在過去一兩百年大規(guī)模城市化進程中，全世界的一個普遍現(xiàn)象是，各個國家和地區(qū)耕地不但沒減少反而有所增加。這是為什么呢？原因在于在農(nóng)村，由于居住分散，人均建設(shè)用地250-300平方米；在城市，比較集約和節(jié)約，人均用地100平方米左右。

一個農(nóng)民進城，理論上講，可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地，若把它復(fù)墾，耕地必然增加。但中國農(nóng)民由于“兩頭占地”，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒退出，城市又為其匹配了建設(shè)用地，所以全國耕地總量不斷減少。

怎么解決這個問題呢？地票設(shè)計要遵循三個原則：一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì)；二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體，要保護好他們的利益；三是農(nóng)村土地要嚴格實行用途管制，城鄉(xiāng)之間地票的交易對象是建設(shè)用地，不涉及任何耕地。

按照這三條原則，經(jīng)中央批準，重慶開展了地票交易探索。所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標。它作為土交所交易的主要標的物，具有與國家下達的年度新增建設(shè)用地計劃指標、占補平衡指標相同的功能，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

地票的形成和使用，有四個基本環(huán)節(jié)：一是復(fù)墾，二是驗收，三是交易，四是使用。通過這個過程，農(nóng)民進城了，農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成耕地，被開發(fā)的城郊結(jié)合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地面積，最后全國耕地總面積就增加了。

一方面，地票制度具有反哺“三農(nóng)”的鮮明特色。主要體現(xiàn)在：第一，落實了最嚴格的耕地保護制度。地票制度將用地模式由“先占后補”變?yōu)椤跋妊a后占”，避免了過去占多補少甚至只占不補的現(xiàn)象。

而且，經(jīng)過幾千年農(nóng)耕文明，我國可墾土地已經(jīng)基本開發(fā)完了，耕地后備資源匱乏，為了完成占補平衡指標，有的地方開墾25度以上的坡地林地，還有的甚至把彎彎的河道拉直，把灣灘變糧田，不僅破壞生態(tài)，所得耕地質(zhì)量也令人擔(dān)憂，幾年后又不得不退耕還林?！暗仄薄本徒鉀Q了耕地復(fù)墾的后備資源不足問題。

由于農(nóng)村閑置的住宅、廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所處的地方大多地勢平坦、水源充足，復(fù)墾后既無破壞生態(tài)之憂，也能保證補充耕地的質(zhì)量。

第二，打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標準化交易品，具有虛擬性、票據(jù)性，也有很強的輻射性，通過土交所實現(xiàn)交易，可以讓身處千里之外偏遠地區(qū)的農(nóng)民享受到大城市近郊的級差地租。

第三，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。增加農(nóng)民收入，關(guān)鍵是提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入。重慶每畝地票均價20萬元左右，扣除2萬多元的復(fù)墾成本，凈收益大體18萬元。這筆錢按15%：85%的比例分配給集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，每畝地農(nóng)民能拿到15萬元左右，是一筆很大的財產(chǎn)性收入。

同時，地票作為有價證券，可用作融資質(zhì)押物，為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評估提供現(xiàn)實參照系，從而解決農(nóng)民信用不足的問題。

第四，支持了新農(nóng)村建設(shè)。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來是新農(nóng)村建設(shè)的難題，主要的原因就是農(nóng)民手里缺錢。

實踐中，重慶把農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾與農(nóng)村危舊房改造、地質(zhì)災(zāi)害避險搬遷、高山生態(tài)扶貧搬遷等工作有機結(jié)合、共同推進，達到了“一票”帶“三房”的效果。

第五，推動了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。通過土地復(fù)墾和地票交易，農(nóng)民工進城有了“安家費”，相應(yīng)的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購置等問題，都能很好地解決，無疑可以讓轉(zhuǎn)戶居民更好地融入城市。

另一方面，地票制度可對城市房地產(chǎn)調(diào)控特別是土地供應(yīng)發(fā)揮重要作用。

剛才講到，近幾年，國家逐步控制新增建設(shè)用地計劃指標，在建設(shè)用地配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉儲用地，房地產(chǎn)用地供給不足。

地票制度可以相當(dāng)程度上解決這一難題，因為地票制度形成的土地指標，是市場化指標，可以等效于國家用地指標，專門提供給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)時的征地需求，從而彌補房地產(chǎn)開發(fā)用地不足的矛盾。

拿重慶來講，近幾年，國家下達重慶的建設(shè)用地指標在16—17萬畝。實際使用中，重慶優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和民生項目用地，合理保障工礦倉儲用地，能夠用于房地產(chǎn)的土地極其有限，也只有10%近2萬畝左右。

不過，由于有了地票制度，每年可市場化供地2萬多畝，很好地補充了住房建設(shè)所需用地。重慶包括萬州、涪陵在內(nèi)的二三十個中小城市實力相對較弱，城市開發(fā)的過程都是用國家下達的新增建設(shè)用地指標，主城區(qū)作為近千萬人口的特大城市，每年2萬多畝房地產(chǎn)開發(fā)批租指標，基本上全部來自地票交易。

這就相當(dāng)于重慶房地產(chǎn)開發(fā)的土地指標多了一倍，土地供應(yīng)量增加了一倍，房地產(chǎn)調(diào)控能力就大大增強。

重慶的這項探索，目前已被納入國家《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》予以推廣。

以上這五個方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長效機制，以后再逐步形成法律法規(guī)。我國應(yīng)該有《房地產(chǎn)稅法》，應(yīng)該有《住房法》，應(yīng)該有《房屋租賃法》，將一些基礎(chǔ)性制度和長效機制固化下來。

我相信，只要按照中央要求，各有關(guān)方面靶向施策、精準發(fā)力，打好調(diào)控組合拳，中國房地產(chǎn)市場一定會實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，人們?nèi)罕姭@得感幸福感一定會越來越強。

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