解決地產(chǎn)行業(yè)困境的對策

可以看出，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的困境主要是過緊的政策所造成的，反映了對地產(chǎn)行業(yè)的一些認(rèn)識上的誤區(qū)。解鈴還須系鈴人，當(dāng)前應(yīng)該調(diào)整政策來打破地產(chǎn)行業(yè)的惡性循環(huán)。

第一、需要放松對地產(chǎn)行業(yè)的融資管控。

“三條紅線”這樣的政策初衷是好的，但也需要根據(jù)形勢的變化做相應(yīng)調(diào)整。在地產(chǎn)行業(yè)陷入惡性循環(huán)，全行業(yè)因流動(dòng)性緊縮而可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，有必要將地產(chǎn)融資政策的重心從監(jiān)管轉(zhuǎn)向呵護(hù)，通過給予地產(chǎn)開發(fā)商充足的融資支持來幫助行業(yè)渡過難關(guān)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性危機(jī)的底線。

第二、成立地產(chǎn)業(yè)短期紓困基金來消除地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，幫助行業(yè)回歸常態(tài)。

在地產(chǎn)行業(yè)處于惡性循環(huán)狀態(tài)中時(shí)，單單放松對地產(chǎn)融資監(jiān)管政策可能還不夠。面對地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前高企的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行惜貸和購房者惜購的情緒正在阻礙融資向地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)。此時(shí)有必要通過政府信用對地產(chǎn)行業(yè)的托底來消除行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，暢通融資進(jìn)入行業(yè)的渠道。

建議由政府出資設(shè)立“地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定基金”來化解地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的困境。這是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的短期紓困基金，由政府出資，再加上基金從市場上募集的資金，湊出萬億元的規(guī)模。此基金購入民營地產(chǎn)開發(fā)商的股份，成為這些開發(fā)商的小股東。

紓困基金并不追求長期持有這些股份，而只是通過短期入股民營地產(chǎn)開發(fā)商來幫助其渡過難關(guān)。紓困基金的入股可以降低開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而重建銀行和購房者對他們的信心。這樣一來，銀行會(huì)更愿意給這些開發(fā)商放貸，老百姓也敢于買新房，從而快速打破地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)。等地產(chǎn)行業(yè)回歸常態(tài)后，紓困基金可及時(shí)獲利退出。

第三、在短期救急之外，還應(yīng)在更長期推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，構(gòu)建更有價(jià)格彈性的土地供給制度來更好實(shí)現(xiàn)“房住不炒”之目標(biāo)。

高房價(jià)的問題之所以長期得不到解決，關(guān)鍵是我國土地供給的價(jià)格彈性太低，使得房價(jià)這個(gè)價(jià)格指揮棒并未有效發(fā)揮引導(dǎo)土地資源配置之功效。從總量上來看，房價(jià)的上漲并未帶來土地供給的相應(yīng)增加，因而難以通過土地和房產(chǎn)供給的增加來平抑房價(jià)。從結(jié)構(gòu)上來看，房價(jià)的區(qū)域分布與土地供給的區(qū)域分布之間有錯(cuò)配，那些地產(chǎn)需求旺、房價(jià)高的城市和地區(qū)，土地供給卻未必多，從而導(dǎo)致了地產(chǎn)供給與需求在空間上的錯(cuò)配，進(jìn)一步加大了發(fā)達(dá)地區(qū)大城市的地產(chǎn)供需矛盾。

因此，有必要在土地供給上做“供給側(cè)改革”，讓房價(jià)在土地資源的配置中發(fā)揮更重要的作用。當(dāng)房價(jià)上漲較快時(shí)，增加土地的供給；房價(jià)上漲較慢時(shí)，減少土地供給。在那些房價(jià)較高的區(qū)域，增加土地供給；那些房價(jià)較低的區(qū)域，減少土地供給。如此，方可充分發(fā)揮地產(chǎn)市場在資源配置中的作用，消除因政策過度聚焦于地產(chǎn)需求端所產(chǎn)生的一系列扭曲。

當(dāng)然，糾偏對地產(chǎn)的認(rèn)識誤區(qū)更為關(guān)鍵。只有正確認(rèn)識到我國居民住房需求遠(yuǎn)未滿足的事實(shí)，正確認(rèn)識到土地供給不足導(dǎo)致的供需矛盾是房價(jià)上漲的最主要原因，正確認(rèn)識到地產(chǎn)基建模式的可持續(xù)性和其重要作用，地產(chǎn)調(diào)控才能找準(zhǔn)關(guān)鍵，恰當(dāng)施策，讓地產(chǎn)市場運(yùn)行得更加平穩(wěn)健康，也讓老百姓在房地產(chǎn)方面有更強(qiáng)的獲得感。

（本文原載于微信公眾號“徐高經(jīng)濟(jì)觀察”。）