在大約一年半內(nèi)頻密推出四輪行業(yè)利好刺激政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產(chǎn)的融資杠桿水平，對房地產(chǎn)需求回升產(chǎn)生重要推動作用。

三是由于大城市對房地產(chǎn)購買投資力的“虹吸效應(yīng)”，一線城市房地產(chǎn)需求增長水平大幅高于全國平均水平，構(gòu)成這些城市樓市快速回升的需求支持條件。

數(shù)據(jù)顯示，全國城市商品房銷售額從2011年58588.9億元增長到2015年87280.8元，四年年均增幅為10.5%。同期一線城市商品房銷售額從7546.7億元增長到13848.9億元，年均增幅約為16.4%，比全國城市平均增幅高出一半以上。

其中北京、上海、深圳、廣州從2011年2425.3億元、2615.2億元、1060.9億元、1445.3億元，分別增長到2015年3517.6億元、5093.5億元、2822.2億元、2415.5億元，年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%。

除北京由于維持限購等強管制措施增速略低于全國平均水平，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%、263.8%。

供地收縮的供給側(cè)根源

然而需求增長還需結(jié)合特定供給面條件，才好解釋樓市短期供不應(yīng)求與價格飆升。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的基本功能，在于聚合各種投入品要素，并將其轉(zhuǎn)換成可供出售的商品房以滿足人們居住與投資需求。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈包含策劃設(shè)計融資、獲取開發(fā)許可、獲取土地、采購建材、施工建造與市場銷售等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈并承擔(dān)財務(wù)盈虧的投資主體責(zé)任。

供應(yīng)鏈競爭性越高越是可能通過自發(fā)競爭機(jī)制對市場需求與預(yù)期價格變動做出反應(yīng)，越是有助于通過供求互動調(diào)節(jié)促成市場大體平穩(wěn)有序運行。反之供應(yīng)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)壟斷則會降低對市場需求變動的反應(yīng)彈性，不利于樓市平順運行與健康發(fā)展。

考察商品房供應(yīng)鏈基本環(huán)節(jié)的體制機(jī)制特點，可見供地環(huán)節(jié)壟斷體制與行政調(diào)節(jié)相對僵硬滯后，應(yīng)是本輪少數(shù)大城市房價飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

從相關(guān)行業(yè)集中度可見房地產(chǎn)供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)大都具有較高競爭性。以建筑鋼材相關(guān)的鋼鐵行業(yè)為例，近年我國鋼鐵產(chǎn)量8億多噸，前十家最大鋼鐵企業(yè)鋼鐵產(chǎn)量約3億噸，占全國總產(chǎn)量不到四成。

在另一重要建材水泥行業(yè)，我國仍有3000多家規(guī)模以上企業(yè)，規(guī)模最大十家企業(yè)市場集中度約為36%。由于這些建材行業(yè)普遍有相當(dāng)競爭度，如果樓市活躍帶動鋼鐵水泥需求上升，市場競爭機(jī)制會通過供給較快增長給以滿足，通常難以出現(xiàn)鋼材水泥等供給不足導(dǎo)致樓價持續(xù)大幅上漲情形。

從現(xiàn)實情況看，近年我國鋼鐵、水泥、塑鋼、玻璃等建材行業(yè)普遍面臨產(chǎn)能過剩壓力，價格回落背景下供給彈性較大，不會助推樓價持續(xù)飆升。

房地產(chǎn)開發(fā)市場也有較高競爭度。目前我國仍有數(shù)以萬計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該行業(yè)評選百強甚至五百強企業(yè)說明其集中度不高。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)前十個最大企業(yè)和二十個最大企業(yè)銷售面積，占全國銷售總面積比例分別為11.4%和14.7%；前十和二十最大企業(yè)銷售金額，占全國總量比例分別為17%和23.1%。

在特定區(qū)域市場房地產(chǎn)開發(fā)集中度可能要顯著高一些，不過由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)特征決定，除非受到強有力非經(jīng)濟(jì)因素影響，通常難以形成高度壟斷性市場結(jié)構(gòu)，開發(fā)商行為一般不足以構(gòu)成房價飆升的根本原因。

雖然現(xiàn)實生活中房格上漲總是通過開發(fā)商加價實現(xiàn)，開發(fā)商有時采用捂盤甚至托市造假方式抬價牟利，然而這類行為通常發(fā)生房價漲勢已成背景下，開發(fā)商行為更多會順應(yīng)并放大市場波動而不足以決定供求關(guān)系基本態(tài)勢。

房地產(chǎn)用地供給是唯一例外。由土地制度與管理體制決定，我國商品房建設(shè)用地一級市場供給被行政壟斷，供地數(shù)量由相關(guān)部門年度計劃決定。

土地作為房屋建筑基本投入品與其它投入品替代關(guān)系很弱，給定建筑容積率參數(shù)供地面積與樓房面積兩個供給量指標(biāo)具有嚴(yán)格定量關(guān)系。面對市場需求快速上升，如果建房供地數(shù)量調(diào)節(jié)滯后甚或逆市調(diào)節(jié)，有可能在一定時期引入或放大供求失衡并助推房價飆升。

觀察近年實際情況可見，這個簡單分析邏輯在相當(dāng)程度上正是，少數(shù)大城市新一輪房價飆升成因的真實寫照。

5年來一線城市住宅供地大幅下降

一個基本事實是，近年一線城市不約而同地大幅降低住宅供地數(shù)量。

數(shù)據(jù)顯示，比如北京住宅供地面積從2010年990萬平米下降到2015年422萬平米，降幅57%。

上海從2010年1124萬平米下降到2015年663.6萬平米，降幅約為41%。

深圳從2010年60.55萬平米下降到2015年不足10萬平方米，降幅超過八成。

廣州住宅2015年供地408萬平方米，雖比2010年290萬平方米提高四成，但是比2009年877萬平米大幅減少46.5%。

時隔68天后，5月5日，北京拍出三幅地塊，折合樓板價達(dá)到3.5萬/平左右

似乎是要彰顯土地供給對地價的影響力，近年一線城市供地數(shù)量急劇減少同時供地價格普遍大幅飆升。

例如各城市國土資源部門公布的住宅供地掛牌價格數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市2015年價格比較2010-2011年都有成倍上漲。漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。

又如國土資源部公布的各城市分季度“居住用途平均地價”顯示：北京住宅土地均價從2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.516倍。

廣州住宅地價從2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。

上海住宅地價從2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價從2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。供地價格在最近四年漲幅最低為63%，最高漲幅3.31倍。

土地價格高漲推動樓面均價飆升。從各城市國土資源部門提供數(shù)據(jù)看，北京市樓面均價從2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.336倍。

廣州市樓面均價從2011年每平米2950元上升到2015年每平米7353元，2015年是四年前2.49倍。

上海市樓面均價，從2011年每平米3579元上升到2015年每平米10145元，2015年是四年前2.84倍。

深圳市樓面均價從2011年每平米3788元上升到2015年每平米23120元，2015年是四年前的6.11倍。最近四年樓面價格漲幅最低為1倍半，最高漲五倍多。

需要說明，不同地價統(tǒng)計指標(biāo)之間關(guān)系以及特定城市某個時點地價數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度，都存在有待專門研究的問題。

然而綜合觀察近十種城市地價時間序列數(shù)據(jù)，近年都呈現(xiàn)大幅上漲走勢?？梢姶嬖诒容^確定的經(jīng)驗證據(jù)，顯示行政部門大幅度收縮供地推高地價，是我國少數(shù)城市新一輪房價飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

這一分析判斷與近來財經(jīng)媒體與研究機(jī)構(gòu)諸多有關(guān)報道評論也是一致的。如2015年6月29日某報刊發(fā)文指出“深圳房價暴漲，因供地縮八成”。今年初某機(jī)構(gòu)分析報告指出，2015北京土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致土地“成交量創(chuàng)造了近8年的新低”，“新房供地連年減少，2016年北京房價仍將看漲”。