（文/孫梅欣 編輯/馬媛媛）

經(jīng)歷了行業(yè)的巨大震蕩，冷淡許久的房地產(chǎn)行業(yè)，在2024年末出現(xiàn)翹尾行情。

市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一整年的觀望期，部分一線、強(qiáng)二線等風(fēng)向標(biāo)城市都成交量和成交價(jià)，在臨近年末之時(shí)，開(kāi)始呈現(xiàn)出止跌企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，令市場(chǎng)層面對(duì)今年可能出現(xiàn)小幅回升也有所期待。

從首次提出“保交樓”工作任務(wù)以來(lái)，這一穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵詞，已經(jīng)成為房企過(guò)去2年的重點(diǎn)工作。隨著去年末全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上宣布已經(jīng)交付338萬(wàn)套住房，“保交樓”的既定任務(wù)已經(jīng)完成。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的重大趨勢(shì)變化，2024年也成為近年房地產(chǎn)利好出臺(tái)最密集的一年，降契稅、松限購(gòu)、降利率、降首付……一系列利好“組合拳”的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力實(shí)現(xiàn)有效刺激，對(duì)四季度的市場(chǎng)回溫起到明顯拉動(dòng)作用。

就在新年伊始，碧桂園、融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企，也紛紛公布、通過(guò)境內(nèi)外化債方案，房企發(fā)展重心，也在進(jìn)入新的階段。

歲末年初的小幅翹尾行情，化債方案的陸續(xù)公布，讓低迷已久的地產(chǎn)從業(yè)者燃起新的期待：2025年度的房地產(chǎn)，會(huì)好起來(lái)嗎？

交付住房338萬(wàn)套，重頭戲已完成

2024年12月24-25日的全國(guó)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上公布，2024年持續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，已交付住房338萬(wàn)套，完成既定目標(biāo)。

自2022年7月28日首次提出“保交樓”的工作任務(wù)以來(lái)，過(guò)去2年，房企住房交付成為穩(wěn)民生的重要環(huán)節(jié)。

頭部房企管理層也在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)保交樓的重要性，碧桂園董事局楊惠妍在去年6月就表達(dá)出保交房的重要性和艱巨性，萬(wàn)科、綠城、金地、遠(yuǎn)洋等房企都曾在2024年中期再度表達(dá)對(duì)保交樓的重視程度。

億翰智庫(kù)發(fā)布的房企交付排行榜中，TOP50房企合計(jì)交付房屋約303.9萬(wàn)套，是全國(guó)保交房任務(wù)的主力軍。中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園去年交付38萬(wàn)套房屋，居于房企首位；中海、融創(chuàng)、保利、綠城等交付房源超過(guò)15萬(wàn)套，綠地、龍湖、新城等房企交付數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)套。

年末收官之際，房企也紛紛交出2024年的交付成績(jī)單。龍湖集團(tuán)相關(guān)人士表示，2024年在全國(guó)43個(gè)城市交付了120多個(gè)項(xiàng)目，約10萬(wàn)套房源，其中20%的項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月交付。

融創(chuàng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年實(shí)現(xiàn)交付18.6萬(wàn)套，2022-2024年累計(jì)交付超過(guò)66.8萬(wàn)套，2025年融創(chuàng)仍要將保交房作為經(jīng)營(yíng)首要任務(wù)。

旭輝控股董事會(huì)主席林中則在公司新年獻(xiàn)詞中表示：“2024年完成6.2萬(wàn)套新房的交付任務(wù)，2022-2024年累計(jì)交付超過(guò)27萬(wàn)套新房，整體交付交付率超過(guò)95%?！?

金科集團(tuán)公布數(shù)據(jù)顯示，2024年交付7.242萬(wàn)套住房，交付面積1205萬(wàn)平方米。2022-2024年間累計(jì)交付總套數(shù)超過(guò)30萬(wàn)套住房。

一位頭部房企區(qū)域公司負(fù)責(zé)人透露，今年從各地反饋來(lái)看，房企在各地保交樓的壓力并未減輕，但相較于保交房要求剛提出的時(shí)候，的確壓力會(huì)小一些：“今年房企還是要持續(xù)保持運(yùn)營(yíng)，對(duì)于交付節(jié)點(diǎn)，以及如果延期后的賠付都要做好準(zhǔn)備?！?

隨著保交付重頭戲的達(dá)成，部分公司的發(fā)展重點(diǎn)也在往新的方向調(diào)整。

“前幾年的重點(diǎn)一直在保證交付上，歷史交付量基本完成，2025年還剩于一些交付量但基本完成的差不多了，壓力小很多?！鄙鲜瞿撤科笠晃粌?nèi)部人士表示，雖然2025年房企保交房規(guī)模有所下降，但是房企仍普遍面臨流動(dòng)性緊張問(wèn)題，保交房的壓力仍然存在。

建業(yè)集團(tuán)董事會(huì)主席胡葆森在去年11月曾公開(kāi)表態(tài)，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的保交房任務(wù)已經(jīng)完成過(guò)半：“爭(zhēng)取要在2025年底前全部完成交付。”

旭輝林中則表示，三年保交付攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)告一段落：“接下來(lái)旭輝的工作重心將逐步從保交付向’求生存、謀發(fā)展’轉(zhuǎn)移?！?

政策出臺(tái)超700次，促市場(chǎng)止跌企穩(wěn)

回顧2024年，利好政策頻出，是最為明顯的特征。

統(tǒng)計(jì)顯示，2024年是今年來(lái)返個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)政策釋放最為密集的一年。截止到11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計(jì)超過(guò)700次。

政策出臺(tái)方向涉及稅收、金融、購(gòu)房政策等領(lǐng)域，覆蓋面包括消化存量、優(yōu)化增量、促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)等方面。一系列政策的組合出臺(tái)，對(duì)第四季度市場(chǎng)的翹尾回升有明顯的拉動(dòng)作用。

降低契稅，是去年下半年出臺(tái)的最為重磅、輻射范圍最廣的政策之一。2024年11月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》中，統(tǒng)一將首套房、二套房先行享受1%稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)，從90平方米提高至140平方米，并從12月1日起實(shí)行。

這意味著從全國(guó)范圍內(nèi)，有相當(dāng)大的購(gòu)房群體，會(huì)從去年12月起節(jié)省出至少數(shù)萬(wàn)元的契稅稅費(fèi)，對(duì)購(gòu)房、交易市場(chǎng)流通、交稅積極性都起到拉動(dòng)作用，并從客觀上起到促消費(fèi)作用，尤其是和住房關(guān)聯(lián)性消費(fèi)的積極性得以提振。

對(duì)于一線城市、重點(diǎn)城市最大程度的松綁，則是去年國(guó)慶前夕一線城市限購(gòu)政策的松動(dòng)。其中，北京針對(duì)非京籍人士社保年限要求降低，五環(huán)外購(gòu)房年限從5年變2年，五環(huán)內(nèi)從5年變3年等“松限”政策，將購(gòu)房門檻降至過(guò)去13年來(lái)最低。

上海、深圳均在這一時(shí)期，降低了不同于的購(gòu)房社保年限，廣州松綁力度則最為徹底，全面取消限購(gòu)。

在此之前，杭州、蘇州、成都等重點(diǎn)核心二線城市，早在去年上半年就已經(jīng)陸續(xù)松綁限購(gòu)，為一線城市的松綁進(jìn)行試水。

重點(diǎn)城市尤其是一線城市的限購(gòu)松綁、限售取消等購(gòu)房政策的寬松，除了對(duì)部分本就具有購(gòu)買需求和購(gòu)買力人群進(jìn)行釋放，對(duì)放緩的房屋買賣市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)行提速之外，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和信息的提振，都起到正向作用。

限購(gòu)、限售的取消釋放了購(gòu)買力，而去年接連下降的首付比例、購(gòu)房利率以及存量房貸利率的下調(diào)，都從金融端對(duì)新入市和已入市的購(gòu)房者提供積極支持。

去年上半年相關(guān)部門就率先將首套房、二套房最低首付比例降至15%和25%，9月之后首付款最低比例統(tǒng)一為15%，商業(yè)貸款也取消首套房和二套房的認(rèn)定，極大程度降低購(gòu)房資金壓力。

同時(shí)5年期以上LPR更持續(xù)下探，到10月份LPR下降至25個(gè)基點(diǎn)，僅為3.6%。具體到各個(gè)城市的房貸利率也在持續(xù)下行，包括南京、蘇州、廣州、玉溪等部分城市首套房商業(yè)貸款利率最低降至3%以下，成為近年來(lái)市場(chǎng)最低的利率水平。

另外，對(duì)符合條件的存量房貸批量下調(diào)對(duì)于更為廣大的存量房購(gòu)房人而言形成“普惠”，降低新舊房貸之間利差過(guò)大帶來(lái)的矛盾，減輕了存量購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，也減少提前還貸現(xiàn)象。

經(jīng)過(guò)了2024年政策的密集釋放，2025年還會(huì)有哪些政策利好空間？

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年的政策利好方向，大概率會(huì)集中在結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向，促進(jìn)增量政策的落地。

“去年出臺(tái)的主要是紓困政策，今年的增量政策主要在城中村改造的房票、貨幣化安置，存量土地的收儲(chǔ)和存量房收購(gòu)、保障性住房等方面。這些增量政策是否能落地很關(guān)鍵，重點(diǎn)從源頭上降庫(kù)存，緩解市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)預(yù)期能夠得到一些提振，避免房企被迫通過(guò)降價(jià)、甩賣資產(chǎn)等方式解決企業(yè)問(wèn)題?！崩钣罴翁寡裕@些政策的出臺(tái)更為重要，但需要住建、自然資源、財(cái)政、人民銀行等各部門都有效參與才能起到積極效果。

年末市場(chǎng)翹尾，提前預(yù)熱今年“小陽(yáng)春”

2024年9月26日中央政治局提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)”，隨后一系列政策組合拳的發(fā)力，效果立竿見(jiàn)影，讓市場(chǎng)層面在去年第四季度，呈現(xiàn)出翹尾行情。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，從10月份開(kāi)始便出現(xiàn)拐點(diǎn)走勢(shì)，當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市就增加至7個(gè)。至去年12月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市已經(jīng)達(dá)到23個(gè)，一線和二線城市住宅銷售價(jià)格同比雖仍有下降，但降幅均有收窄。

中指研究院的報(bào)告顯示，去年9月26日之后，核心城市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，其中11月、12月分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，結(jié)束全國(guó)百城連續(xù)7個(gè)月的全跌局面。

量在價(jià)先。房?jī)r(jià)止跌，成交量則率先上行。克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市11月新建商品房銷售面積8188萬(wàn)平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%，住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長(zhǎng)。

12月表現(xiàn)更為顯著，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1801萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)17%，絕對(duì)量水平較2022年12月也增長(zhǎng)2%，創(chuàng)近三年同期最高。

根據(jù)頭部房企公布的全年銷售面積來(lái)看，第四季度也呈現(xiàn)出不同程度的上漲。其中，中海第四季度成交面積385.65萬(wàn)平方米，季度環(huán)比上漲76.09%；萬(wàn)科第四季度成交面積環(huán)比漲幅22.64%；保利發(fā)展銷售面積季度環(huán)比上漲13.06%；綠城中國(guó)銷售面積季度環(huán)比漲幅也達(dá)到44.9%。

新房成交量上升，各地二手房成交量則更為搶眼，其中一線城市二手房市場(chǎng)反應(yīng)最為迅速。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，去年12月北京二手房網(wǎng)簽超過(guò)2.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)66%，為過(guò)去21個(gè)月以來(lái)二手房成交量峰值。第四季度北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)超過(guò)5.76萬(wàn)套，同比2023年上漲33.5%。

同樣，上海鏈家監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，去年12月住宅成交套數(shù)超過(guò)2.6萬(wàn)套，較2023年同期上漲73%，成交金額達(dá)到981億元，同比增長(zhǎng)81%。全年全市成交二手房21.6萬(wàn)套，同比漲幅超過(guò)20%。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，12月深圳二手房過(guò)戶8282套，同比大漲133.7%，成交套數(shù)創(chuàng)近51個(gè)月新高，也是2020年9月之后首次超過(guò)8000套的月份。

中指研究院報(bào)告顯示，從全國(guó)范圍來(lái)看，第四季度重點(diǎn)城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)約16%，30城二手房成交同比增長(zhǎng)約35%，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅收窄至1.69%。其中12月百城二手房均價(jià)雖然環(huán)比仍下跌0.53%，但跌幅收窄了0.04個(gè)百分點(diǎn)。

年末市場(chǎng)除了成交量翹尾、成交價(jià)開(kāi)始止跌企穩(wěn)，豪宅市場(chǎng)更是走出一波獨(dú)立行情，在市場(chǎng)整體行情低迷的時(shí)期，全國(guó)3000萬(wàn)以上總價(jià)的高端住宅表現(xiàn)尤為搶眼。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市新房和二手房3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1497套，同比分別增長(zhǎng)65%和17%，明顯高于整體表現(xiàn)。

以單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，上海中?！ろ槻晾锾拙鶅r(jià)格超過(guò)4000萬(wàn)元，去年年內(nèi)多次加推均被搶購(gòu)，單盤銷售額累計(jì)超過(guò)318億元；翠湖天地六期108套房源，套均價(jià)格超過(guò)1億元，也實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤售罄，銷售總額接近120億元。單價(jià)超過(guò)17.5萬(wàn)元/平方米的北京中海·京華玖序全年銷售108億元，成為去年北京唯一銷售額超過(guò)百億的項(xiàng)目。

而在剛剛開(kāi)年的1月12日，由融創(chuàng)、中信和新湖三家開(kāi)發(fā)的上海壹號(hào)院就以66億元的開(kāi)盤銷售額，讓市場(chǎng)為之一振。

豪宅市場(chǎng)的火熱，也呈現(xiàn)出在整體市場(chǎng)下行期，市場(chǎng)對(duì)于高端住宅價(jià)值的認(rèn)同，以及市場(chǎng)兩極分化的加劇。

而市場(chǎng)更為關(guān)心的是，去年末的這輪翹尾行情，是否能在2025年得以延續(xù)？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，中央已經(jīng)明確，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行供需結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)，止跌企穩(wěn)是政策目標(biāo)，在市場(chǎng)遇冷期會(huì)有所拉動(dòng)。

李宇嘉表示，從現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，還將延續(xù)10月以來(lái)的市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)：“止跌回穩(wěn)的訴求非常強(qiáng)烈，今年一季度市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)出于高位的景氣狀態(tài)。而從一些城市的舉措來(lái)看，已經(jīng)在對(duì)小陽(yáng)春的市場(chǎng)進(jìn)行提前預(yù)熱了。”