【文/觀察者網(wǎng) 王慧、范維】當(dāng)下，房地產(chǎn)政策的走向引起社會廣泛關(guān)注。

繼24日政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)。

這些表態(tài)透露出一種怎樣的信號？當(dāng)下受到熱議的“認房不用認貸”等政策落地的可能性多大？持續(xù)釋放的政策利好能否改善當(dāng)下房地產(chǎn)市場的低沉情緒？下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？

圍繞上述問題，觀察者網(wǎng)特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分享觀點。

觀察者網(wǎng)：雖然現(xiàn)在還沒有一些具體的舉措出臺，但是從中央到地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域近來接連表態(tài)，在您看來是在透露出一種怎樣的信號？

李宇嘉：7月24日的政治局會議指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

最高決策層定調(diào)之后，各地肯定要進行落實。一線城市是都市圈的核心，是外來人口、年輕人、新市民最集中的地方，也是剛需和改善最集中的城市，消費需求比較旺盛，所以會率先表態(tài)。

2023年2月21日，廣州樓市。圖源：視覺中國

觀察者網(wǎng)：當(dāng)下樓市政策的“工具箱”被打開，而且正在越開越大。比如說，當(dāng)下備受關(guān)注的一個表述是“認房不用認貸”，大家普遍認為如果實施這一政策，對一線城市的影響會很大。您認為哪些政策比較有效或者實施的可能性比較大？

李宇嘉：住建部明確提出了進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這些措施都是在降低住房消費的門檻和成本，以釋放住房消費需求。

我認為，“認房不用認貸”政策實施的概率是比較大的。“認房又認貸”政策是在房地產(chǎn)過熱、加杠桿炒房比較嚴重的階段執(zhí)行的，確實起到了抑制投機炒房的作用。但是在目前投資需求退出的情況下，這個政策確實應(yīng)該調(diào)整，特別是在一線城市。

一線城市的新市民、年輕人、外來人口集中，他們的買房意愿是比較強的。在上一輪樓市回升時，他們在一線城市買不起房，而當(dāng)時二三線城市正在進行大規(guī)模的棚改，住房需求也很活躍，很多人就在那里買了，也貸了款。由于有貸款記錄，現(xiàn)在他們想要在一線城市買房，只能適用于二套或者準(zhǔn)二套的政策。

所謂準(zhǔn)二套就是，比購買第一套住房的首付比例要高，比完全二套的首付比例要低。比如在廣州要付40%的首付，深圳要付50%的首付，北京要付60%的首付，這個比例確實比較高，可以向下調(diào)整。

另外，還有可能出臺一些降低交易成本的政策，比如說現(xiàn)在網(wǎng)上討論度很高的“二手房交易的增值稅免征期從5年調(diào)回2年”，這樣可以降低房屋循環(huán)流通的成本。

除此之外，LPR利率下調(diào)之后，未來按揭利率可能還存在進一步下調(diào)的可能性。對于部分非熱點城市，未來首付比例可能會降到兩成。

2023年5月15日，福州，航拍一處在建樓盤。圖源：視覺中國

觀察者網(wǎng)：最近的這些表態(tài)和政策是否能改善當(dāng)下房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場情緒？會有更多居民選擇買剛需或者改善性住房嗎？

李宇嘉：這些政策對于緩解房地產(chǎn)市場低迷是有幫助的，但是并不能從總體上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場低迷和下行的態(tài)勢。最主要的原因是居民目前對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期、對于收入和就業(yè)的預(yù)期發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。

盡管許多熱點城市的房價已經(jīng)跌了一年多了，但是整體住房價格還處在歷史高位。剛剛我們提到的一些政策確實可以降低居民的購房門檻，但是無論是對剛需型還是改善型的購房者來說，購買新住房都會增加月供。這實際上是一種負擔(dān)的增加，因此只有當(dāng)購房者對收入和就業(yè)預(yù)期、對房地產(chǎn)的預(yù)期好轉(zhuǎn)時，才會在政策利好下決定買房。如果沒有好轉(zhuǎn)，他們一定會很謹慎。

我認為，最關(guān)鍵的是要扭轉(zhuǎn)目前租房住房供求不匹配，也就是要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。

住房需求主體應(yīng)該是新市民、年輕人，外來人口，以及中產(chǎn)人群的換房。前面一部分是剛需，后面一部分是改善。目前對于剛需來說，除了需要低成本、低門檻買房之外，更重要的是要構(gòu)建租購并舉的住房消費模式。

近年來盡管租房發(fā)展比較快，但是租賃供應(yīng)同商品房供應(yīng)相比，在公共服務(wù)享有、租購?fù)瑱?quán)、房源的供應(yīng)區(qū)位等方面做得還遠遠不夠，未來需要加大這個方面的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度。

正如國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知當(dāng)中提到的，要把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，增強供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性。以更好的供應(yīng)去適應(yīng)需求，而不是一味的刺激需求，掏空錢包來買房消費。

而且上述文件中還提到“優(yōu)化就業(yè)、收入分配和消費全鏈條良性循環(huán)促進機制”。也就是說，有了就業(yè)才有收入，有了收入才有消費，有了消費能力才會改善居住，才會買像住房這種高總價的消費品。我覺得供給側(cè)改革才是解決住房供應(yīng)最根本的路徑，只有這樣才能扭轉(zhuǎn)目前供需不匹配的現(xiàn)狀，才能夠把消費能力提升起來。

2023年6月23日，廣東惠州，顧客在某樓盤看房。圖源：視覺中國