上海認(rèn)真貫徹黨中央、國務(wù)院部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確，上海將進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條新措施，更好滿足居民多元化居住需求，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！锻ㄖ纷?024年5月28日起施行。

一、調(diào)整優(yōu)化住房限購政策

為滿足合理住房需求，服務(wù)人才安居，促進(jìn)職住平衡，《通知》明確差異化、分區(qū)域調(diào)整優(yōu)化住房限購政策，具體而言：

一是縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限。將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

二是擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區(qū)域。立足促進(jìn)區(qū)域職住平衡，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

三是調(diào)整相關(guān)政策口徑。取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈與規(guī)定，已贈與住房不再計(jì)入贈與人擁有住房套數(shù)。

四是支持企業(yè)購房用于職工租住。對企業(yè)購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)。

二、支持多子女家庭合理住房需求

《通知》強(qiáng)調(diào)支持多子女家庭合理住房需求，在住房限購和信貸等方面采取支持措施。

一是增購1套住房。對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房。

二是優(yōu)化首套住房套數(shù)認(rèn)定。優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購房利息負(fù)擔(dān)。

三、優(yōu)化住房信貸政策

按照因城施策原則，調(diào)整本市新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款的有關(guān)政策：

一是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）減45個基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

二是二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）減5個基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）減25個基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

四、優(yōu)化住房公積金個人貸款政策

進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，優(yōu)化住房公積金個人貸款政策。

一是提高貸款額度。對購買首套住房的職工，個人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至80萬元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，即最高可達(dá)192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至65萬元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至130萬元。

二是降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調(diào)整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為35%，所購住房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)的，最低首付款比例調(diào)整為30%。

五、支持居住困難家庭改善居住條件

《通知》提出支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼，

一是補(bǔ)貼對象。自《通知》施行之日起，在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請補(bǔ)貼。

二是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。按出售住房建筑面積實(shí)行分檔定額補(bǔ)貼，建筑面積30平方米以下的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2萬元；住房建筑面積30～50平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2.5萬元；住房建筑面積50～70平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)3萬元。在取得新購一手住房不動產(chǎn)權(quán)證書后領(lǐng)取補(bǔ)貼。

六、優(yōu)化土地和住房供應(yīng)

《通知》明確，上海將進(jìn)一步優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃時序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，著力提升土地資源配置效率，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。完善房地聯(lián)動機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。

七、多舉措保障住房民生

根據(jù)《通知》規(guī)定，上海還將建立健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給；加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量；提升住房品質(zhì)，支持建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子。同時，加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管房地產(chǎn)市場，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

上海將堅(jiān)持因城施策，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌存量和增量、市場和保障，多措并舉保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

八、部分專家觀點(diǎn)

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長蔣慰如表示，新政優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施，充分體現(xiàn)綜合施策、精準(zhǔn)施策。一是統(tǒng)籌市場和保障、存量和增量，出臺包括優(yōu)化供給、增加需求、保障民生等方面的政策措施，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。二是針對當(dāng)前本市房地產(chǎn)市場的基本情況和階段性特點(diǎn)，充分體現(xiàn)區(qū)域性、差異化和精準(zhǔn)性，體現(xiàn)問題導(dǎo)向，有利于更好引導(dǎo)市場預(yù)期，增強(qiáng)市場信心，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“新政聚焦多措并舉支持以新市民和青年家庭為主的合理住房需求?！鄙虾煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦分析道：一是優(yōu)化住房限購政策。包括縮短非滬籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，優(yōu)化購房區(qū)域，取消離異購房限制，完善住房贈與管理。二是調(diào)整住房信貸政策。保持差異化住房信貸政策框架，進(jìn)一步調(diào)降首付款比例和房貸利率下限，降低居民購房門檻、減輕房貸利息負(fù)擔(dān)。三是支持多子女家庭購房。包括在現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，增購1套住房，優(yōu)化首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購房利息負(fù)擔(dān)。同時，允許企業(yè)單位購買二手存量住房，用于作為職工居住，鼓勵企業(yè)盡責(zé)，為青年職工、引進(jìn)人才提供安居支持。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海此次統(tǒng)籌存量和增量，對二手房盤活、認(rèn)購等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。同時，在“以舊換新”政策方面，提出補(bǔ)貼模式。在主城區(qū)老舊小住房消化同時，有力支持居住困難家庭改善居住條件。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，新舉措進(jìn)一步優(yōu)化了信貸政策，利率降低可以緩解月供負(fù)擔(dān)。對于二套房的房貸利率從4.25%（非差異化地區(qū)）降低到3.9%。按最新利率計(jì)算，等額本息方式還款，貸款100萬，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會讓購房者切實(shí)降低購買成本。這一系列新舉措會進(jìn)一步強(qiáng)化樓市企穩(wěn)的心理預(yù)期，對剛需和改善性買家都釋放出友好信號，預(yù)計(jì)6月樓市成交量有望企穩(wěn)回升。