本文作者為天風證券地產(chǎn)首席分析師陳天誠，原標題《房貸利息抵稅或出臺、利好改善型住房需求——個稅 改革新增住房貸款利息及租金等專項附加扣除點評》。

事件

《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》19 日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，是個稅法自1980年出臺以來第七次大修，也將迎來一次根本性變革：

工資薪金、勞務(wù)報酬、稿酬和特許權(quán)使用費等四項勞動性所得首次實行綜合征稅；

個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；

首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、 大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除；

優(yōu)化調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，擴大較低檔稅率級距。

國內(nèi)已經(jīng)有過先例、利息抵稅曾那么美

上海

上海曾在1998年實行過，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式。該政策要點是：

1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房；

2）對象：在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市交納個人所得稅的個人，必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，且與購房合同、購房發(fā)票相一致；

3）抵扣稅基相對較廣：購房者可抵扣計征稅基的征稅項目包括：工資薪金；采用查賬征收的個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承 包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；勞務(wù)報酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。

4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，應(yīng)向征收稅務(wù)機關(guān)申請單獨開具個人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

天津

天津也在1998年實行過，方案僅住房公積金利息可抵個稅、可抵稅基較?。?998年8月11日，天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個人支付住房公積金貸款利息免征個人所得稅有 關(guān)問題的通知》，具體條款包括：

1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個人支付的住房公積金貸款利息，個人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款) 本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除；

2）抵扣稅基相對較小：可從每月個人工資、薪 金所得的應(yīng)納稅所得額中減除，平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%；

3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項優(yōu)惠。

重慶

重慶現(xiàn)行方案以補助形式出現(xiàn)、設(shè)定補助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對主城 區(qū)內(nèi)首套自住房實施“補助”，

1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往后一年，結(jié)束3個月之前，超過就不行；

2）范圍：重慶九區(qū)首套房；

3）限額：個人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個稅給你，以不超過住房總價的30%的額度內(nèi)提供。

上海、天津兩個方案作為房改初期，政府階段性鼓勵商品購房的政策，已成為歷史，但從政策效果來看，三個方案都對商品房銷售有很好的促進作用。

國際上亦有抵稅措施、具體實施方案有待細則出臺

時空環(huán)境大不同，國際上也出現(xiàn)不同形式的利息抵稅政策，中國過去也有過經(jīng)驗，因此從經(jīng)驗上來講中國實施亦有參考，但是現(xiàn)階段相比國外以及中國過去有幾個不同，仍有需要解決的問題，我們認為具體實施方案有待細則出臺：

1）稅制基礎(chǔ)條件不成熟、綜合征稅機制施行會面臨不少問題：相比發(fā)達國家，我國目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現(xiàn)為個人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯(lián)網(wǎng)互通，信息不對稱問題在實務(wù)上難解決；綜合征稅機制施行會面臨不少問題， 比如道德風險等問題。

2）如果全國推廣可能引起房價進一步上漲：目前在地產(chǎn)市場差別化調(diào)控的情況下，控制 房價不過快上漲前提不放松，如果全國推廣，我們認為有可能引起房價進一步上漲，因為 這對中高收入的改善性住房需求有比較大幅度的減免；

3）結(jié)合租金抵稅措施同時試行：2016年6月3日，國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》就指出“對個人租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題”。本次《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》增加規(guī)定住房貸款利息和住房租金等與人民群眾生活密切相關(guān)的專項附加扣除。我們認為支持租賃市場是政策大方向，房租抵扣個稅在全國率先鋪開是有可能的，并有望在實操上積累經(jīng)驗。

4）如果試行限制條件將會很多：除了購房條件、社保條件的限制外，下文中我們會說明在累進稅制下，高收入部分對應(yīng)的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來實施細則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實施，一方面可能采用豁免限額（設(shè)定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據(jù)物業(yè)類型、單價等設(shè)置差異化稅率。

5）這將是中國房地產(chǎn)長期機制的一環(huán)：雖然出臺措施是為了個貸抵稅，但我們認為這將結(jié)合房地產(chǎn)整體稅制建設(shè)（個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)綜合稅制），逐步形成房地產(chǎn)長期機制。

若不限制對象、高收入群體受益更顯著

若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)：我們從收入、貸款額、 貸款期限三個維度測算利息減免的效果：

1、假設(shè)采用平滑確認利息的方式（一般還款初期確認的利息費用更高，可能采用遞延的方式，實際操作尚待細則出臺）；

2、按照月收入在7132元到100000元的范圍內(nèi)測算，其中7132元為上海17年職工平均月薪（數(shù)據(jù)來源：上海人社局）；

3、假設(shè)每月等額償還，并沒有提前還款；

4、基準利率采取目前基準利率4.9%測算；

5、起征點按照個稅修正案草案規(guī)定的5000元測算，但由于具體分檔標準未知， 其他參數(shù)仍按原個稅計算方法測算；

6、按照貸款總額50萬元-700萬元測算，改善型購房占比較大，貸款額度主要集中在350萬-700萬。

按照以上假設(shè)，我們分別考察不同情況下 “利息抵扣個稅”實施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：月收入為上海市平均水平7132元/月的情況下，如貸款總額為150萬元，每月減免額占月供的比例為2.9%，月收入為4萬元/月的情況下，如貸款總額為500萬元，每月減免額占月供比例25%。

高收入人群對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多：如月收入為1萬元/月的情況下，貸款總額為250萬元，30 年減免總額為56.33萬元；如月收入為10萬元/月的情況下，貸款總額為700萬元，30年減免額為277.1萬元。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：在貸款總額為150萬的固定假設(shè)下，同樣是貸款期限10年，1萬月收入的每月減免額為11.5%，10萬元的每月減免 額為占月供是45%。

相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多：如月收入為6萬元/月的情況下，貸款總額為150萬元時，20年減免總額為25.68萬元。

無論是按照固定貸款額度測算，還是按照固定期限測算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下，測算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

1、相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

2、相同貸款年限情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

3、相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多；

4、高收入人群對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多。 以一套總價500萬的房子為例，貸款350萬的情況下，月收入為上海平均水平7132元/月的居民， 月供18575元，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅108元；月收入為4萬的居民，月供相同，每月房貸利息 可抵扣節(jié)稅2213元；月收入為10萬的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅3984元；

投資建議

房地產(chǎn)利息抵稅在國際上行之有年，我們認為此次個稅改革，新增的專項附加扣除，對居民合理減負意義重大，尤其是對住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個稅修正案，雖然不是針對房地產(chǎn)，但我們認為這或許是整體房地產(chǎn)稅制的一環(huán)，客觀上這短期對改善性住房需求有明顯促進，我們認為若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)，對房地產(chǎn)板塊有積極影響。投資方面，我們維持之前二季度銷售將明顯恢復(fù)提升的判斷、行業(yè)資金有壓力但無風險將抑制下半年投資，持續(xù)看好板塊投資機會。