【文/觀網(wǎng)財(cái)經(jīng) 呂棟】

在傳統(tǒng)的二手房交易市場(chǎng)，無(wú)論是買方還是賣方，掌握的信息資源都極其有限。為降低時(shí)間成本，委托一名專業(yè)中介居間撮合，會(huì)減少很多不必要的麻煩。

但這種看似省事的方法，卻給了中介不少“宰客”的空間。

一手托兩家的情況下，中介利用信息不對(duì)稱，會(huì)在撮合交易過(guò)程中讓賣家不斷讓價(jià)，買家不斷提價(jià)。

還有的中介可能會(huì)以犧牲或損害買方權(quán)益的方式，與賣方形成“攻守同盟”，將房屋以高價(jià)售出。

更惡劣的情況下，中介直接親自下場(chǎng)炒房。

2018年，媒體曾報(bào)道過(guò)這樣一個(gè)案例：

一套7平方米的小房子，被中介以130萬(wàn)元的價(jià)格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)，這套房子房主原本只賣86萬(wàn)元。王先生與房主簽約的時(shí)間，距離中介與房主“簽下”房子的時(shí)間，僅過(guò)去了兩天。法院判決房產(chǎn)中介返還購(gòu)房者王先生房屋差價(jià)共計(jì)36.4萬(wàn)元。

為了扭轉(zhuǎn)這種不合理的現(xiàn)象，深圳本月推出了二手房“單邊代理”模式，要求買賣雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀(jì)人。

在單邊代理中，中介將“各為其主”，以爭(zhēng)取委托方在交易中的利益最大化。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)甚至認(rèn)為，單邊代理模式一旦運(yùn)行成功，將會(huì)改變我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯。

但新模式究竟能不能解決老問(wèn)題，仍有待觀察。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

“單邊代理”首登歷史舞臺(tái)

11月19日，在實(shí)施二手房成交參考價(jià)機(jī)制近一年后，深圳住建局上線了新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)全部納入政府監(jiān)管。

新系統(tǒng)有三個(gè)入口，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)截圖

在新系統(tǒng)中，賣方可在“我要找中介賣房”中，依次完成填寫房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、房屋狀況說(shuō)明、選擇中介、填寫賣房信息來(lái)發(fā)起委托；買方可在“我要找中介買房”中依次填寫購(gòu)房需求、選擇中介來(lái)發(fā)起委托。

深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)截圖

為解決交易標(biāo)的和交易主體真實(shí)性問(wèn)題，新系統(tǒng)要求：

一是買方、賣方、中介這三類交易主體都必須實(shí)名認(rèn)證；二是通過(guò)與不動(dòng)產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)掛盤出售的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)，核驗(yàn)通過(guò)的房源將生成唯一有效的房源編碼，實(shí)現(xiàn)百分百真房源。

深圳并不是第一個(gè)搞這種線上自助房產(chǎn)交易系統(tǒng)的城市。

在此前的8月18日，杭州市住保房管局的“個(gè)人自主掛牌房源”功能上線；10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心也開(kāi)通二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù)；到了11月4日，徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)上線了“我要賣房”功能，市民可自助賣房。

觀網(wǎng)財(cái)經(jīng)注意到，本次深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)最大的亮點(diǎn)，應(yīng)該是買賣方可以在線上繼續(xù)通過(guò)房產(chǎn)中介交易，但“雙邊代理”模式將成為歷史，“單邊代理”首次登上房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的舞臺(tái)。

深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)截圖

以前傳統(tǒng)的線下房產(chǎn)交易模式，全部流程只通過(guò)中介公司的某個(gè)經(jīng)紀(jì)人完成，比如張三要買李四的房子，全程由房產(chǎn)中介公司的員工小黃處理相關(guān)事項(xiàng)。

現(xiàn)在的“單邊代理”模式，就是張三要買房，找房產(chǎn)中介的小王代理，而賣房的李四找另一家房產(chǎn)中介公司的小宋代理，讓小王和小宋溝通。

找兩家不同公司的中介，當(dāng)然是最好的情況。但從具體要求來(lái)看，深圳這種單邊代理模式，并沒(méi)有限制兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人歸屬于同一家公司。

在以往的交易模式中，買賣雙方對(duì)房產(chǎn)不滿，最主要的原因就是，中介方利用“信息不對(duì)稱”進(jìn)行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，讓賣家不斷讓價(jià)，買家不斷提價(jià)，吃完買家吃賣家。

而且，房介公司清楚知道有買家對(duì)房子感興趣，也能接受高價(jià)，中介就自己先給房主付定金把房子“吃”下來(lái)，再高價(jià)轉(zhuǎn)賣，使自己原本的“中介人”身份既變成“買房人”，又成為“賣房人”，只是房屋沒(méi)有正式過(guò)戶。

但現(xiàn)在這種新模式，促使買賣雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。

賣方中介，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出。

買方中介，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源，同時(shí)要對(duì)所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)。

買賣雙方經(jīng)紀(jì)人權(quán)責(zé)邊界清晰，“各為其主”，以爭(zhēng)取委托人在實(shí)際交易中的利益最大化。

就算是同一家中介公司，兩個(gè)同事之間也會(huì)有一些微妙的博弈，因?yàn)檎l(shuí)都想盡量幫客戶爭(zhēng)取權(quán)益，口碑好一點(diǎn)，下次介紹別人還找他，然后掙的多一點(diǎn)。

更重要的是，根據(jù)規(guī)定，買方這邊沒(méi)有中介人數(shù)限制，可以同時(shí)委托很多中介，那當(dāng)然是誰(shuí)的服務(wù)最具性價(jià)比，最后誰(shuí)被選中，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，基于“單邊代理”邏輯運(yùn)行的新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功，將會(huì)改變中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯，不僅將提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，還將更有力地保障消費(fèi)者權(quán)益。

但新系統(tǒng)是否能發(fā)揮作用，解決二手房交易現(xiàn)存的一些問(wèn)題，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

不過(guò)，讓人感到欣慰的是，相比于以前買賣雙方只通過(guò)一個(gè)中介公司的一個(gè)代理人負(fù)責(zé)交易，現(xiàn)在這種模式已經(jīng)在很大程度上優(yōu)化，中介公司雖然仍有暗箱操作的空間，但成本大幅提高。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官網(wǎng)截圖