“鄭州召開8家房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，問(wèn)題樓盤可用四種模式盤活?！薄班嵵萑χ只?，紓困市場(chǎng)保民生。”兩日來(lái)，有關(guān)鄭州樓市的消息，持續(xù)引發(fā)輿論關(guān)注，多個(gè)房企的股票逆勢(shì)上漲。

7月28日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員向正觀新聞?dòng)浾咦C實(shí)了這一消息。業(yè)內(nèi)人士稱，此舉是“久旱逢甘霖”，對(duì)整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題解決具有一定的啟發(fā)意義。

此次鄭州市推出的房企紓困項(xiàng)目政策，也迎合了中央要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的會(huì)議精神。7月28日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

具體而言，針對(duì)房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局給出了四種解決方案，通過(guò)設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，來(lái)幫有問(wèn)題的房企盤活資產(chǎn)等，契合之前銀保監(jiān)會(huì)提出的“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

探索“四種模式”，助力盤活問(wèn)題樓盤

安居樂(lè)業(yè)是百姓的夢(mèng)想之一，鄭州市矛盾日益突出的房產(chǎn)問(wèn)題，使得社會(huì)對(duì)于房企增強(qiáng)自身的“造血”“補(bǔ)血”功能和抗風(fēng)險(xiǎn)能力這一要求更加迫切。

7月26日，一個(gè)名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》的文件在鄭州各地傳開，文件顯示，近期鄭州市房管局召開會(huì)議，匯報(bào)“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”，針對(duì)建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

這一消息得到了官方人士的證實(shí)。7月28日，正觀新聞?dòng)浾邚泥嵵菔凶》勘Ｕ虾头康禺a(chǎn)管理局了解到，為解決鄭州市本土重點(diǎn)房企的燃眉之急，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看、座談了解、聽取匯報(bào)、實(shí)地調(diào)研等，對(duì)部分停工停產(chǎn)、銷售停滯和逾期交付的項(xiàng)目進(jìn)行了綜合研判，在與多家重點(diǎn)房企的會(huì)議上，鄭州市初步形成了棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種化解模式和解決方案，讓購(gòu)房者早日住進(jìn)屬于自己的房子，這四種模式分別適用不同的問(wèn)題項(xiàng)目。

“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式：針對(duì)棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，通過(guò)市級(jí)平臺(tái)統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項(xiàng)目前期手續(xù)、提供充足抵質(zhì)押物、有效做大平臺(tái)公司、研究探索房票機(jī)制等措施，安置房建設(shè)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎脚_(tái)公司，將安置房全部包裝為棚改項(xiàng)目，盤活土地資源，保證金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問(wèn)題；

“項(xiàng)目并購(gòu)”模式：針對(duì)剩余貨殖充足，資產(chǎn)超過(guò)負(fù)債，但因資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致停工停產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)困難項(xiàng)目，通過(guò)兼并收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，盤活企業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促使部分經(jīng)營(yíng)不善且尚未瀕臨破產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)“瘦身”，防范化解項(xiàng)目逾期交付和爛尾風(fēng)險(xiǎn)；

“破產(chǎn)重組”模式：針對(duì)體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜不明確導(dǎo)致無(wú)投資人敢參與、維穩(wěn)壓力大、后續(xù)投入資金量較多、工程建設(shè)及銷售存在問(wèn)題需要解決的項(xiàng)目，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人、代建托管保交樓，同時(shí)，由于在樓盤爛尾后，無(wú)法立即恢復(fù)經(jīng)營(yíng)或者不再具備經(jīng)營(yíng)能力或品牌不足，可對(duì)破產(chǎn)重整企業(yè)進(jìn)行“托管”“代建”，對(duì)項(xiàng)目全程監(jiān)管，使“爛尾樓盤”由閑置問(wèn)題資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可銷售、可使用的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以此推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，完成“保交樓”任務(wù)；

“保障性租賃住房”模式：針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過(guò)政府購(gòu)買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施，提高存量房去化率，恢復(fù)被收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

以“四種模式”助力“保交樓”，鄭州此次試水深受業(yè)內(nèi)人士看好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱：“此次鄭州的解決措施，對(duì)于鄭州問(wèn)題解決和行業(yè)問(wèn)題解決的思路啟發(fā)等都有積極的作用。此次政策提出了比較豐富的解決措施，應(yīng)該說(shuō)針對(duì)不同的樓盤落實(shí)了不同的應(yīng)對(duì)策略，比較務(wù)實(shí)，也能夠逐一突破，進(jìn)而有助于更好化解矛盾，對(duì)于相關(guān)房企來(lái)說(shuō)也具有較好的啟發(fā)意義。”

鄭州出臺(tái)多個(gè)調(diào)控政策，盤活樓市

房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪寬松周期中，“穩(wěn)定” 成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。2022 年以來(lái)，全國(guó)已有 80 多個(gè)城市出臺(tái)了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策，二季度房地產(chǎn)政策進(jìn)一步呈現(xiàn)寬松趨勢(shì)。

在全國(guó)樓市調(diào)控“松綁”大潮中，鄭州市的表現(xiàn)并不遜色。正觀新聞?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，縱觀2022 年上半年，鄭州利好政策頻出，今年3月份，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》發(fā)布，該通知包含19條有關(guān)房地產(chǎn)的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。緊接著6月份，鄭州又出臺(tái)房票安置政策，以此鼓勵(lì)被征收人購(gòu)買鄭州的新房……

放松限購(gòu)、限貸，推行房票安置、貸款利率雙連降、補(bǔ)助與補(bǔ)貼共同發(fā)力，擴(kuò)大購(gòu)房需求，同時(shí)降低土拍門檻，加大房企信貸支持，為房企紓困……鄭州樓市筑底時(shí)間繼續(xù)拉長(zhǎng)，政府出手救市的決心和力度超乎往常。托舉并用下，市場(chǎng)成交初步表現(xiàn)同比降幅收窄。

根據(jù)樂(lè)居買房的數(shù)據(jù)，6 月份，鄭州各大銀行全面下調(diào)房貸利率，首套房普遍執(zhí)行 4.25%，二套房普遍執(zhí)行 5.05%，創(chuàng)歷史新低，對(duì)新置業(yè)人群是較大利好。從數(shù)字來(lái)看，鄭州 6 月份網(wǎng)簽套數(shù)超 1.1 萬(wàn)套，成交有大幅提升，鄭州樓市筑底持續(xù)運(yùn)行。

匯航佳苑二期交房現(xiàn)場(chǎng)

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年上半年，鄭州新房成交約 469.19 萬(wàn)㎡。從上半年熱銷的多個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，鄭州改善需求得到釋放，尤其華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利等偏改善的項(xiàng)目，上半年均取得了不錯(cuò)的成績(jī)單。事實(shí)證明，鄭州好位置、好品牌、交付能力強(qiáng)的項(xiàng)目，依舊擁有較好的市場(chǎng)。

目前也有房企在鄭州市場(chǎng)看到了信心恢復(fù)的苗頭，6 月 22 日，鄭州首輪集中供地開拍，整體表現(xiàn)為 15 宗地全部成交，凈地占比 1/3，無(wú)流拍，成交總面積約 995 畝，總攬金約 106.7 億元，包含 5 宗公開地、7 宗城改用地、3 宗合村并城用地塊。其中，2 宗凈地溢價(jià)成交，其余 13 宗地全部底價(jià)成交。

拿地方面，以政府平臺(tái)托底為主，國(guó)央企和頭部實(shí)力房企積極參與：競(jìng)得方有龍湖、保利發(fā)展、萬(wàn)科、碧桂園、越秀等規(guī)模房企，也有永威置業(yè)、金水建設(shè)、鄭州地產(chǎn)等地方房企與國(guó)資。

縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022 年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)同比回落，溢價(jià)率大幅下滑，平均水平 3.7%。鄭州土拍整體溢價(jià) 1.9%，處于中間位置，高于無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、廣州、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)春、武漢等 8 城。

混改激發(fā)新動(dòng)能 多家房企實(shí)現(xiàn)超預(yù)期交付

河南省委、省政府堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，主動(dòng)識(shí)變應(yīng)變，全力以赴穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。河南省上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度暨優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境電視電話會(huì)提出，要在助企紓困政策上進(jìn)一步發(fā)力，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序上發(fā)力，因地制宜推動(dòng)房地產(chǎn)政策落地見效。

以建業(yè)地產(chǎn)為例，積極響應(yīng)中央及河南省委、省政府號(hào)召，引入鐵建投，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，先后在鄭州、駐馬店等地開發(fā)多個(gè)高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。分析人士稱，通過(guò)國(guó)有企業(yè)以市場(chǎng)化方式入股地方龍頭房企的積極舉措，對(duì)地方龍頭房企支持、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)大盤起到了重要作用，更為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)處置提供了有益探索。

此次入股建業(yè)地產(chǎn)的同晟置業(yè)是河南鐵建投集團(tuán)土地綜合開發(fā)板塊的骨干企業(yè)之一，作為同晟置業(yè)母公司的河南鐵建投集團(tuán)，此次與建業(yè)集團(tuán)開展戰(zhàn)略合作，是落實(shí)河南省委、省政府部署，積極推進(jìn)國(guó)企混改的重大舉措。此次合作，在支持建業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，河南鐵建投集團(tuán)也將進(jìn)一步壯大自身土地綜合開發(fā)板塊，更好實(shí)現(xiàn)“以地補(bǔ)路、以商補(bǔ)公”，對(duì)河南鐵路建設(shè)形成更強(qiáng)勁支撐。

此次混改也為建業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。2022年上半年，在行業(yè)持續(xù)低迷的情況下，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額140.4億元，銷售面積191.49萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占有率保持穩(wěn)定，與省內(nèi)房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大；建業(yè)集團(tuán)上半年共計(jì)交付56批次、20132套房，交付面積達(dá)313.3萬(wàn)平方米，用如期交付兌現(xiàn)承諾。

通過(guò)國(guó)資增信，建業(yè)將向銷售端和融資端傳遞企業(yè)穩(wěn)中向好發(fā)展的信號(hào)，進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)信心。

正觀新聞?dòng)浾咦⒁獾剑瑫r(shí)有相當(dāng)一部分的鄭州房企也在努力自救，保交房、提市場(chǎng)。作為鄭州本土代表性房企的正商集團(tuán)交出了一份不凡的答卷。