8月9日，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）。

本次《報(bào)告》回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)注的貨幣政策走向、信貸增長(zhǎng)情況、利率調(diào)控機(jī)制等問題，對(duì)金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的必要性和可行性進(jìn)行了分析，還提醒投資者宜審慎評(píng)估資管產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)和收益。

值得注意的是，在各地推出政府收儲(chǔ)房源的大背景下，相比一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，本次報(bào)告不僅提及“房”字頻率大幅上升，從26次攀升至119次，更是專門設(shè)立《支持住房租賃產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展》專欄，明確表示租金是印象住房?jī)r(jià)值的核心變量，并指出租賃住房收益率未來有望高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

而相比對(duì)于租賃市場(chǎng)的積極看好，在本次報(bào)告中，央行也按照近期一貫的立場(chǎng)著重提到了目前債市火熱和銀行理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，稱資管產(chǎn)品無法同時(shí)兼具“低風(fēng)險(xiǎn)”和“高回報(bào)”，再次警告?zhèn)酗L(fēng)險(xiǎn)。

貨幣政策發(fā)力穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策框架持續(xù)轉(zhuǎn)型

對(duì)于世界宏觀經(jīng)濟(jì)金融走勢(shì)，《報(bào)告》認(rèn)為，今年以來美國(guó)通貨膨脹已明顯回落，經(jīng)濟(jì)前景和勞動(dòng)力市場(chǎng)也有所變化，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策面臨轉(zhuǎn)向，具體降息時(shí)點(diǎn)還會(huì)依賴于未來數(shù)據(jù)變化。同時(shí)央行強(qiáng)調(diào)，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)π屡d市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的外溢影響值得關(guān)注。央行將密切關(guān)注主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策動(dòng)向。

而具體到中國(guó)上半年的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，《報(bào)告》認(rèn)為，下半年物價(jià)有望溫和回升。暑期旅游出行增加將帶動(dòng)服務(wù)消費(fèi)需求上升，四季度還是傳統(tǒng)消費(fèi)旺季，國(guó)內(nèi)供需將進(jìn)一步趨于平衡，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有望延續(xù)溫和回升態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)降幅也將逐漸收斂。

具體到后續(xù)執(zhí)行思路上，在《報(bào)告》“下階段貨幣政策主要思路”部分中，央行將一季度的“強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)”的表述調(diào)整為“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”。

央行將一季度“強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)”的表述調(diào)整為“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”中國(guó)人民銀行

一般而言，“強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”主要是指貨幣政策在穩(wěn)增長(zhǎng)方向發(fā)力，而“強(qiáng)化跨周期調(diào)節(jié)”往往是強(qiáng)調(diào)不搞大水漫灌，防范短期政策過度寬松給未來留下高通脹及金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

廣發(fā)證券資深宏觀分析師鐘林楠認(rèn)為，一季度貨幣政策報(bào)告要求“保持貨幣信貸供給與實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的有效融資需求相適配”，重點(diǎn)在于保持信貸供給的合理適度，與“防空轉(zhuǎn)、擠水分”的目標(biāo)相匹配；而二季度貨政報(bào)告則表述為“深入挖掘有效信貸需求，加快推動(dòng)儲(chǔ)備項(xiàng)目轉(zhuǎn)化”，重點(diǎn)切換為穩(wěn)定信貸需求，這也意味著貨幣政策下半年將更加側(cè)重逆周期調(diào)節(jié)和穩(wěn)增長(zhǎng)。

同時(shí)，相比一季度，本次央行貨幣政策報(bào)告還增加了“深化金融體制改革，加快完善中央銀行制度，推進(jìn)貨幣政策框架轉(zhuǎn)型”的相關(guān)內(nèi)容。

目前，中國(guó)貨幣政策框架處于“轉(zhuǎn)型期”，利率市場(chǎng)化改革持續(xù)深化。2015年放開存款利率管制，央行已經(jīng)不再直接調(diào)控存貸款利率。但是目前對(duì)存款利率仍然通過行業(yè)自律的方式進(jìn)行上限管理，同時(shí)，浮動(dòng)利率貸款大多參考LPR約定重定價(jià)規(guī)則。從利率的形成機(jī)制來看，市場(chǎng)在利率形成中發(fā)揮的作用越來越大，金融機(jī)構(gòu)自主定價(jià)能力顯著提升。已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)。

以今年二季度為例，央行在該季度并未調(diào)降政策利率，但金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放一般貸款加權(quán)平均利率下降14bp、企業(yè)貸款利率下降10bp、個(gè)人住房貸款利率下降24bp，就主要反映了市場(chǎng)供求的影響。

值得注意的是，央行行長(zhǎng)潘功勝6月19日在2024陸家嘴論壇提出了五點(diǎn)思考，一是要繼續(xù)優(yōu)化貨幣政策中間變量，逐步淡化對(duì)數(shù)量目標(biāo)的關(guān)注；二是要進(jìn)一步健全市場(chǎng)化的利率調(diào)控機(jī)制，可考慮以某個(gè)短期操作利率為主要政策利率，可能還需要配合適度收窄利率走廊的寬度；三是逐步將二級(jí)市場(chǎng)國(guó)債買賣納入貨幣政策工具箱，豐富和完善基礎(chǔ)貨幣投放方式；四是健全精準(zhǔn)適度的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具體系；五是提升貨幣政策透明度，做好政策溝通和預(yù)期引導(dǎo)。這些內(nèi)容也正是本次央行政策報(bào)告中提到的貨幣政策框架轉(zhuǎn)型的部分。

租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量

而除了利率和貨幣政策部分，本次《報(bào)告》通過專欄闡釋了金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的必要性和可行性，這也是近年來央行首次專門篇幅提及住房租賃市場(chǎng)。

《報(bào)告》分析稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系深刻轉(zhuǎn)變的新形勢(shì)下，我國(guó)存量住房規(guī)模已然很大，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要方向。從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業(yè)參加工作的青年人，對(duì)“好房子”的租賃需求也在上升。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，未來我國(guó)有租房需求的人口超2億人，市場(chǎng)潛力較大。從供給端看，過去我國(guó)提供租賃住房的主要是個(gè)人，近年來隨著租售比的回升和融資運(yùn)營(yíng)成本的下降，住房租賃產(chǎn)業(yè)的商業(yè)可持續(xù)性在增強(qiáng)，越來越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。

而具體到租賃市場(chǎng)的潛力，央行在專欄中專門做了一組計(jì)算：“有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至3%左右。但這個(gè)指標(biāo)是靜態(tài)的，假定了未來租金不變。實(shí)際上，對(duì)于長(zhǎng)期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長(zhǎng)率也很重要，會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。疫情以來我國(guó)房租增長(zhǎng)有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。”

央行稱租賃住房收益率將高于多數(shù)資產(chǎn)中國(guó)人民銀行

對(duì)此，有市場(chǎng)人士分析，對(duì)于給定的購(gòu)房成本，租售比與未來租金增長(zhǎng)率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區(qū)都達(dá)到了3%以上，高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。從國(guó)際比較看，剔除房產(chǎn)稅后的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國(guó)也在3.5%左右。隨著國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)深度發(fā)展及居住觀念更為多元化，租房的選擇也會(huì)增多，我國(guó)租房收益率還有提高空間，而我國(guó)對(duì)于房屋未來的定價(jià)依據(jù)，也將愈來愈發(fā)看中租金這個(gè)要素。

值得注意的是，央行主動(dòng)提及租房市場(chǎng)發(fā)展不僅為金融支持地產(chǎn)行業(yè)指明了方向，其本身也有著具體的政策背景。

5月17日，在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議中，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)：“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。”

同日下午，國(guó)新辦舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，在會(huì)上中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率為1.75%，期限一年，可以展期4次，這筆資金將鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

而在本次貨幣政策報(bào)告中，央行也提到了這部分的執(zhí)行進(jìn)展。表示“今年6月份，央行設(shè)立保障性住房再貸款，激勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售商品房，用于配租配售。同時(shí)，租賃住房貸款支持計(jì)劃不再實(shí)施，1000億元額度并入保障性住房再貸款，保障性住房再貸款合計(jì)3000億元。支持的收購(gòu)標(biāo)的由商品住房擴(kuò)大到商品房，用途由租賃擴(kuò)大到可租可售。6月末，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的租賃住房貸款余額為247億元，租賃住房貸款支持計(jì)劃余額為121億元?！?

再次警告?zhèn)Ｊ?/strong>