（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）本輪房地產調控中，第一家剝離房地產開發(fā)業(yè)務的top20房企出現(xiàn)了。

6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進行股權重組，將全資持有的房地產開發(fā)業(yè)務產權線從上市公司重組至控股股東，股權重組方式采用了香港資本市場常見的實物方式分派。

即美的置業(yè)計劃對其房地產開發(fā)及銷售業(yè)務（房開業(yè)務）進行內部重組，即將房地產開發(fā)業(yè)務從上市公司業(yè)務中剝離，將重心轉移到輕資產模式，專注經(jīng)營性業(yè)務，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運營以及房地產科技。

值得一提的是，將重心轉移到輕資產模式，并不意味著美的置業(yè)徹底放棄房開業(yè)務。

有接近美的置業(yè)的行業(yè)人士表示，此次重組后，房開業(yè)務產權線整體上移，由美的控股直接負責。同時，美的置業(yè)經(jīng)營團隊保持不變，繼續(xù)承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發(fā)管理，為其提供代建、銷售、物業(yè)等一系列服務。

這樣做的好處是，房開業(yè)務的資產和負債從上市公司美的置業(yè)的并表范圍，調整為控股股東美的控股的并表范圍。

換言之，并不是美的置業(yè)退出房開業(yè)務，而是控股股東美的控股將重資產拿地的任務接了過來。

甩掉重資產包袱

需要指出的是，美的置業(yè)在房企中的排行并不低。

據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，美的置業(yè)實現(xiàn)操盤金額599.5億元，位列中國房地產企業(yè)操盤榜第十九位；實現(xiàn)全口徑金額658.8億元，位列中國房地產企業(yè)銷售榜第22位。

不過，由于房地產市場風險加劇，美的置業(yè)在2021年后就極少在公開市場拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計，美的置業(yè)2022年僅新增一塊土地；2023年也多在總部附近拿地，分別在廣州、長沙、佛山等城市獲取5幅地塊，新增貨值約70億元。

“這并不足以支持一家房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展下去?！币晃恍袠I(yè)人士分析，美的置業(yè)主動減少拿地，但土儲卻一直在消耗，會出現(xiàn)土儲不足的問題，時間長了自然會成為邊緣化房企。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，截至2024年5月31日止五個月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，美的置業(yè)在報告期間已售建筑面積約為149.8萬平方米，實現(xiàn)合同銷售金額169.4億元。按2024年的銷售目標550億元左右計算，美的置業(yè)前5個月約完成去年全年銷售額的3成。

與此同時，房地產開發(fā)的重資產模式也在給美的置業(yè)不斷加壓。截至2023年12月31日，美的置業(yè)有息負債總額為380.7億元，同比下降了21.4%。其中短期債務約120億元，對應現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物175.53億元。

不可否認的是，由于有美的控股背書，美的置業(yè)成為為數(shù)不多在2024年仍能發(fā)行債券的民營房企。

例如，2024年6月18日，美的置業(yè)成功發(fā)行了2024年度第三期中期票據(jù)，此次發(fā)行的中期票據(jù)計劃發(fā)行總額與實際發(fā)行總額均為12億人民幣，發(fā)行利率為4.28%，發(fā)行價格為每百元面值100元。

但受限于不斷下滑的銷售額，美的置業(yè)在未來能收回的現(xiàn)金流也越來越有限。這個時候，剝離房地產開發(fā)業(yè)務不失為一個好的選擇。

經(jīng)營團隊保持不變

事實上，即使重組完成，也不會對美的置業(yè)經(jīng)營團隊造成影響。

美的置業(yè)方面表示，此次重組探索經(jīng)營管理及業(yè)務運作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產的全鏈條開發(fā)管理仍由現(xiàn)有經(jīng)營團隊繼續(xù)承接。公司經(jīng)營業(yè)務實質、管理體制及業(yè)務運作未有變化，不受影響，經(jīng)營團隊保持不變，仍由現(xiàn)有團隊統(tǒng)一開發(fā)、運營、銷售、服務。

上述接近美的置業(yè)的行業(yè)人士指出，借助重組，可以重構房地產業(yè)務的經(jīng)營模式，將重資產拿地和開發(fā)運營分離開來，開發(fā)團隊得以釋放活力，鍛造實力，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實力，拓展空間。

該人士直言，“此次重組如果得以順利實施，上市公司操盤房地產項目將無需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產開發(fā)規(guī)模將可以做得更多?！?

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，把房開業(yè)務從本集團剝離將可減少本集團的負債和與房地產開發(fā)業(yè)務的重資產屬性相關的信用風險，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權，減少其與本公司股份相關的房開業(yè)務投資風險。

劉水進一步指出，將重心轉移到輕資產模式，實現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務相比），并減少其在房地產市場的周期性風險敞口。

江瀚也認為，剝離房開業(yè)務也將為美的置業(yè)的股東提供變現(xiàn)其部分投資的選擇權。通過實物分派私人公司股份的方式，股東可以選擇持有剝離后的私人公司股份，從而減少對與公司股份相關的房開業(yè)務投資風險。這有助于增強股東對公司未來發(fā)展的信心，并為其提供更多的投資選擇。

“然而，需要注意的是，將重資產的房開業(yè)務剝離將不可避免地縮減美的置業(yè)整體業(yè)務的規(guī)模?！苯毖?，這可能會對公司的市場地位和影響力產生一定影響。但考慮到輕資產模式的潛力和優(yōu)勢，以及剝離房開業(yè)務帶來的財務和戰(zhàn)略上的益處，這一決策無疑是美的置業(yè)在當前市場環(huán)境下做出的明智選擇。