（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

經(jīng)過(guò)了“跑馬圈地”的規(guī)模擴(kuò)張之后，頭部上市物業(yè)企業(yè)，正在尋求更高效的增長(zhǎng)方式。

越秀服務(wù)2024年的業(yè)績(jī)顯示，去年公司營(yíng)收達(dá)到38.68億元，同比增長(zhǎng)20%；毛利約為9.02億元，同比增長(zhǎng)5.3%；剔除商譽(yù)減值后，核心凈利潤(rùn)為5.12億元，同比增長(zhǎng)5.1%。

在管面積是物業(yè)公司的重要指標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示截止2024年期末，越秀服務(wù)的在管面積達(dá)到6931萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%；集團(tuán)合約面積8873萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。

值得注意的是，不僅傳統(tǒng)以住宅為主體的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入出現(xiàn)19.2%的同比增長(zhǎng)，能夠達(dá)到31.34億元水平，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比也出現(xiàn)23.7%的增長(zhǎng)，觸及7.34億元規(guī)模。

越秀服務(wù)管理層表示，2025年公司除了繼續(xù)承接關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)和外拓項(xiàng)目，還會(huì)聚焦優(yōu)質(zhì)賽道，例如商業(yè)、公共建筑和大交通領(lǐng)域：“今年還會(huì)留意智能家居、充電樁等業(yè)務(wù)的并購(gòu)機(jī)會(huì)，但不會(huì)盲目擴(kuò)張?！?

社區(qū)增值服務(wù)收入大幅攀升

財(cái)報(bào)顯示，越秀服務(wù)的主要營(yíng)收來(lái)自于與住宅相關(guān)物業(yè)管理和增值服務(wù)收入，以及包括商業(yè)、寫(xiě)字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)管理和相關(guān)費(fèi)用。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，圍繞管理面積帶來(lái)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入、以及社區(qū)增值服務(wù)等，是公司營(yíng)收增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?

其中，非商物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理收入達(dá)到12.36億元，出現(xiàn)20.1%的同比增幅。

財(cái)報(bào)顯示，截至去年底，越秀服務(wù)總計(jì)的在管項(xiàng)目為437個(gè)，比上年多了19個(gè)，總計(jì)在管面積為6900萬(wàn)平方米；合約管理項(xiàng)目有508個(gè)，比上年多了32個(gè)，合約面積達(dá)到8900萬(wàn)平方米。

這其中既有住宅社區(qū)、公建、也有商業(yè)、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目。

在管面積當(dāng)中，60%物業(yè)都位于大灣區(qū)，近90%位于一二線城市，合約管理項(xiàng)目已經(jīng)覆蓋了48個(gè)城市。這在以單位面積為計(jì)費(fèi)方式的物企當(dāng)中，更高線的城市占位，意味著能帶來(lái)更高的單位收入。

在管理項(xiàng)目中，有85個(gè)為新簽約項(xiàng)目，新增合約建筑面積1295萬(wàn)平方米。這也表示，過(guò)去一年中，也有部分管理項(xiàng)目選擇退出。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋，去年越秀服務(wù)主動(dòng)退場(chǎng)了一些經(jīng)營(yíng)效益或者回款能力較差的項(xiàng)目：“這是為了確保代管項(xiàng)目的質(zhì)量，比盲目追求擴(kuò)張更有意義。特別是在新增項(xiàng)目中，還拿下了例如港珠澳大橋主體工程管理養(yǎng)護(hù)中心、廣東省政協(xié)大樓等標(biāo)志性物業(yè)，這些項(xiàng)目對(duì)核心凈利潤(rùn)的提升更有意義?！?另一個(gè)增速明顯的業(yè)務(wù)，則來(lái)自于社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收。這項(xiàng)業(yè)務(wù)去年帶來(lái)12.17億元的收入，同比增幅高達(dá)30.72%，在非商業(yè)務(wù)中的占比，幾乎可以和以物業(yè)收入為核心的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)所得收入比肩。

管理層表示，社區(qū)增值服務(wù)包括家居生活服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、配套商業(yè)服務(wù)和科技服務(wù)，并重點(diǎn)提到，例如家居服務(wù)中的拎包入住業(yè)務(wù)，去年就帶來(lái)了63%的增長(zhǎng)：“另外企業(yè)還圍繞業(yè)主需求，開(kāi)發(fā)的酒水、洗護(hù)用品、節(jié)慶禮品等聯(lián)名產(chǎn)品，銷售額也超過(guò)了1100萬(wàn)元。”

如果說(shuō)前兩年的物業(yè)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)和地產(chǎn)企業(yè)一樣，大部分還落在純粹的規(guī)模擴(kuò)張上，那么近幾年物企更關(guān)心如何挖掘現(xiàn)有業(yè)主更深層次的日常需求，并愿意為之付費(fèi)。

對(duì)于社區(qū)服務(wù)增幅服務(wù)的未來(lái)增量，越秀服務(wù)管理層認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)水平：“但未來(lái)會(huì)尋求包括能源管理、環(huán)境治理、高端家政以及和寵物相關(guān)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，嘗試進(jìn)行一些孵化?！?

5億收并購(gòu)資金，或投智能家居、充電樁

對(duì)于今年企業(yè)的增長(zhǎng)部分，越秀服務(wù)表示，一方面越秀地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方預(yù)計(jì)還將有400-500萬(wàn)平方米的交付面積，納入基礎(chǔ)物業(yè)管理收入范疇，另一方面也在尋求外部的拓展機(jī)會(huì)。

據(jù)悉，越秀服務(wù)2024年用于外拓的金額為3億元，今年外拓預(yù)算增加至4億，并安排5億元用于收并購(gòu)。

管理層透露，外拓項(xiàng)目重點(diǎn)會(huì)延續(xù)去年的成功經(jīng)驗(yàn)，集中在商業(yè)、公共建筑、大交通這類領(lǐng)域，另外類似于企業(yè)總部、高校、大客戶園區(qū)等賽道，也是公司希望拓展等重點(diǎn)。

對(duì)于集中拓展的城市，越秀服務(wù)主要放在廣州、佛山、武漢、杭州和青島這5個(gè)城市：“深圳、北京、上海、成都和南京這些城市會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)突破。”

去年的拓展過(guò)程中，越秀服務(wù)還進(jìn)入了部分能源、金融、通信等大客戶的區(qū)域總部，除了能夠帶來(lái)傳統(tǒng)物業(yè)管理收入之外，辦公服務(wù)、設(shè)施維護(hù)等也帶來(lái)收入增長(zhǎng)：“2024年這部分合同金額為6000多萬(wàn)元，今年瞄準(zhǔn)8000萬(wàn)元。”

越秀服務(wù)目前的在收現(xiàn)金有47億元，這幾乎可以和公司的市值看齊，這也讓這家頭部物企在進(jìn)行投資時(shí)有更大的選擇余地。

對(duì)此，管理層表示，在之后的并購(gòu)市場(chǎng)會(huì)積極留意市場(chǎng)機(jī)會(huì)：“主要關(guān)注上下游公司，會(huì)留意例如智能家居、充電樁、高端家政、能源管理這些領(lǐng)域的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，以提高股東的回報(bào)率?！?