六、“保交樓”只是階段性任務(wù)，“租售并舉”才能良性發(fā)展

我國宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深化轉(zhuǎn)型，10月25日，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于以制造業(yè)為重點促進外資擴增量穩(wěn)存量提質(zhì)量的若干政策措施》（以下簡稱《若干政策措施》），旨在更好發(fā)揮利用外資在促進我國制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、更深融入全球產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的積極作用。至此，我國房地產(chǎn)市場的“野蠻生長”也將畫上句號，隨著地方政府債務(wù)規(guī)模的持續(xù)管控，地方債務(wù)風(fēng)險也將得到有效控制，“土地財政”也將在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大浪中消散。

鑒于此，基于對各地現(xiàn)行保交樓政策的梳理，筆者擬拋磚引玉，為讀者提供一個“保交樓、穩(wěn)民生”+“增效益、降債務(wù)”的方案雛形，繼而為租售并舉的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路打掃一些灰塵。

堅持中央政治局會議關(guān)于“壓實地方政府責(zé)任”的會議精神，保持由地方政府主動承擔(dān)牽頭和落地主要責(zé)任，中央各部委給予必要的政策支持，并在實踐中不斷完善政策工具箱的基本思路，通過地方政府及地方城投企業(yè)直接介入，包括直接接盤或聯(lián)合房企協(xié)同處理的路徑，因城施策用足用好政策工具箱，如地方政府專項債、開發(fā)性金融工具、地方城投發(fā)行債券、REITs產(chǎn)品、舉借專項貸款或PPP、政府產(chǎn)業(yè)投資基金等，以實現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生、增效益、降債務(wù)。

地方城投企業(yè)，即地方城市建設(shè)企業(yè)，主要從事城市建設(shè)的地方國有企業(yè)，在我國城市化發(fā)展、城鎮(zhèn)化進程、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)環(huán)境治理與保護、醫(yī)療民生保障等諸多領(lǐng)域中發(fā)揮了重要作用，也間接推動了我國工業(yè)化進程并促進了市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。期間，也產(chǎn)生了比如對金融資源的虹吸、對部分民營經(jīng)濟的擠出、發(fā)展不集約、過度依賴土地財政等弊端。

隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的政策性調(diào)整以及對制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展越發(fā)重視，地方城投企業(yè)也將逐漸完成其城市建設(shè)的使命，向服務(wù)國家新的發(fā)展戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)型。然而，作為市場經(jīng)濟中的主體，同時需要兼有經(jīng)營效益，這也正是城投企業(yè)目前面臨的轉(zhuǎn)型困境。

“保交樓”對城投企業(yè)而言，則是一個很好的機會，更何況，城投企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不陌生。房地產(chǎn)行業(yè)的上游是土地供應(yīng)，涉及的土地整理業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)行業(yè)的中間環(huán)節(jié)，比如區(qū)域城市道路、綠化、路燈、廣告牌、停車位等的建設(shè)與運營業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)行業(yè)下游的房屋建造，包括商品房（包括住宅和商業(yè)）、保障性住房（公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、人才住房等），此外包括房地產(chǎn)周邊的業(yè)務(wù)，如物業(yè)服務(wù)、供水、供電、供氣等等，城投企業(yè)的業(yè)務(wù)均有涵蓋。

昆明9月主城商品住宅銷售均價13949元/㎡。圖源：視覺中國

當(dāng)然，城投企業(yè)的專項發(fā)展不能走上老路，更不能開倒車。由城投企業(yè)承接保交樓任務(wù)，主要在于城投企業(yè)對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈熟悉，且擁有完備的組織架構(gòu)和人力資源，在投入最少的情況下，更加有效的承接保交樓任務(wù)。

更重要的是，城投企業(yè)可以在不改變現(xiàn)有金融合作體系框架的情況下，更加便利且順暢地將專項資金接入風(fēng)險地產(chǎn)項目。就像之前的“棚戶區(qū)改造”、“易地扶貧搬遷”，以及現(xiàn)在的“鄉(xiāng)村振興”、“綠色碳中和”等戰(zhàn)略和政策的實施與落地，事前申報、專款專用、事后審計，可以實現(xiàn)精準有效的金融支持，避免地方政府隱性債務(wù)的增加。

目前，保交樓的政策工具中尚未提及地方政府專項債券，筆者認為，政府專項債券的效果會比國家開發(fā)銀行、國家進出口銀行等政策性銀行的金融支持效果更好，也會比大型金融央企的紓困式解決方案更優(yōu)，主要原因如下：

1、地方政府專項債券是直接融資工具，相比專項貸款等間接融資工具的優(yōu)勢更顯著，如操作成本更低，發(fā)放程序更加簡單，事后監(jiān)督更加有效。

2、地方政府專項債券是以省級政府信用背書，由省財政廳代為發(fā)行，成本更加低廉，且由省財政廳聯(lián)合保交樓項目的主管單位省住建廳共同監(jiān)督資金使用及成效，保障力度更大。

3、保交樓是為了穩(wěn)民生，即該類項目的公益屬性更大些，當(dāng)然不是絕對的，相比較而言，由政府及地方國有企業(yè)主辦會比金融機構(gòu)運用市場化手段更穩(wěn)妥。

4、保交付的多為商業(yè)性住宅，具有客觀的收益或者后續(xù)的潛在收益，比如三供一業(yè)等，這點可以有效環(huán)節(jié)地方城投企業(yè)經(jīng)營性不足的缺點。

5、保交樓措施的一種是將其順利轉(zhuǎn)化為保障性住房，進而順應(yīng)“租售并舉”的健康發(fā)展態(tài)勢。從長遠來看，需要非逐利性質(zhì)的國有企業(yè)承擔(dān)并長期服務(wù)，這點來講，地方城投企業(yè)更加合適。

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。希望爛尾樓盡早完工交付，亦租亦購，有其屋，才可謂安居，才可言樂業(yè)！

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