【文/觀察者網(wǎng)專(zhuān)欄作者 鹿鳴】

房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎仍未迎來(lái)暖流。但圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的一點(diǎn)“風(fēng)吹草動(dòng)”，又能讓整個(gè)市場(chǎng)震動(dòng)。近日房屋養(yǎng)老金制度引發(fā)的爭(zhēng)議，便是一例。

早在7月底，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，8月2日國(guó)新辦舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，提出建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障。

8月26日，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人向媒體解釋道，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分組成。個(gè)人賬戶(hù)就是業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶(hù)由政府負(fù)責(zé)建立，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

個(gè)人賬戶(hù)資金按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。公共賬戶(hù)資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

為了更好地開(kāi)展“城市更新”

從出臺(tái)背景來(lái)看，房屋養(yǎng)老金制度是對(duì)“城市更新行動(dòng)”的補(bǔ)充和優(yōu)化。城市更新這一概念，首次提出是在2019年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，至2021年3月首次寫(xiě)入2021年政府工作報(bào)告和“十四五”規(guī)劃文件，從而上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面。黨的二十大報(bào)告中更加明確地提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

早期的城市更新，被城投公司誤認(rèn)為“第二春”。彼時(shí)，城投公司融資受到一定程度限制，大規(guī)?！俺鞘薪ㄐ隆边\(yùn)動(dòng)被抑制，城投公司亟需尋找下一個(gè)釋放產(chǎn)能的出口，城市更新項(xiàng)目便被多地城投公司視為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)趨之若鶩，授信額度短期內(nèi)向城市更新項(xiàng)目?jī)A斜。

但好景不長(zhǎng)，城市更新項(xiàng)目大多是老舊小區(qū)外立面改造、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造等沒(méi)有收益的項(xiàng)目，少數(shù)項(xiàng)目通過(guò)新增停車(chē)位增加收費(fèi)或通過(guò)提供物業(yè)服務(wù)收取費(fèi)用，費(fèi)用遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋投入成本。最終由于財(cái)政壓力過(guò)大，銀行和城投的參與積極性驟降。

為了緩解城市更新項(xiàng)目收益不足的問(wèn)題，2021年9月7日，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》明確，中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。對(duì)養(yǎng)老托育、停車(chē)、便民市場(chǎng)、充電樁等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵(lì)社會(huì)資本專(zhuān)業(yè)承包單項(xiàng)或多項(xiàng)。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極引導(dǎo)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。

而如今隨著住房養(yǎng)老金制度的出臺(tái)，應(yīng)該能有效解決城市更新項(xiàng)目因無(wú)收益或收益不足導(dǎo)致的推進(jìn)緩慢困境，持續(xù)推動(dòng)居住環(huán)境高質(zhì)量改善和發(fā)展。

老舊小區(qū)更新改造/資料圖中華建筑報(bào)

房屋養(yǎng)老金并不陌生

房屋養(yǎng)老金中的個(gè)人賬戶(hù)，其實(shí)就是業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

早在2008年2月1日，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理辦法”）就已經(jīng)開(kāi)始施行，至今已有16個(gè)年頭。大家如果對(duì)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”還比較陌生的話(huà)，那再換個(gè)名字——“大修基金”，如果買(mǎi)過(guò)房，肯定會(huì)曉得。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入由當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)指定的商業(yè)銀行開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。所交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。

住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用申請(qǐng)基本包括以下六個(gè)步驟，各地實(shí)際操作中會(huì)有差異。

第1步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主或業(yè)主自發(fā)提出使用建議。第2步，列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。第3步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織確定使用方案。

第4步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支。第5步，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知。第6步，專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。