地方政府靠土地財政，畢竟不是長久之計

長期來看 房產(chǎn)稅是好辦法之一

作為一個在國企工作了十幾年的人，我想先解釋一下，地方政府它是干什么的。地方政府是經(jīng)營城市的，相當(dāng)于也算一個企業(yè)。它的收入主要是稅收，還有土地出讓金，以及國企的一些收入；它的支出，主要是養(yǎng)政府官員，養(yǎng)事業(yè)單位，以及基礎(chǔ)設(shè)施支出，民生、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些支出。

我們經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，這個稅收肯定很難增長，國有企業(yè)的效率也不太高，而且那些支出的話，絲毫沒有降低，包括人吃馬喂，這些都是剛性的，不可能降低。

然而，基礎(chǔ)設(shè)施還要繼續(xù)建。為什么建？第一確實有需求，第二，地方官員也需要有政績，而做基礎(chǔ)建設(shè)政績是很明顯的。所以，出讓土地的收入是一個非常重要的來源。由此看來，房地產(chǎn)價格上漲對于政府來講，短期看是有利的，一方面可以增加土地土壤金的收入，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也可以帶動當(dāng)?shù)谿DP的增長。

但長期來看，確實也存在很多不利因素，比如，商務(wù)成本比較高，引進(jìn)優(yōu)秀人才和中小企業(yè)比較難。再加上房地產(chǎn)價格上漲過快，大家都去炒房了，不搞實體經(jīng)濟(jì)了。

但當(dāng)下大家的心態(tài)都是很浮躁的，政府也浮躁、企業(yè)也浮躁、就算是大學(xué)也很浮躁，大家可能會看信貸看的更多一些。所以，在這種情況下，大家可以看到，往往房地產(chǎn)形勢低迷的時候，地方政府是很積極地在出政策，鼓勵房地產(chǎn)，包括給戶口、稅收減免什么之類的；一旦房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，需要調(diào)控的時候，往往是中央政府出手，背后就是上面說的這個因素。

其實影響房地產(chǎn)政策的這些因素很簡單，全是用商業(yè)思維在背后運作。但是，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策來講，無非兩頭，一頭是供給，一頭是需求。

先來說供給。供給很簡單，增加土地供應(yīng)量，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量。但現(xiàn)在的情況是什么樣呢？以上海為例，上海的土地分為三類，建設(shè)用地、被開發(fā)地、以及農(nóng)用地?，F(xiàn)在整個農(nóng)用地有規(guī)劃、有紅線，不能突破紅線，所以，上海的建設(shè)用地，現(xiàn)在是不可能再增加了，還有可能逐漸減少。這樣一來，上海要搞房地產(chǎn)，只能是存量的，就是一些低效土地、工業(yè)用地，搞成高效土地，包括城中村改造，增量是很難的。這種情況下，增加供給是很難的。

北上廣深這些一線城市情況都是差不多的，可能二三線城市在土地供應(yīng)量這一塊會稍微好點。大家都說要學(xué)重慶，說重慶控制的好，這其實不是重慶市政府控制的，而是因為重慶的土地供應(yīng)量太大了；再加上重慶的消費能力較弱，所以這個房價、地價一直上不去。北上廣深就沒法用重慶這個例子做參考，因為情況不一樣，重慶的今天可能是上海十年前的情形。

那么，在這種情況下，只能從需求端來發(fā)力。所以大家看，最多的就是限貸、限購，確實，這些辦法是短期的，畢竟是行政手段，而行政手段是不可持續(xù)的，也就是短期抑制一下，未來繼續(xù)這么做是很難有明顯效果的。

從長期來看，有沒有很好的辦法？有人說房產(chǎn)稅，我覺得這是辦法之一?，F(xiàn)在我們國家的土地，和別的國家的不一樣，我們國家是國有的，國有的話是70年產(chǎn)權(quán)，其他還有40年的，大家有沒有想過，到期了要怎么辦？現(xiàn)在的話，任何房地產(chǎn)企業(yè)拿地，招拍掛，交付的這個土地出讓金，其實就是70年租金，無非是一次性交付。那你到70年后，租金交完了怎么辦？肯定不能再管老百姓收錢，否則肯定會出事。但是這樣，政府就沒有收入來源了。

這些年，通過土地出讓金，把地都賣的差不多了，二十年以后沒有這個收入來源了，如果城市還要繼續(xù)經(jīng)營下去，必須要開發(fā)新的來源，新的來源就是房產(chǎn)稅。就是這個土地出讓金，從一次性變成分次。所以房產(chǎn)稅肯定是未來調(diào)控房地產(chǎn)的一個重要手段，這樣一來，地方政府以后也有積極性，現(xiàn)在它還有錢，未來沒錢了，會更有積極性。

但房產(chǎn)稅這個事情還要考慮很多事情，既要防止房價崩盤，不能把房地產(chǎn)搞死，還要考慮不能抑制房價，是房價均衡。當(dāng)然，我們還要討論一個事情，是對于房地產(chǎn)調(diào)控來說更難操作的——地方擴(kuò)充。

比如現(xiàn)在上海，6000平方公里，你擴(kuò)充擴(kuò)充再劃多一點地方，房價或許能稍稍平穩(wěn)下來一點。相比，北京市1.2萬平方公里，重慶有8萬平方公里。

再說回上海，浦東把南匯并了，南匯的房價就漲了，浦東的房價就可以稍微控制一下，就類似于水多了加面，面多了添水。包括把閘北并入靜安，北京把城市行政中心合并，都是類似的做法。所以，我認(rèn)為將來可能這會是一個做法。

總結(jié)下來，短期內(nèi)房地產(chǎn)漲是不會大漲，要跌也是幅度有限，很可能就是穩(wěn)在這里。所以房地產(chǎn)不是一個最好的配置，我覺得將來股市會是一個更好的配置。