“舊房掛在平臺(tái)快兩年了，價(jià)格從186萬(wàn)降至145萬(wàn)，還沒(méi)有人買?！?6歲的吳剛一家三代六口人住在鄭州市金水區(qū)一處90平方米的三室一廳中。

這個(gè)16年房齡的住所曾因優(yōu)越的綠化環(huán)境和物業(yè)管理，是市場(chǎng)上紅極一時(shí)的“香餑餑”。隨著家庭成員的增多，房屋變得擁擠，進(jìn)入青春期的孫子至今仍無(wú)獨(dú)立房間。搬到更寬敞舒適的四室兩廳，成為全家人的愿望。

然而，這個(gè)小區(qū)因缺乏電梯、設(shè)施老化，在如今的市場(chǎng)上成為“燙手山芋”。兩年前，吳剛滿懷希望地將舊房掛牌出售，看房的人來(lái)了一茬又一茬，房?jī)r(jià)一降再降也未能脫手。中介告訴他，面前有兩個(gè)選擇：要么進(jìn)一步降價(jià)至“骨折價(jià)”出售，要么就等政府的新政策出臺(tái)。

所謂的新政策，是鄭州于4月1日印發(fā)的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（下稱《方案》）所提出的二手房置換活動(dòng)。鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《方案》的正式發(fā)布，意味著鄭州正式進(jìn)入住房以舊換新時(shí)代。

2021年12月，鄭州中原區(qū)二環(huán)區(qū)域的老舊小區(qū)被三環(huán)內(nèi)外的高層建筑包圍。圖/視覺中國(guó)

房產(chǎn)也能以舊換新？

“老房子賣不掉，怎么買新房？”吳剛的心聲恐怕是鄭州許多二手房主的共同想法。他當(dāng)初全款購(gòu)房時(shí)用掉了大部分積蓄，如今再換房，只能拿到了舊房房款才有購(gòu)房資金。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《中國(guó)新聞周刊》，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行壓力尚未緩解，居民整體置業(yè)動(dòng)力不足，加上普遍的“買漲不買跌”的心理加劇購(gòu)房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業(yè)動(dòng)力不足的影響下，二手房市場(chǎng)的困局仍在持續(xù)。

自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日，已經(jīng)有重慶、成都、天津、青島、南京、武漢、鄭州等12個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，當(dāng)中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套，重慶和成都更是超過(guò)了22萬(wàn)套。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5％，新建商品房銷售額11.7萬(wàn)億元，同比下降6.5％。

為了破解新房和二手房的困境，不少城市先后通過(guò)優(yōu)化限購(gòu)政策、調(diào)整住房公積金支持政策、降低首付比例和利率門檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等來(lái)鼓勵(lì)購(gòu)房者入市。

而以舊換新的房產(chǎn)政策也應(yīng)運(yùn)而生。所謂住房以舊換新政策，是由購(gòu)房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購(gòu)舊房，地方政府可提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。

“市面上住房以舊換新模式總體上出于兩方面考量，一是為了滿足改善性的住房需求；二是在較大的一手房市場(chǎng)和二手房存量下，通過(guò)以舊換新推動(dòng)一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的交易?！敝袊?guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示。

2022年，深圳南山一個(gè)樓盤推出“以房換房、以舊換新”活動(dòng)，以開發(fā)商的公寓房換業(yè)主的住宅房。不過(guò)，這一嘗試在當(dāng)時(shí)飽受質(zhì)疑，被認(rèn)為是開發(fā)商花樣促銷的“噱頭”。

這一政策真正成為網(wǎng)絡(luò)熱詞是在去年8月底，山東淄博推出《“以舊換新”省心購(gòu)房倡議書》，自帶流量的淄博將此模式一下子拉進(jìn)大眾視野。隨后，類似模式逐漸落地多個(gè)城市，南京、泰安、太倉(cāng)、揚(yáng)州、連云港、寧波、宣城、亳州等地紛紛入局。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，至少有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)參與住房以舊換新。

從實(shí)施效果來(lái)看，不同地區(qū)差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營(yíng)的寧波市場(chǎng)反應(yīng)較積極，在“換新購(gòu)”啟動(dòng)后的第一周內(nèi)，據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比上升15％，創(chuàng)下半年單周成交量新高；新房備案量環(huán)比上升20％。

也有部分城市市場(chǎng)反響一般。中指研究院本月的報(bào)告指出，整體來(lái)看，盡管不少區(qū)域提出了住房以舊換新的政策，但仍處于探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉并不看好這一政策。他認(rèn)為，參與置換的房源品質(zhì)一般不太好或價(jià)位不合適，否則根本不愁賣，也無(wú)需參與以舊換新。因此住房以舊換新模式本質(zhì)上是將“賣不出去的二手房”置換“賣不出去的一手房”，“將一個(gè)難題置換成另一個(gè)難題”。

在這些前提下，鄭州的住房以舊換新方案不可謂不是“大手筆”?！斗桨浮访鞔_今年設(shè)下1萬(wàn)套的換購(gòu)目標(biāo)：其中在主城區(qū)的5000套指標(biāo)是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鄭州城發(fā)”）作為收購(gòu)主體，用作保障性租賃住房；余下5000套的任務(wù)，則通過(guò)購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)、房企“三方協(xié)商”的市場(chǎng)化方式完成。

國(guó)資入局

要理解鄭州的《方案》，需要先理解不同城市試水住房以舊換新的三大類型。

第一種模式是在政策實(shí)施期間，向參與以舊換新的房企或個(gè)人發(fā)放補(bǔ)貼。如浙江海寧就提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2％的財(cái)政補(bǔ)貼，江蘇揚(yáng)州、蘇州等地則為購(gòu)房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼。

第二種模式則是由購(gòu)房者、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)三方簽訂協(xié)議，確定意向的購(gòu)房者向開發(fā)商鎖定新房房源并繳納定金，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房。協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，若舊房售出，則辦理新房購(gòu)買手續(xù)；若未售出，可解除新房認(rèn)購(gòu)合同，開發(fā)商全額退還認(rèn)購(gòu)金。江蘇南京和南通、山東淄博、浙江寧波等城市正在實(shí)施這種模式。

第三種模式是由購(gòu)房者、開發(fā)商兩方簽訂協(xié)議，由民企或國(guó)企開發(fā)商兜底收房的模式。具體來(lái)說(shuō)，符合房企收購(gòu)條件的舊房經(jīng)評(píng)估后，其售房款會(huì)用于購(gòu)買該房企的新房項(xiàng)目。

鄭州的方案，是三種模式的結(jié)合：既有30％的契稅補(bǔ)貼，又有中介、開發(fā)商都參與的市場(chǎng)化模式，還有國(guó)資入局收購(gòu)。

而最受大眾關(guān)注的，則是國(guó)資入局兜底收房的舉動(dòng)——想要換房的市民可以通過(guò)鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，隨后鄭州城發(fā)安居有限公司(鄭州城發(fā)全資子公司)對(duì)舊房進(jìn)行信息復(fù)核、實(shí)地勘查，具備收購(gòu)條件的房屋交由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估結(jié)果(換房群眾不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用)，城發(fā)安居公司與換房市民進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購(gòu)置新建商品房。最后，換房群眾、城發(fā)安居公司和開發(fā)企業(yè)三方辦理二手住房交接手續(xù)。

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》統(tǒng)計(jì)，鄭州并不是國(guó)資入局兜底住房以舊換新的第一個(gè)城市，目前至少有8地的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)入局住房以舊換新，包括江蘇蘇州的太倉(cāng)市和相城區(qū)、連云港市、無(wú)錫的梁溪區(qū)、南通的啟東市和海安市，安徽宣城等。

最早試水的是江蘇太倉(cāng)。2023年9月28日起，太倉(cāng)市域范圍內(nèi)滿足一定條件的舊房，可置換國(guó)資企業(yè)推出的新房，經(jīng)第三方評(píng)估后，用舊房?jī)r(jià)抵扣部分新房款。

太倉(cāng)的政策做出過(guò)三次調(diào)整。在第一批次中，太倉(cāng)市城發(fā)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“太倉(cāng)城發(fā)”）推出了三個(gè)小區(qū)的100套房源。第二批次，國(guó)資方面除了城發(fā)集團(tuán)，城投集團(tuán)也入局了，可購(gòu)買的新房小區(qū)擴(kuò)大到了七個(gè)，限定了800個(gè)報(bào)名名額。第三批次，也就是今年1月12日，太倉(cāng)又調(diào)整了一系列政策。如優(yōu)化了置換門檻，將原本的“一套換一套”升級(jí)到了“多套換一套”。當(dāng)中頗受好評(píng)的補(bǔ)丁政策是，老房子的學(xué)區(qū)入學(xué)資格保留兩年。

關(guān)于調(diào)整政策，太倉(cāng)城發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)指出，第一批次以舊換新工作結(jié)束后，通過(guò)分析未置換的客戶群體發(fā)現(xiàn)，新房供給選擇有限，便在第二批次加入更多不同區(qū)域、不同面積段、不同總價(jià)段的新房。兩批置換工作結(jié)束后，又回訪報(bào)名未置換的市民得知，存在學(xué)區(qū)困擾、一套換一套資金不足、車位車庫(kù)無(wú)法置換、購(gòu)房人年齡無(wú)法貸款的情況，于是在市各部門的支持下，又改進(jìn)了政策。

國(guó)資入局住房以舊換新被多位專家看作加快存量房去化速度的手段。梁波濤認(rèn)為，在當(dāng)前鄭州二手房的成交量已高于新房的情況下，政府參與及主導(dǎo)，有助加快存量流動(dòng)性。他進(jìn)一步指出，市場(chǎng)化“換新房”周期相對(duì)較長(zhǎng)、不確定性因素多，國(guó)資入場(chǎng)作為其補(bǔ)充，有助于提高住房以舊換新的效率。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)也表示，國(guó)資背書的以舊換新模式，具有提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)市場(chǎng)活躍度等影響。但她也坦言，面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國(guó)資有限數(shù)量的以舊換新，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用，仍需要觀察。