二輪集中供地新規(guī)迎大調(diào)整

學(xué)者建議企業(yè)不能一次投多塊土地

7月30日，中央政治局會議再度強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是對下半年房地產(chǎn)調(diào)控工作的總體部署。此基調(diào)下，對土地拍賣規(guī)則進行優(yōu)化調(diào)整，控制住地價，已成為當(dāng)務(wù)之急。自然資源部門的壓力不可謂不大。

據(jù)此次土地拍賣形勢的分析信息，第二輪集中供地新規(guī)可能涉及內(nèi)容有：參與商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；建立有效的購地審查制度；單宗住宅用地溢價率不得超15%；在達到地價或溢價率上限時，不以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

實際上，對于土地拍賣新規(guī)的出臺，此前中央已有相關(guān)基調(diào)上的明確。

7月22日，中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話，他指出要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

同一天，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，將著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

“近期一系列政策信號正是對第一輪政策的實際效果偏離初衷的補救，但效果還需要檢驗?！?柴鐸認為。

柴鐸通過對前期3000個土地成交案例樣本進行定量研究發(fā)現(xiàn)，一次競價等規(guī)則在熱點城市土地市場的應(yīng)用可能適得其反，當(dāng)資源稀缺、大家競相搶購時，限價規(guī)則必然出現(xiàn)失效。

“而在達到地價或溢價率上限時，通過搖號方式確定競得人的做法，也很難保證公平?？赡軗嗡滥懘蟮?、餓死膽小的。就像北京機動車搖號一樣，想要的企業(yè)拿不到地，有些企業(yè)運氣好，一直能拿到地。這可能催生土地二級市場使用權(quán)二次交易的活躍和房企合作的大量出現(xiàn)?！辈耔I分析稱。

這種擔(dān)憂并非沒有道理，目前已經(jīng)出現(xiàn)一個新現(xiàn)象，即一味搶地后已經(jīng)有開發(fā)商開始退地。

7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地。8月10日其回復(fù)上海證券交易所的公告中稱，放棄該地塊的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作，“單方面的違約導(dǎo)致公司在極短時間內(nèi)無法達成其他商業(yè)合作機會，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力”。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進置評道，“政策完善其實是對土地市場進行的一次系統(tǒng)、全面、務(wù)實、高效的打補丁操作，具有真正穩(wěn)地價功效。”從一些城市的做法和規(guī)定可看出，未來拍地一旦超過溢價率，就會有一次性報價、搖號、競品質(zhì)等做法。對于房企而言，未來要不斷研究競品質(zhì)的新規(guī)則，尤其是要學(xué)習(xí)北京模式。

嚴躍進建議在競品質(zhì)方面，房企要關(guān)注綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式、城市設(shè)計及總圖規(guī)劃、建筑單體、交通流線設(shè)計、景觀與公共環(huán)境等因素，真正具備高品質(zhì)建造技術(shù)，進而在競品質(zhì)評分環(huán)節(jié)取得高分。

柴鐸認為，從當(dāng)下幾種土地拍賣規(guī)則來看，超限價后“熔斷”，對于避免熱點地塊產(chǎn)生“地王”最為有效，但卻經(jīng)常導(dǎo)致超限價流拍，不僅浪費資源，也會打亂城市土地供應(yīng)節(jié)奏；限價+競價模式，則可能導(dǎo)致用地主體在后續(xù)環(huán)節(jié)壓縮成本，造成房屋面積縮水、質(zhì)量問題，同時，由于未來市場不確定性，限房價可能導(dǎo)致銷售期新房和二手房價格倒掛，扭曲市場；“一次報價”模式，相對行政干預(yù)相對較少，這種方式未來很可能大量采用，但缺點在于地價控制較柔性。

柴鐸建議，“還應(yīng)該出臺的補救措施很多，包括一個企業(yè)一次不能投三塊土地，中標多塊土地的，只能選擇其中一塊，然后其他的重新?lián)u號?！保ㄖ蟹繄笥浾?許倩）