一線城市沒泡沫，跟著地產(chǎn)商準(zhǔn)沒錯(cuò)

外匯管制 避免了中國富人被全球打劫

特大型城市房價(jià)貴并不是中國特有的現(xiàn)象，這是一個(gè)世界性的難題，但中國的這個(gè)問題，受到了更大程度的放大和扭曲。這一問題的本質(zhì)是什么？本質(zhì)是中國政府和市場的關(guān)系，尤其是跟海外市場的關(guān)系，更加扭曲。

前面有嘉賓說到重慶，重慶這個(gè)問題，不能說體現(xiàn)了多高的水平，它只是一個(gè)很好的觀察標(biāo)本，就是說重慶給我們提出了兩個(gè)問題：第一，保持經(jīng)濟(jì)的高增長不一定要高房價(jià)，這是重慶的市長，給全國無數(shù)個(gè)市長一個(gè)很好的示范；第二，中國房價(jià)的每一次重大變化，都不是來源于需求端，而是來源于供給側(cè)，所以，對(duì)于供給側(cè)重要性的了解，應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)需求端的了解。

很多沒有買房的人，或者延誤了買房的人，都是因?yàn)樾欧盍诵枨蠖说睦碚摗?014、2015年，因?yàn)槿丝诶淆g化，所以中國房價(jià)已經(jīng)到一個(gè)線了，我跟很多朋友吃飯的時(shí)候，他們說現(xiàn)在不能買房了，因?yàn)樯虾５娜丝陂_始出現(xiàn)凈流出，這是不能買房的重要依據(jù)。

我說，這一定是錯(cuò)誤的。日本很多問題都是世界經(jīng)濟(jì)史的一個(gè)特例，而不是一個(gè)慣例。我說你可以看一下，美國上個(gè)世紀(jì)90年代，人口老齡化上行，房價(jià)也上行；英國在2000年以后，老齡化上行，房價(jià)也上行。德國也是一樣的，除了日本這個(gè)奇葩國家之外，其他國家在人口老齡化的過程中，從來沒有房價(jià)下跌這么一個(gè)問題。

第二，說中國城鎮(zhèn)化結(jié)束了，見底了，這個(gè)問題也錯(cuò)的離譜。為什么？中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是56%，日本的城鎮(zhèn)化率是90%，美國的是80%多，就算是印度、俄羅斯這樣的國家，城鎮(zhèn)化率也比我們高。我們國家景氣的周期至少還有15年，這是大家必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

我們?nèi)说纳呛芏虝旱?，你可能等不起如此漫長的一個(gè)周期。所以中國房地產(chǎn)的問題，特別是特大城市的房地產(chǎn)問題，本質(zhì)真的不是一個(gè)所謂需求的問題，本質(zhì)就是一個(gè)供給的問題。

那么，這個(gè)問題是怎么來的？我認(rèn)為，是中國的政策導(dǎo)向所決定的。

因?yàn)榇蠹叶贾?，十八屆三中全?huì)，包括城鎮(zhèn)化這個(gè)整體規(guī)劃大綱，有一個(gè)很明確的規(guī)定，北上廣特大城市，人口規(guī)模限制了，上海2300萬，北京2000萬，未來是不能變的。

這意味著什么？意味著未來北上廣這些房價(jià)的變化，不是人口流動(dòng)所決定的，而是購買力所決定的。那這又說明了什么呢？這說明，在中國，最好的產(chǎn)業(yè)，最優(yōu)秀的大學(xué)、高中、高校都聚集在一線城市。在總量控制的情況下，對(duì)于政府來說，只能干什么事？無非就是騰籠換鳥，讓有錢的人進(jìn)來，有購買力的人進(jìn)來，這就是房價(jià)上漲背后的邏輯。

所以說，如果大城市在不放開土地供給的情況下，要讓北上廣的房價(jià)跌下來，幾乎沒有可能性。

至于房產(chǎn)稅，征收房產(chǎn)稅是增加了契稅。以中國股市為例，發(fā)生股災(zāi)、出現(xiàn)暴跌，從來沒有哪一次是因?yàn)樵黾悠醵惗鴮?dǎo)致的。所以我的看法是，對(duì)于房產(chǎn)稅，不要抱過高的期望。

至于房地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫，我認(rèn)為一線城市不能說是有泡沫的，但有些城市是可以這么說的，比如現(xiàn)在的合肥，當(dāng)年的溫州。要問怎么甄別，我們要看對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)配置和買房，哪些地方?jīng)]有限購限貸，供給也特別低，但由于政策因素，讓房價(jià)上漲了50%，例如，我覺得合肥就很典型。

像這樣的地方，是完全有可能成為下一個(gè)鄂爾多斯，或者下一個(gè)溫州的。

但像北上廣深這樣的地方，本來限購、限貸政策就沒有放開，我認(rèn)為這不是泡沫。至于泡沫與非泡沫，我覺得不是看什么房價(jià)收入比，而是要看購買者的主觀意圖。如果大家是炒所謂的泡沫，即購買是為了博取資本利得，獲取價(jià)差收入，這確實(shí)是一種方法。

所以這個(gè)泡沫的問題，你要看他買這個(gè)東西是什么目的。在這里我要澄清一個(gè)誤區(qū)，不能一看到加杠桿就認(rèn)為是泡沫，加杠桿不等于泡沫。

這就要說到海外買房的問題了。我真心覺得，2015年到現(xiàn)在，8·11之后，中國政府阻擋了很多有錢人的出海夢(mèng)，這其實(shí)拯救了很多人。

包括我身邊有很多的朋友，當(dāng)時(shí)都是想移民去歐洲或者英國，比如李嘉誠同志就是最典型的一個(gè)晚節(jié)不保，他本來是一個(gè)優(yōu)秀的投資人，這次算是徹底栽了。很多人原來沒有在美國投資，沒有在日本投資，你覺得自己很慶幸，是賺到了。但事實(shí)上，有一些大戰(zhàn)略，很多老百姓是根本不了解的。

比如說，現(xiàn)在美國，川普和希拉里斗法，美國的不確定性也是很大，美元到底會(huì)怎么樣，我們還需謹(jǐn)慎判斷。大家覺得美元一定會(huì)漲，這也未必見得，就像當(dāng)時(shí)大家都覺得英國不會(huì)脫歐是一樣的。

所以，現(xiàn)在匯率管制，在一定程度上其實(shí)也是為了避免我們中國的富人們?cè)庥鋈虼蚪俚囊粋€(gè)很重要的方法。我覺得，中國政府父愛主義的思想是非常嚴(yán)重的。

當(dāng)然，我們?cè)趪鴥?nèi)買房子的時(shí)候，會(huì)考慮會(huì)不會(huì)跌。怎么精明地買房子，精明不過開發(fā)商，精明不過剛才發(fā)言的張董事長。所以大家會(huì)發(fā)現(xiàn)有這樣一個(gè)特點(diǎn)，如果你覺得北京、上海的房價(jià)會(huì)跌，首先你要看這個(gè)地價(jià)。如果開發(fā)商不敢拍地，說明地價(jià)一定會(huì)下跌。大家注意，地價(jià)下跌是房價(jià)下跌的一個(gè)先行指標(biāo)。

如果你拿著人民政府的錢干土地拍賣，就像今年年初的時(shí)候，大家都覺得信達(dá)地產(chǎn)瘋了，其實(shí)人家沒有瘋。我們當(dāng)時(shí)寫過一篇文章，來論述舉牌萬科是明智之舉。大家想我們?yōu)槭裁磿?huì)這么說？房地產(chǎn)市場這么不好，那些大咖舉牌萬科，是因?yàn)槿f科在一線城市有大量的地產(chǎn)儲(chǔ)備啊。

說句實(shí)在話，我們普通的散戶，唯一可以做的就是跟風(fēng)。誰是這個(gè)市場上最精明的人，就是我們的開發(fā)商，所以我們買房跟著張董事長走，絕對(duì)是對(duì)的。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表平臺(tái)觀點(diǎn)，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載，否則將追究法律責(zé)任。關(guān)注觀察者網(wǎng)微信guanchacn，每日閱讀趣味文章。