土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

第二是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。過去40年，中國在土地轉(zhuǎn)讓問題上發(fā)展得比較快，今天中國的房地產(chǎn)市場已是全球第一，制造業(yè)也是，規(guī)模大概在3.5萬億美元左右，美國是2萬億多一點。制造業(yè)依靠土地轉(zhuǎn)讓和工業(yè)園區(qū)的建立，房地產(chǎn)開發(fā)也必須依靠土地，這是中國的特點。

中國居民住房消費已得到根本提升，改革開放時人均住宅建筑面積是6.7平米，現(xiàn)在是36.9平米，質(zhì)量和數(shù)量都有大幅度提升，這主要是因為房地產(chǎn)的發(fā)展。

但目前存在高房價和住房資源分配不均，根據(jù)測算中國是世界上第二高的房價，房價收入比達27倍，北京比上海還要高一點，是44倍多，而巴黎才10倍，東京才12倍，我們比紐約還高。

現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換，所有的經(jīng)濟運行都離不開土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這一條被當(dāng)代經(jīng)濟學(xué)人極大忽略。

地方政府可以在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)揮積極作用，中央應(yīng)該做一個基本規(guī)劃。如果沒有基本規(guī)劃，城市沒法發(fā)展，發(fā)展起來也是問題一大堆。而且地方政府可以出面幫助改善和加快土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換，這個方面做得并不完善，有很多問題需要改進，效率和公平性還要提高。

一線城市房價高，政府行為是關(guān)鍵。直到2014年，一線城市用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地不到20%，到2015年左右，才上升到30%，大部分土地是辦公用地而非住宅，所以房價高漲。地方政府有自己的考慮，一線城市相比起通過出讓土地掙錢，需要的是提升本地的GDP和科技發(fā)展，但這忽視了民生。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，我們建議改變地方政府的激勵，從單純追求GDP逐步轉(zhuǎn)為民生改善、生態(tài)建設(shè)、可持續(xù)發(fā)展等，鼓勵地方政府從賣地套現(xiàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營長期資產(chǎn)，只租不賣，長期持有物業(yè)，借鑒德國和新加坡等經(jīng)驗，土地供給向民生傾斜，增加住宅用地供給。

金融深化與金融穩(wěn)定

第三是金融深化與金融穩(wěn)定。改革開放過程中，老百姓所持的以人民幣計價的金融資產(chǎn)，增速遠超GDP，金融資產(chǎn)與GDP的比重不斷上升。其中包括銀行存款、國庫券、股權(quán)，以及各種債券和保險產(chǎn)品，現(xiàn)在比重達到接近400倍，而改革開放之初只有0.6倍。金融資產(chǎn)的重要性遠超房地產(chǎn)。金融深化可以把老百姓的儲蓄吸引到金融體系，金融體系把老百姓的儲蓄再配置給企業(yè)，這是一個儲蓄轉(zhuǎn)換成投資的必要過程，中國經(jīng)濟有一半的投資是這么來的。

過去四十年我們沒有發(fā)生金融危機，這是第一個事實，第二個事實是金融深化，老百姓排隊賣國庫券和股票。第三個基本事實是基本投資的收益率高度波動。1991年到2000年平均每年的股票回報率能夠達到32%，遠超其他國家，包括美國、英國、日本和韓國。但是接下來的2018年回報率只有1.3%，還不到通貨膨脹率，當(dāng)年的通脹率是4%-5%。

維護金融穩(wěn)定，促進金融深化是經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟穩(wěn)定運行所必須的，只有金融穩(wěn)定，老百姓才愿意買股票、投資債券，所以金融穩(wěn)定是生死攸關(guān)的問題。中國監(jiān)管者做得不錯，沖擊銀行和國債券交易的很多案子都判了死刑，但股票沒有一個判刑的。

深化改革開放，要建設(shè)債券法制。首先要建設(shè)債券市場，債券相對于股票更好經(jīng)營。要先把地方債剝離出去，現(xiàn)在地方債占用銀行資源，很多地方政府發(fā)隱形債來投資基建，擠出了企業(yè)貸款規(guī)模。所以我們建議所有的地方政府舉債都歸攏到債券市場，不要影響銀行。

而且股市的法治基礎(chǔ)必須大大加強，目前證監(jiān)會沒有執(zhí)法能力，證監(jiān)會頂格罰款是60萬，力度不夠。證券相關(guān)的改革，必須牢牢夯實司法基礎(chǔ)，現(xiàn)在已經(jīng)成立了金融法院，還要成立金融檢察院，證券檢察院，更重要的是公安部要成立金融偵察局。這一條必須向美國學(xué)習(xí)，美國華爾街80年代開始反復(fù)整治違規(guī)事件。

還有一個建議是加快金融服務(wù)的開放，但是資本賬戶的開放要非常謹(jǐn)慎。