，不斷引入前沿技術(shù)實現(xiàn)節(jié)能減排，提高物業(yè)服務(wù)水平，最終達到活力、低碳和智慧。