對(duì)于很多存量房貸客戶來說，9月25日將是一個(gè)大日子，在這一天，千呼萬喚的存量房貸利率調(diào)降將正式實(shí)施。在社交媒體平臺(tái)上，有網(wǎng)友調(diào)侃到“一天就省下了一年的工資”。

根據(jù)各家銀行此前發(fā)布的有關(guān)操作事項(xiàng)，此次存量房貸的調(diào)整范圍為普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且須為首套住房貸款，這其中既包括首套房，又包括二套轉(zhuǎn)首套。

批量下調(diào)開啟

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

這段時(shí)間，各家銀行都在加緊“備戰(zhàn)”。9月7日，國有大行率先發(fā)布降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項(xiàng)的公告，此后，股份行也陸續(xù)發(fā)布了公告。

多家銀行在手機(jī)銀行App上線了“存量房貸利率調(diào)整”服務(wù)，方便客戶查詢以及申請(qǐng)。比如，工商銀行在手機(jī)銀行首頁就可以看到“利率調(diào)整”的模塊，部分大行可以在該板塊下查詢“是否首套房貸”，抑或是利率調(diào)整方式、當(dāng)前利率水平、拖欠天數(shù)、逾期金額等。

為方便廣大市民，部分地區(qū)的金融監(jiān)管部門還做起了服務(wù)工作。比如，人民銀行廣東省分行組織轄內(nèi)主要銀行，整理匯編了轄區(qū)內(nèi)20家主要商業(yè)銀行降低存量首套住房貸款利率的辦理方式和操作要點(diǎn)，以供借款人參考。

此次存量房貸的調(diào)整范圍為普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且須為首套住房貸款，這其中包括首套房以及二套轉(zhuǎn)首套。

其中，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸客戶，9月25日，銀行將在后臺(tái)批量操作，無需客戶申請(qǐng)，調(diào)整后當(dāng)日生效。調(diào)整成功后，各家銀行將或是短信告知，或是客戶可通過手機(jī)銀行App、小程序等查詢利率調(diào)整結(jié)果及最新還款計(jì)劃。

而對(duì)于二套轉(zhuǎn)首套、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，則需要借款人主動(dòng)提出申請(qǐng)，9月25日開放申請(qǐng)。

其中，10月22日(含當(dāng)日)前完成申請(qǐng)的，將于10月25日對(duì)審批通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中批量調(diào)整，批量調(diào)整后的新貸款利率于當(dāng)日起執(zhí)行；10月22日后，對(duì)于前期未調(diào)整的存量房貸，在滿足相應(yīng)條件、符合調(diào)整要求后，銀行將逐筆進(jìn)行審核，審批通過后新貸款利率于當(dāng)日起執(zhí)行。

另外，對(duì)利率調(diào)整事宜存在異議的借款人，可在利率調(diào)整后的7日內(nèi)、一個(gè)月內(nèi)或一年內(nèi)聯(lián)系貸款服務(wù)行，不同銀行的“申請(qǐng)撤銷”期限不同。

有人“一天就省下了一年的工資”

此次存量房貸利率的下調(diào)，按揭貸款人將大面積受惠。據(jù)了解，全國范圍調(diào)整的平均幅度大約為80個(gè)基點(diǎn)。

9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)超過九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

那么，按揭貸款人將具體省下多少房貸支出呢？

第一財(cái)經(jīng)測(cè)算，比如王先生于2019年11月在廣州購房，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為4.8%，按照首套房上浮59個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，當(dāng)時(shí)的房貸執(zhí)行利率為5.39%，王先生貸款金額100萬元、期限30年、等額本金，那么，王先生的按揭利息合計(jì)81萬元，第一期月供超過7200元。

在之后的幾年，LPR不斷下調(diào)，王先生的房貸利率LPR部分也跟隨下調(diào)，但加點(diǎn)不變，今年，王先生的貸款利率為4.89%（4.3%上浮59個(gè)基點(diǎn)）。

而根據(jù)此次存量房貸利率下調(diào)的操作細(xì)則，王先生的房貸利率可以直接調(diào)整至LPR（即加點(diǎn)幅度為0），即房貸的執(zhí)行利率變?yōu)?.3%，假如依舊按照30年期計(jì)算，其利息合計(jì)不到65萬元，少了16萬元，首月月供僅6400元左右，少了800元。

對(duì)于類似王先生這樣的情形，“一天就省下了一年的工資”的說法可能并不夸張。

由于加點(diǎn)幅度“一調(diào)到底”，所以，明年王先生的房貸利率還會(huì)根據(jù)今年LPR的下降繼續(xù)下調(diào)，今年6月20日起，5年期以上LPR進(jìn)一步降至了4.2%。

減緩提前還貸潮，刺激消費(fèi)

星圖金融研究院副院長薛洪言在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，下調(diào)存量房貸利率的核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費(fèi)。其中，減緩提前還貸潮是一個(gè)更直觀的量化指標(biāo)。

薛洪言認(rèn)為，如果存量房貸調(diào)降全面落地后，10月、11月提前還貸現(xiàn)象還是很多，不排除繼續(xù)出臺(tái)更大力度的利率調(diào)降政策，比如突破“當(dāng)時(shí)定價(jià)下限”這個(gè)限定，允許“二套房存量房貸利率調(diào)降”等。

“事實(shí)上，個(gè)人按揭貸款是銀行系統(tǒng)最優(yōu)質(zhì)的貸款，定價(jià)利率應(yīng)該低于普通貸款。但在2020年~2022年上半年這段時(shí)間內(nèi)，個(gè)人住房貸款利率系統(tǒng)性高于一般貸款利率，這是一種不合理的現(xiàn)象?！毖檠哉f。

去年以來，轟轟烈烈的提前還貸潮給銀行帶來了不小的壓力，近日，一張疑似某銀行的內(nèi)部培訓(xùn)圖片在網(wǎng)上流傳，這張圖片中PPT標(biāo)題為“如何說服計(jì)劃提前還貸客戶……用于投資理財(cái)”。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個(gè)人住房貸款大面積縮水，42家上市銀行個(gè)人住房貸款總額較年初下降了0.36%，其中24家銀行按揭規(guī)模下滑。

日前，央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出，降低存量房貸利率，居民利息負(fù)擔(dān)將有效減小。目前提前還貸情況已經(jīng)有所減少，預(yù)期得到實(shí)質(zhì)性改善，這將有利于優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)消費(fèi)能力和消費(fèi)信心。

平安證券研報(bào)也認(rèn)為，隨著此次存量按揭利率的調(diào)整，絕大部分房貸持有者均將受益，緩解自身現(xiàn)金流壓力。此外，按照央行8月31日對(duì)于首付比例調(diào)整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，疊加各地包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及限購政策的放松，居民購房需求也有望進(jìn)一步釋放。

提前還貸銀行會(huì)損失利息收入，同樣的，存量房貸利率調(diào)降銀行也會(huì)損失利息收入，猶如蹺蹺板的兩端。

據(jù)中泰證券分析師戴志鋒測(cè)算，上市銀行2018～2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，占目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設(shè)該部分可享受存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計(jì)節(jié)省居民利息支出1388億元，預(yù)計(jì)對(duì)上市銀行2024年息差影響約4.7BP（基點(diǎn)），營收影響在2.3%。

（作者：安卓）