李宇嘉：個人住房貸款余額增速已經(jīng)連續(xù)兩個季度回落，標志著房貸的增量時代過去了，進入了存量時代?！百Y產(chǎn)越來越荒”的經(jīng)營環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質資產(chǎn)，銀行會樂于“搶”這樣的資產(chǎn)?！皳尅边@一資產(chǎn)有兩種方式，一是留住自己的客戶，二是爭奪別人的客戶。

為了留住自己的客戶，銀行需要通過下調利率，避免客戶流向其他按揭利率較低的銀行，興業(yè)銀行廣州分行就是這么做的，該行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。而為了“搶”來別人的客戶，銀行可以通過更低利率吸引其他行客戶來辦理“轉按揭”，以置換舊的貸款。

銀行是市場化導向的機構，當按揭從賣方市場進入買方市場，從增量市場進入存量市場，銀行的經(jīng)營行為，也必然跟著轉變。以低利率獲得客戶，是未來每一家銀行最基礎的營銷手段。

觀察者網(wǎng)：從去年下半年開始了一股“提前還貸潮”，您認為原因是什么？現(xiàn)在房地產(chǎn)利好政策不斷，接下來是否會扭轉這種現(xiàn)象？

李宇嘉：“提前還貸潮”是無可避免的，貸款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因還是房價下跌。

之前大家之所以不惜承擔比一般風險收益率或者存款利率都要高的利息去買房，就是看重房價會上漲，認為房價上漲的收益遠比貸款的利息要高。現(xiàn)在房價下跌，購房者每個月還是和之前一樣還月供，但持有的是一項價格下跌資產(chǎn)，這個是不劃算的，所以很多人會提前還貸。原來加杠桿買房是因為房價漲的預期，現(xiàn)在去杠桿是因為房價跌的預期。

因此，存量房貸利率下調可以緩解提前還貸的斜率，但是扭轉不了提前還貸的趨勢。

上海房產(chǎn)中介公司門店掛出房價信息  圖源：IC photo

觀察者網(wǎng)：您覺得房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟的過程中應該發(fā)揮怎樣的作用？

李宇嘉：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)經(jīng)濟必須要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)有助于穩(wěn)經(jīng)濟。目前在穩(wěn)經(jīng)濟的過程中，國家強調要充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用。

因此，未來會注重盤活存量房，包括城市改造、老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、公共配套服務補短板、鼓勵居民二次裝修、鼓勵存量盤活后搞租賃等等。盤活存量將推動裝飾裝修、家具家電的消費，在學校、醫(yī)院、公園等配套設施上補短板。另外，還可以圍繞社區(qū)公共設施和公共服務，包括養(yǎng)老、托幼、助殘、助學等，最大規(guī)模地帶動以社區(qū)生活圈為主要載體的房屋和居住消費。

這些對經(jīng)濟的拉動作用可能不如原來的投資，但是它更可持續(xù)、更健康，也更能帶動就業(yè)和消費，我覺得這些才是房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的最根本的體現(xiàn)。

觀察者網(wǎng)：一季度在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場活躍度回升，熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”行情。但二季度由于前期積壓的需求釋放完畢，市場明顯降溫。在當下各地不斷優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策的背景下，您認為下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？

李宇嘉：我認為，下半年肯定會比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整體來看應該比去年要好。去年（房地產(chǎn)規(guī)模）是近5年來的最低值，這種快速的下行當然不可取，但是房地產(chǎn)不太可能回到過去幾年的高速增長態(tài)勢。

剛剛我們講到了房地產(chǎn)的存量盤活，接下來它對經(jīng)濟和就業(yè)的作用會很明顯得體現(xiàn)出來。這就是房地產(chǎn)的新模式。

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