三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有充分的理由

中國的房地產(chǎn)調(diào)控抑制了房價快速上漲，在穩(wěn)定經(jīng)濟的同時，也給經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的消極影響。但是，這樣的調(diào)控完全是有理由的，也是迫不得已的。

一是避免經(jīng)濟危機的爆發(fā)。

如果房價上漲過快過高，在調(diào)整的時候往往會帶來經(jīng)濟金融危機。也就是通常所說的“十次危機，九次房產(chǎn)”，從而給經(jīng)濟社會帶來巨大損害。為了避免危機爆發(fā)，各國通常會進(jìn)行預(yù)防性調(diào)控，中國也不例外。

二是外部壓力不斷加大。

2018年以來，美國對中國發(fā)動了貿(mào)易戰(zhàn)，破壞了中國的外部環(huán)境。疫情之后的2022年3月開始，美國連續(xù)加息，中國的資金外流壓力不斷加大。在這種情況下，客觀上也要求加強宏觀調(diào)控，加強底線思維，消除金融危機苗頭，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是必然的。

三是房價快速上漲可能會導(dǎo)致“脫實向虛”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然有實體經(jīng)濟的成分，但是在本質(zhì)上還是屬于金融行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍流行的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，不但風(fēng)險非常大，而且會吸引資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)及相關(guān)虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域，影響實體經(jīng)濟的投入和國民經(jīng)濟健康發(fā)展。

四是造成貧富分化，影響人口增長。

房價快速持續(xù)上漲會帶來強烈的貧富分化效應(yīng)，會在根本上影響社會的穩(wěn)定。而中外歷史證明，沒有任何一個社會能夠長期承受貧富分化加劇帶來的損害。而且，在當(dāng)前社會條件下，房價快速持續(xù)上漲還會極大地?fù)p害人口的生育意愿。這是關(guān)系到國家安危及長治久安的根本性問題。

據(jù)中國人民大學(xué)一項研究結(jié)果表明，房價對生育孩子的概率有著顯著的負(fù)影響：房價每上漲1000元，生育一孩的概率將降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%～8.8%。西南財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院曾發(fā)表研究報告稱，商品房均價每上漲1%，女性生育孩子的意愿數(shù)就下降約0.2個。人口下降，可謂從根本上掏空房價的基礎(chǔ)。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控是必要的。持續(xù)推動高質(zhì)量發(fā)展，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，培育壯大新動能，才是中國未來進(jìn)一步發(fā)展的方向。

四、對房地產(chǎn)和未來中國經(jīng)濟的信心

中國房地產(chǎn)市場一時的調(diào)整是正常的，很多人擔(dān)心中國出現(xiàn)日本式的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，這背后的問題主要還是認(rèn)識不到位，以及信心不足。中日基本經(jīng)濟背景根本不同，所以“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”在中國不會發(fā)生。

針對社會上對于“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的擔(dān)心，2023年有專家學(xué)者曾經(jīng)公開表示，當(dāng)房價普遍性地下調(diào)至2015年水平，相當(dāng)于整體上打了對折甚至更多時，政府應(yīng)考慮出手干預(yù)。

這基本上給房價保了一個底，也就是保證房價最多降到2015年左右的水平，或者說是最多降到高峰50%左右的水平。這個底，經(jīng)過銀行系統(tǒng)的測算，會出現(xiàn)壞賬率上升的情況，但是不會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。

與此同時，今年年初國家出臺了收儲存量住房的政策，可以說是從政策上也為房價下跌托了底。其實也就是保證了“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的下降循環(huán)不會發(fā)生。

但是這些政策信號仍然比較弱，市場不愿意接受。而且當(dāng)前房價下調(diào)過快，經(jīng)濟有些承受不住。同時，地方財政較為緊張，又面臨較大的償債壓力，在收儲存量住房方面也有些力不從心。所以，上述表述及政策并沒有對房地產(chǎn)市場走勢帶來顯著的變化。

“9.24新政”之后則不然，國內(nèi)金融市場形勢發(fā)生了較大變化，股市大漲，同時也給房地產(chǎn)市場帶來了重大轉(zhuǎn)機。而且，這不是簡單的刺激，是綜合施治，是在“固本培元”基礎(chǔ)上對整個資本市場的強有力支持。

中共中央政治局9月26日召開會議強調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在上述提法當(dāng)中，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的表述是首次提出。這應(yīng)是要求房價大致在當(dāng)前水平上保持基本穩(wěn)定，停止進(jìn)一步下跌。

9月29日，央行會同金融監(jiān)管總局連發(fā)四項穩(wěn)地產(chǎn)政策，包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。同時各地樓市政策密集顯著放松，相關(guān)舉措或在四季度集中落地，形成合力。

中央這一系列舉措有效地提振了市場信心，相信會對房地產(chǎn)市場帶來較大激勵，對中國宏觀經(jīng)濟也將產(chǎn)生積極影響。