物業(yè)費(fèi)調(diào)整難在何處

業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)如此敏感的關(guān)鍵之一在于，物業(yè)提供的服務(wù)“完全配不上收費(fèi)價(jià)格”。

在重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)上，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)的投訴屢見不鮮。有重慶北碚蔡家金科城59區(qū)的業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)一直以超四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)自居，但物業(yè)在清潔、消防、安全隱患等方面不作為等；另有江北區(qū)萬科悅灣北區(qū)的業(yè)主投訴，“小區(qū)內(nèi)的電梯有四部差不多時(shí)間壞了”相關(guān)維修過程緩慢，耽誤出行，且電梯年檢報(bào)告未及時(shí)提供等。

于是，重慶出臺(tái)了上述新規(guī)，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不合理上漲。廣州的物管收費(fèi)新通知，也意在回應(yīng)個(gè)別高端樓盤“物業(yè)費(fèi)高”的問題。

這背后是近年來走高的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)行業(yè)過去多年市場(chǎng)化的發(fā)展歷程中，大部分省市對(duì)住宅前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是“政府指導(dǎo)價(jià)+市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”兩種價(jià)格管理形式，超過標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)可以通過審批備案方式進(jìn)行。

其中，住宅前期物業(yè)費(fèi)一般是在業(yè)主大會(huì)成立前的小區(qū)，由開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)定。

這也就給物業(yè)費(fèi)留下了不少市場(chǎng)定價(jià)的空間。以2015年就取消物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的上海為例，近年來入市新盤的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格穩(wěn)步提升。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2023年上海新入市項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均值為每月7.46元/平方米，中位數(shù)是每月6.73元/平方米。其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格最高，分別達(dá)到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。

在2015年之前，上海對(duì)物業(yè)費(fèi)的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)則為最高不超過2.3元/平方米，如今這一價(jià)格早已翻倍上漲。

導(dǎo)致新盤物業(yè)費(fèi)較高的原因之一實(shí)則是漲價(jià)難。上海某濱江高端住宅的物業(yè)費(fèi)在過去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則需經(jīng)過全體業(yè)主同意。

有上市物業(yè)公司高管表示，物業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著每個(gè)城市每年的最低工資上漲、社保基數(shù)的上調(diào)而同步增長(zhǎng)，人工成本剛性增加；同時(shí)，由于物業(yè)費(fèi)確定后，短期內(nèi)難以上漲，若起步定價(jià)較低，則至少在未來三五年內(nèi)難以調(diào)價(jià)，也會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)成本形成壓力。

不過，也有不少受訪業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費(fèi)，卻并未體驗(yàn)到相應(yīng)品質(zhì)的服務(wù)。這實(shí)際上也是物業(yè)費(fèi)很難輕易上調(diào)的關(guān)鍵因素之一。

對(duì)此，有多位物管從業(yè)者稱，保安、保潔的人員密度、身體素質(zhì)，巡邏次數(shù)、時(shí)長(zhǎng)，打掃衛(wèi)生的遍數(shù)、清潔程度等各種細(xì)節(jié)，沒有對(duì)比就很難明確感知，社區(qū)安全若未遭到威脅也很難被看到。同時(shí)，各類更高品質(zhì)的設(shè)備也在業(yè)主看不到的地方。這些也都是服務(wù)的成本。

除了剛性成本之外，還有資深物業(yè)行業(yè)分析師則提及，不少小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是與硬件掛鉤，例如房?jī)r(jià)、品質(zhì)、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，開發(fā)商給物業(yè)定價(jià)的一個(gè)核心考量因素就是項(xiàng)目本身的定位，要把房子品質(zhì)做好，物業(yè)服務(wù)也要配套做好，從而形成正向循環(huán)，這也很多開發(fā)商會(huì)選擇自己旗下物業(yè)的原因，各項(xiàng)服務(wù)都更加可控。

克而瑞物管也認(rèn)為，隨著居民對(duì)居住環(huán)境、居住體驗(yàn)的不斷提高，樓盤品質(zhì)提升的同時(shí)，對(duì)小區(qū)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、維護(hù)成本、管理成本等自然也就水漲船高。

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