（文/朱道義 編輯/馬媛媛）繼12月12日湖南衡陽(yáng)官宣自2025年1月1日起衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，12月17日，河北張家口市發(fā)布政策鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。二者間隔時(shí)間尚不足一周。

此外，包括廣州、杭州、長(zhǎng)沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率。

隨著多地逐步推進(jìn)取消公攤面積的政策，“取消公攤”正成為社交平臺(tái)上頻繁登陸熱搜的頂流關(guān)鍵詞。但與此同時(shí)，對(duì)購(gòu)房成本和用房成本的影響也引起熱烈討論：“之前買房是不是多交錢了“"物業(yè)費(fèi)單價(jià)會(huì)上漲嗎".....

各地“取消公攤”政策復(fù)盤

可以發(fā)現(xiàn)的是，多地“取消公攤”逐步開(kāi)始落地，且時(shí)間上越來(lái)越密集。

今年4月30日，廣東省肇慶市率先發(fā)布商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的通知。明確從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。

9月4日，湖南省湘潭市政府印發(fā)《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。其中提出，優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售。

廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳也發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣西推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》的通知。通知提出，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與銷售。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。在符合國(guó)土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵(lì)各地結(jié)合實(shí)際細(xì)化優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則。引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。加快推進(jìn)商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作。

12月12日，湖南衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。根據(jù)通知，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

“取消公攤”本質(zhì)為計(jì)價(jià)模式的改變

公攤，真的能夠取消嗎？所謂“公攤”，是中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)特色概念，意為公用建筑面積的分?jǐn)偅c套內(nèi)面積合計(jì)為一套商品房的建筑面積。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，目前市場(chǎng)上對(duì)“取消公攤”的理解其實(shí)是不太準(zhǔn)確的，準(zhǔn)確理解應(yīng)是取消含公攤的計(jì)價(jià)方式。公攤是客觀的存在，一個(gè)小區(qū)的固定建筑面積必然由套內(nèi)面積和公攤面積兩部分共同組成，小區(qū)內(nèi)的公共道路、樓梯等都屬于公攤，取消并不現(xiàn)實(shí)?！?

他進(jìn)一步表示，消費(fèi)者對(duì)于公攤的詬病，主要源于此前開(kāi)發(fā)商對(duì)于公攤的粗放式管控。公攤面積在合同約定以及實(shí)際交付中的不透明性和前后不一致性，是導(dǎo)致各種矛盾的根本因素。

盧文曦指出，目前各地出臺(tái)的政策總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于市場(chǎng)各方面各方面都是有益的?！皩?duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，衡量面積的標(biāo)準(zhǔn)變得更明確和透明，購(gòu)房時(shí)面對(duì)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)降低了；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，走技術(shù)擦邊的可能性減少了，以后可以更加專注地去設(shè)計(jì)和打造符合市場(chǎng)需求的好房子。

2024年7月，合肥就召開(kāi)了全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，提出“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)?！?

據(jù)58安居客研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)，合肥相關(guān)政策發(fā)布后的翌日（7月3號(hào)），全市二手房、新房、租房的在線找房用戶全面上漲。其中新房環(huán)比漲幅最明顯，達(dá)到4.9%；二手房和租房環(huán)比分別漲3.5%和2.8%。

物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)或也按照套內(nèi)面積計(jì)

對(duì)于大多數(shù)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房往往只是第一步，后續(xù)物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等用房細(xì)節(jié)也關(guān)系到切身利益。

對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)和稅費(fèi)，盧文曦認(rèn)為也會(huì)隨“公攤?cè)∠卑l(fā)生一定程度的變動(dòng)，“當(dāng)房屋的套內(nèi)面積降低，那么每平方的單價(jià)應(yīng)該會(huì)提高，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)于一個(gè)樓盤的利潤(rùn)既定利潤(rùn)往往是提前鎖定好的?！?

“房產(chǎn)稅方面，除了基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，則還要與房屋具體套內(nèi)面積的大小掛鉤。這將對(duì)房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)總額產(chǎn)生一定影響，但具體影響程度取決于稅費(fèi)的計(jì)算方式和稅率等因素?，F(xiàn)在政策的出臺(tái)，主要目的是讓消費(fèi)者明明白白地購(gòu)房。”

對(duì)于物業(yè)費(fèi)的計(jì)算，原先通常基于房屋的建筑面積，包括套內(nèi)面積和公攤面積。盧文曦對(duì)此表示，物業(yè)費(fèi)可能會(huì)面臨一定的上漲，“房屋套內(nèi)往往由業(yè)主自身負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修，公共部分則是主要由物業(yè)負(fù)責(zé)，如是把物業(yè)管理費(fèi)拆分開(kāi)來(lái)，單價(jià)應(yīng)該會(huì)上去。另外部分地區(qū)還牽涉到供暖問(wèn)題，這些后續(xù)都需要新的政策指導(dǎo)?！?

此外，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也指出，在稅費(fèi)方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產(chǎn)稅。若按套內(nèi)面積計(jì)算，短期內(nèi)契稅所受的影響最為直接且顯著。

房產(chǎn)稅方面，目前，上海、重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，（上海的免征點(diǎn)為家庭人均60平方米，重慶則針對(duì)180平米以上高檔住房征稅）。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，若房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)，則將受到更大的影響。

而據(jù)澎湃新聞的近期報(bào)道，各地住建部門人士接受采訪表示，該政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)能夠更清晰地了解所購(gòu)居住空間的實(shí)際大小，有助于購(gòu)房者分辨出商品房的性價(jià)比。對(duì)于“物業(yè)費(fèi)”“采暖費(fèi)”“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。