王安德：我記得當時您幫助上海進行改革啟動的時候，提出了這個問題，我們也出臺了相應(yīng)的條例，但是從實際的內(nèi)容和操作深度以及完整性來說，與香港比還有很大差距。之后，上海的房地產(chǎn)市場擴張很快，這個工作沒能完全跟上?，F(xiàn)在關(guān)于集體土地權(quán)益的問題，也已經(jīng)提上議事日程。我們期待不久之后，可以出臺更加完善的國有的、集體的房地產(chǎn)資產(chǎn)登記條例。

梁振英：這很好，這跟我們內(nèi)地房地產(chǎn)的價值很有關(guān)系。房地產(chǎn)價值除了取決于地理位置、周邊的規(guī)劃、配套設(shè)施外，產(chǎn)權(quán)也是一個重要的影響價值的因素。因為產(chǎn)權(quán)的風險越低，它的價值越高。同時，產(chǎn)權(quán)的流通越快越容易，那么它的價值也越高。一些買了房子的人擔心什么呢？就是擔心賣出房子的時間會很長，或者賣出去的時候，買的人會覺得有一定的產(chǎn)權(quán)風險，要打個折扣。所以，要是我們能制訂完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，內(nèi)地房地產(chǎn)的價值還要上升。

王安德：這與老百姓的利益是非常相關(guān)的，因為這個制度保護的不單單是第三方的權(quán)益，而且對老百姓房產(chǎn)價值進行提升，這也是大家所期待的。

梁振英：做好產(chǎn)權(quán)登記，把權(quán)利、義務(wù)等公告天下，讓很多人事先知道，而不是事后知道，可以避免引起沖突和矛盾。過去的經(jīng)驗顯示：如果沒有法律手段來防范出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的矛盾，就會變成用武力手段來解決；武力手段解決不好就用政治手段來解決，都歸國有了，大家就不要爭了。所以我看產(chǎn)權(quán)登記這一塊，就是重要的下一步工作。

王安徳：剛才聽您說，深圳和香港接下來要在前海以及自由貿(mào)易區(qū)的開發(fā)區(qū)里，對這些問題作深入研究，并且創(chuàng)造一些新的經(jīng)驗，我們非常期待。

可能這些經(jīng)驗出來以后，又是一個可以帶動全國各方面來學(xué)習(xí)、借鑒和完善的新做法。

梁振英：我很希望，特別是我現(xiàn)在當了香港特別行政區(qū)的行政長官，很希望能夠促進香港各界，包括專業(yè)界以及我們一些退休的公務(wù)員，能拿出點時間和精力，到內(nèi)地去貢獻他們的所學(xué)所長?，F(xiàn)在到內(nèi)地去做這些工作，整個工作條件比我20世紀70年代的時候到深圳、80年代到上海工作的時候好多了。所以，希望能夠組織起來，我們雙方多交流，我相信我們也有很多地方可以跟上海學(xué)。就產(chǎn)權(quán)登記這個問題，我看香港有不少律師以及一些退休的公務(wù)人員，有時間、有精力、有經(jīng)驗可以把這個工作做好。

王安德：我們希望不久能夠?qū)W到你們的經(jīng)驗。您工作非常忙，已經(jīng)占用了您這么多時間。我們要回憶和討論的問題太多，希望下一次有機會可以繼續(xù)討論。

梁振英：好的，謝謝！

附件

1986年10月8日，梁振英在獅子會午餐會上的講稿。

自住其力

過去十年來，香港的經(jīng)濟有非常可觀的增長，說經(jīng)濟增長可觀，其實是概括地說社會民生，工商百業(yè)都比前好了。民生和工商業(yè)的進步，并不容易在表面上看出來，但隨著經(jīng)濟發(fā)展而來的高樓大廈，新的天空線，新的公路，新的市政建設(shè)，給人的感覺就很強烈。不要說闊別幾年，重臨香港的外國人，就是香港人自己，一年半載沒到過新界的新市鎮(zhèn)，都會覺得面目一新。

上面說的感覺畢竟是感性的，如果我們坐下來翻查資料，結(jié)果會比感性上的感受更為驚人。舉例說，一九七五年底，全港，九龍，新界的私人房屋總數(shù)量為三十五萬七千個單位，十年后，在一九八五年底，這個數(shù)字增加到五十九萬二千個單位，也就是說過去十年來，私人房屋總量增加了三分之二。用另一個觀點看，目前存在的所有私人住宅單位當中，約有四成是在過去十年內(nèi)完成的。在私人住宅樓宇高速大量落成的同時，一九八五年底的空置率，僅為3.7%，清楚表示了新建的住宅單位絕大部分都變成了香港市民的居所，為香港解決了部分的房屋問題。

私人住宅樓宇的興建固然為我們減輕了房屋問題的壓力，但私人住宅樓宇興建的另一面，就是香港成千上萬的家庭經(jīng)年累月地直接為改善自己生活的投資，也透過自置物業(yè)，間接為改善整個社會的投資。

一九八五年一年內(nèi)落成的私人住宅樓宇，總值約為一百二十億元，按全港人口五百五十萬計算，人均二千二百元。去年成為新業(yè)主的三萬個家庭，以借款八成，十五年還款，年利率七厘五計算，每個家庭平均每月還款三千元，里面光是利息每個家庭就要付二千元。

剛才說過，香港的家庭自罝物業(yè)間接對社會建設(shè)作出投資，這種間接投資的意義也是很大的。樓價里面有相當大的部分是地價，而私人住宅用地亦有相當大的部分是政府賣出的，每年政府賣地的收入和公共建設(shè)的開支差不多：

注：1980—1985年土地收人為平均每年61億元。

換句話說，每年三萬個新成為業(yè)主的家庭，亦間接支付了社會上公共建設(shè)的部分開支。

去年一百二十億元新落成的私人住宅樓宇，每年租值約為十二億元，每年為政府帶來額外六千萬元的差餉收入。此外，當然還有買樓時數(shù)以億元計的厘印稅。

每年成為新業(yè)主的三萬個家庭，買樓安居，自住其力，經(jīng)濟上不是一件易事。絕大部分家庭要向銀行貸款，借的成數(shù)亦非常高，每月的還款額，單是利息部分已經(jīng)占去家庭總收入的三四成。政府完全沒有任何形式的資助或津貼。在銀行界負責樓宇貸款的朋友，對絕大部分香港中下層家庭克勤克儉供樓的現(xiàn)象都了如指掌。

無論在任何國家，住屋都是民生重要的一環(huán)。在我們這個社會，由于人口壓力大，地勢崎嶇，開山辟地的成本很高，市民為住屋付出的代價也很大，政府在必要時，對必須給予援手的家庭提供資助，是正確的社會政策。市民對住屋的需求，不能簡單地說成一種權(quán)利，更不能把解決住屋問題統(tǒng)統(tǒng)當作社會福利看待。香港過去百多年的發(fā)展，尤其是過去十多年來的經(jīng)濟起飛，都是香港人自力更生的成果，我們沒有任何天然資源，亦不倚靠任何國家的救助，我們不在政治或軍事上靠攏任何一個集團，也不因此在經(jīng)濟上得到什么好處，香港人需要的生產(chǎn)原料或生活所需，絕大部分都以國際市場價格買入，再以國際市場價格賣出。如果每年買樓自住的小業(yè)主里面，有部分人不再抱著艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，將置業(yè)的錢花在消費品上面，將滿足房屋需要的責任推到政府身上，香港的房屋問題會嚴重得難以想象，每年落成的私人住宅，總值約等于政府總收入的百分之三十，市民如果都向政府攤手，政府又向誰攤手？

提供公共房屋固然是必要的，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，市民收入的增加，公共房屋政策，包括租金政策必須改變，正如政府每年量情放寬私人住宅樓宇租金管制，按社會需要增加征收差飽一樣，公共房屋即使是一種社會福利，大家亦應(yīng)該明白，無論是社會援助還是失業(yè)救濟，沒有一種社會福利是永久性的，當受惠人的經(jīng)濟能力超出指定水平的時候，亦沒有一樣福利是貧富不分的。

任何一個社會的合理公共房屋租金政策，必須體察租戶的付租能力，租金不能定得過高，令租戶無以為生。銀行界在審核按揭貸款買樓的申請時，準則也是一樣；申請人每月還款額不能占家庭總收入的一個太大比例，否則銀行要冒更大的壞賬風險?，F(xiàn)在一般銀行定的還款額與家庭收入之間的最高比例是四成，也就是說，五千元的收入，每月還款不得超過二千元。這二千元里面，有三分之二是銀行收去的利息。換句話說，因為住屋而支付的利息支出占收入27%。

一九八一至一九八五年間，房委會住戶的租金與入息比例在百分之4.6%至6.5%之間。

房屋問題固然是比較復(fù)雜的，因為收入增加而要求公屋租戶加租，或者干脆搬出，執(zhí)行的時候都不容易，但執(zhí)行時的具體困難，以及這個問題上的是非對錯，大家必須分清楚。

本文摘自中共上海市委黨史研究室編：《破冰：上海土地批租試點親歷者說》，上海人民出版社，2018年。