（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月20日，越秀服務(wù)召開截至2024年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)會(huì)，非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席朱輝松、執(zhí)行董事兼行政總裁張建國(guó)、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓、財(cái)務(wù)總監(jiān)李慧婷、資本運(yùn)營(yíng)總監(jiān)萬(wàn)思蘊(yùn)均有參會(huì)。

據(jù)管理層介紹，2024年上半年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.60億元，同比增長(zhǎng)29.7%；毛利率為25.9%；股東應(yīng)占盈利2.78億元，同比增長(zhǎng)12.1%；每股基本盈利為人民幣0.18元。董事會(huì)建議宣派中期股息每股人民幣0.091元，派息率為50%。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席朱輝松表示，“未來(lái)，越秀服務(wù)將夯實(shí)物業(yè)服務(wù)基本盤、堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模拓展、聚焦增值業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，打造更好的口碑、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間。”

增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼

從收入組成上看，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的增長(zhǎng)直接拉動(dòng)越秀服務(wù)收入增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.60億元，其中，來(lái)自于商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)所得收入為3.59億元，同比增長(zhǎng)19.2%，占總收入的18.3%；來(lái)自非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為16.01億元，同比增長(zhǎng)32.3%，占總收入的81.7%。

進(jìn)一步來(lái)看，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)包含非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三部分，且該三部分在2024年上半年均有不同程度的增長(zhǎng)，其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)錄得6.01億元，同比增速分別為31.2%，占總收入的30.7%；非業(yè)主增值服務(wù)3.55億元，同比增速0.7%，占總收入的18.1%。

值得一提的是，社區(qū)增值服務(wù)是越秀服務(wù)增速最快的業(yè)務(wù)。期內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入由2023年上半年的4.01億元增加至2024年上半年的6.45億元，增長(zhǎng)高達(dá)61.2%，占總收入的32.9%。

據(jù)越秀服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)介紹，社區(qū)增值服務(wù)主要包括新零售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、美居、社區(qū)商業(yè)、智能化服務(wù)五個(gè)方面。其中，新零售為團(tuán)購(gòu)、直播帶貨等；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為幫助業(yè)主資產(chǎn)置換的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居為裝修物業(yè)。

據(jù)管理層介紹，上半年增值服務(wù)增長(zhǎng)相對(duì)較快的是美居業(yè)務(wù)，收入同比增長(zhǎng)2.1倍至2.45億元。目前該業(yè)務(wù)聚焦于拎包服務(wù)及家裝服務(wù)，后續(xù)會(huì)圍繞外部市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步拓展，例如陽(yáng)臺(tái)封裝、家居局改等。

“除美居業(yè)務(wù)外，新零售業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也不容忽視?！比f(wàn)思蘊(yùn)指出，新零售業(yè)務(wù)主要通過(guò)渠道端即APP、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、直播帶貨以及社區(qū)集市等方式進(jìn)行零售業(yè)務(wù)的銷售工作，目前已經(jīng)有家電、酒水、糧油、牛奶成功走出來(lái)。

收并購(gòu)趨于謹(jǐn)慎

憑借著控股股東越秀地產(chǎn)的穩(wěn)定交付和自身市場(chǎng)拓展能力的不斷增長(zhǎng)，越秀服務(wù)管理規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張。

截至2024年6月30日，越秀服務(wù)擁有合約項(xiàng)目508個(gè)，總合約面積8881萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%；在管項(xiàng)目418個(gè)，總在管面積6667萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%。

從區(qū)域布局上看，越秀服務(wù)近九成在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市，其中大灣區(qū)一直是越秀服務(wù)拓展的重點(diǎn)，占總在管面積的56.14%，剩余43.86%分布于華東、華中、北方、中西部三個(gè)地區(qū)，分別占總在管面積的11.12%、11.21%、21.54%。

值得一提的是，越秀服務(wù)是市場(chǎng)上少數(shù)既能提供社區(qū)商業(yè)全鏈條服務(wù)，同時(shí)也能服務(wù)中國(guó)高端寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等的全能型物業(yè)公司。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，越秀服務(wù)住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個(gè)業(yè)態(tài)的在管面積分別為4164萬(wàn)平方米、736萬(wàn)平方米、1107萬(wàn)平方米、660萬(wàn)平方米，分別占在管面積的62%、11%、17%和10%。

項(xiàng)目拓展方面，2024年上半年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目59個(gè)，新增合約面積926萬(wàn)平方米，其中，約599萬(wàn)平方米來(lái)自市場(chǎng)拓展，較2023年同期的391萬(wàn)平方米增加了53.3%。外拓項(xiàng)目中，住宅占比60%、TOD占比6%、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園占比6%、城市服務(wù)及公建占比28%，遵循了“住宅+商業(yè)+大交通+城市服務(wù)”的四個(gè)賽道推進(jìn)的主要戰(zhàn)略原則。

市場(chǎng)拓展項(xiàng)目中，越秀服務(wù)中標(biāo)了多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，如港珠澳大橋、國(guó)家能源大廈、福州地鐵5號(hào)線等，分別在全國(guó)性大交通地標(biāo)項(xiàng)目擴(kuò)展、加強(qiáng)企業(yè)總部大樓IFM服務(wù)、加強(qiáng)TOD全國(guó)布局等細(xì)分賽道有了亮眼的成績(jī)。

值得一提的事，在2021年上市之初，越秀服務(wù)方面曾表示，未來(lái)兩到三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模達(dá)到一億平方米。另外在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀服務(wù)稱，一億平方米的目標(biāo)仍不會(huì)變，只是完成時(shí)間可能會(huì)推遲兩年。

對(duì)此該目標(biāo)，管理層回應(yīng)，當(dāng)初提出這一目標(biāo)時(shí)主要考慮到三個(gè)渠道：第一個(gè)是母公司股東關(guān)聯(lián)方的交付，大概每年新增500萬(wàn)平方米的交付面積；第二個(gè)是第三方市場(chǎng)的投拓，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的方式去增加們規(guī)模；最后一個(gè)是市場(chǎng)收并購(gòu)，當(dāng)初集資金的相當(dāng)一部分比例是計(jì)劃用于收并購(gòu)的。

該管理層坦言，“目前，關(guān)聯(lián)交付和市場(chǎng)拓展的節(jié)奏基本都在預(yù)期內(nèi)，主要缺口還在收并購(gòu)。”

談及收并購(gòu)，張成皓表示，整體而言，物管市場(chǎng)還是相對(duì)分散的，行業(yè)還存在一定的這種整合的空間，集中度也會(huì)持續(xù)上升，所以相信整個(gè)并購(gòu)的這個(gè)行為還是會(huì)持續(xù)?！暗皫啄暌恍┐笮偷氖詹①?gòu)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，給商譽(yù)減值給盈利帶來(lái)比較大的影響和壓力，因此目前整體的并購(gòu)工作會(huì)趨于謹(jǐn)慎，會(huì)全面的平衡標(biāo)的的質(zhì)量、估值以及業(yè)務(wù)的可持續(xù)性?！?

張成皓指出，越秀服務(wù)在今年1月曾將上市所得款項(xiàng)中擬用于收購(gòu)和投資的部分資金下調(diào)至5.05億元，占未動(dòng)用資金的比例比從66.8%下降至35%?！耙簿褪钦f(shuō)，目前公司仍有5億資金是用于收并購(gòu)的，會(huì)繼續(xù)留意市場(chǎng)上的并購(gòu)機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注跟越秀服務(wù)協(xié)同效益較高、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和可持續(xù)性高，能夠提升區(qū)域密度、財(cái)務(wù)規(guī)范以及估值相對(duì)合理的標(biāo)的。”

“但我們也不會(huì)盲目的去擴(kuò)張規(guī)模，會(huì)做負(fù)責(zé)任的收并購(gòu)?！睆埑绅┱f(shuō)道。