觀察者網(wǎng)：回到住房話題，如今北上廣深等中國一二線大城市聚集了廣大的年輕勞動(dòng)力，他們中絕大部分人的工資收入基本不能滿足其在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，想買房的時(shí)候，往往要掏空自己和雙方父母的“六個(gè)口袋”，怎么辦呢？

趙燕菁：中國的城市化進(jìn)程，就是從以農(nóng)村為主的社會(huì)，向以城市為主的社會(huì)轉(zhuǎn)變的過程。在這個(gè)過程中，社會(huì)的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒有住房，形成了“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階層；在農(nóng)村，則根據(jù)土地區(qū)位條件的不同，分為“近郊有產(chǎn)地主”和“遠(yuǎn)郊無產(chǎn)農(nóng)民”兩大階層。

其中，“遠(yuǎn)郊農(nóng)民”以打工者的身份構(gòu)成“城市無產(chǎn)者”的主體。兩者成為城市過程中城市社會(huì)與農(nóng)村社會(huì)的最大交集。城市化的核心進(jìn)程，就是這一群體從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)移。“無產(chǎn)”是這一群體的最大特征。

城市經(jīng)濟(jì)的一大特征，就是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值與公共服務(wù)的水平正相關(guān)：公共服務(wù)越好，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格就越高。在中國獨(dú)特的城市化模式（土地財(cái)政）下，政府通過土地出讓為基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資。購買了城市不動(dòng)產(chǎn)，就相當(dāng)于購買了城市的“股票”。

 “有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩種產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的存在，使得任何一項(xiàng)城市化政策，都可能產(chǎn)生完全不同甚至相反的利益分配效果。同樣是公共服務(wù)水平的提高，對(duì)于有產(chǎn)者來說，可以通過不動(dòng)產(chǎn)升值，自動(dòng)參與社會(huì)財(cái)富的“分紅”；而對(duì)無產(chǎn)者，則意味著參與社會(huì)財(cái)富分配的成本上升，甚至完全無法分享城市財(cái)富增長。

正是由于中國缺少遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅（property tax）等針對(duì)財(cái)產(chǎn)的稅種，才使得房地產(chǎn)成為中國人財(cái)富積累的重要工具。不動(dòng)產(chǎn)升值就成為社會(huì)財(cái)富再分配最主要的渠道。

因此，在中國城市，每個(gè)家庭都要拼命獲得資產(chǎn)——沒有不動(dòng)產(chǎn)，就意味著在城市化進(jìn)程中出局。即使已經(jīng)擁有不動(dòng)產(chǎn)，也還是要爭取擁有更多——因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的多寡，直接關(guān)系到分享城市財(cái)富增長的比例。

觀察者網(wǎng)：今天有不少年輕人面對(duì)這種局面，產(chǎn)生了“躺平”的思維。

趙燕菁：城市公共服務(wù)水平的提高，必定導(dǎo)致地價(jià)就上升；地價(jià)上升，政府改善公共服務(wù)的資源就越多，房價(jià)也就越高。由于城鄉(xiāng)存在“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階層，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致了兩種完全不同的財(cái)富分配效果——“有產(chǎn)”的居民，即使不努力，財(cái)富也會(huì)自動(dòng)增加；“無產(chǎn)”的居民，即使拼命工作，擁有不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)也會(huì)越來越渺茫。

房地產(chǎn)在城市化出了一道巨大的“資產(chǎn)鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會(huì)階層流動(dòng)的渠道，造就并不斷擴(kuò)大絕望的社會(huì)階層。

觀察者網(wǎng)：在上次在觀察者網(wǎng)的講座中，您談到的“公司”是取“共同管理”之意的廣義的“公司”，還談到，事情的復(fù)雜性在于，“社會(huì)公司”還是“平臺(tái)公司”并不是絕對(duì)的和靜態(tài)的，而是一種相對(duì)的和動(dòng)態(tài)的概念，以地方政府為例，首先，其相對(duì)于域內(nèi)企業(yè)無疑是“平臺(tái)公司”，但它也面臨其他地方政府的競爭，從這個(gè)意義上來說，它又成了“社會(huì)公司”。

由于不同城市之間存在客觀上的發(fā)展程度和資源稟賦差異，對(duì)于個(gè)人來說，我們購買城市“股票”的時(shí)候，就必須根據(jù)既有資源仔細(xì)權(quán)衡，有時(shí)很難抉擇，為什么我們不能買一只“中國股票”，或者“中國城市化基金”呢？

趙燕菁：房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)最大的差別，就是房地產(chǎn)只能在市場(chǎng)上以實(shí)物的方式進(jìn)行交易，你要買一個(gè)城市的升值，就必須買這個(gè)城市的住房；后者則成功證券化，大家可以在市場(chǎng)上交易企業(yè)的收益權(quán)而不必?fù)碛衅髽I(yè)本身。“深房理”事件表面上看，是價(jià)格管制導(dǎo)致銷售價(jià)和市場(chǎng)價(jià)倒掛導(dǎo)致的集體炒房，但本質(zhì)上卻是住房證券化的一次嘗試。這顯然是和目前“房住不炒”的政策相沖突的。因此，以住房為標(biāo)的交易“中國城市股票”或“中國城市化基金”在技術(shù)上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查，曾鼓吹“上班無用 房價(jià)很低”等（第一財(cái)經(jīng)視頻截圖）

觀察者網(wǎng)：剛才談到階層和利益分配，那確實(shí)不是一個(gè)“請(qǐng)客吃飯”的問題，而是一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)問題？

趙燕菁：住房問題有很深層的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。

我在觀察者網(wǎng)曾發(fā)文分析過，社會(huì)財(cái)富大部分是由具有“平臺(tái)”性質(zhì)的組織提供的，私人提供的社會(huì)財(cái)富必定是有人格的，“平臺(tái)”的創(chuàng)始人個(gè)體的生命的周期，就決定了私有的社會(huì)財(cái)富必定缺少持續(xù)性和穩(wěn)定性。社會(huì)財(cái)富的所有權(quán)就會(huì)變得非常重要。

由于社會(huì)財(cái)富的聚斂速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私人財(cái)富的聚斂速度，“平臺(tái)”是私有還是公有，是一個(gè)制度能否將“公平”內(nèi)置到增長的充分條件；而能否讓所有人有同等的接入公共財(cái)富的機(jī)會(huì)，則是一個(gè)制度能否將“公平”內(nèi)置到增長的必要條件。

如果我們把公眾擁有“平臺(tái)”的制度定義為社會(huì)主義，把私人擁有“平臺(tái)”的國家定義為資本主義，前者的財(cái)富增長自然會(huì)縮小貧富差距，后者的財(cái)富增長就一定伴隨貧富差距。顯然社會(huì)主義的增長中，“公平”是內(nèi)生的；資本主義的增長中，“不公平”是內(nèi)生的。

皮凱蒂的研究表明，當(dāng)“不公平”內(nèi)置于增長機(jī)制時(shí)，只靠稅收等外部工具是不可能矯正貧富差距的。只有通過社會(huì)主義：1）不斷將“平臺(tái)”公有，2）建立起讓所有人公平接入社會(huì)財(cái)富的接口（比如住房），才能從根本上避免資本主義下（“平臺(tái)”私有）必然出現(xiàn)的貧富差距擴(kuò)大現(xiàn)象。

10%最富有人群收入占國民總收入的比例，皮凱蒂（2019）

觀察者網(wǎng)：中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議公告中，有一處內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)，即完善“住房供應(yīng)和保障體系”。這一提法與過去一直強(qiáng)調(diào)的完善“兩個(gè)體系”（市場(chǎng)體系和保障體系）明顯不同。您認(rèn)為什么樣的制度設(shè)計(jì)有助于實(shí)現(xiàn)財(cái)富分配的公平呢？

趙燕菁：前面講到資本分配不均是財(cái)富差異的內(nèi)置原因，在中國就是住房擁有的差異。實(shí)現(xiàn)財(cái)富的公平有兩個(gè)途徑，一個(gè)是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，縮小資本價(jià)格帶來的財(cái)富；一個(gè)是讓沒有住房的人也擁有產(chǎn)權(quán)，一同分享資本財(cái)富的增長。第一條路徑的代價(jià)是全社會(huì)財(cái)富的縮水，只有第二條路才能在財(cái)富差距縮小的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)財(cái)富的增長。

首先，是修正我國保障房制度現(xiàn)有的兩大問題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農(nóng)民工、畢業(yè)生、復(fù)員軍人）被排除在保障對(duì)象之外；第二是無法資產(chǎn)化。只要資產(chǎn)不能上市，無產(chǎn)者就不可能循此路徑成為有產(chǎn)者，從而也無法借助不動(dòng)產(chǎn)升值，分享城市財(cái)富的增長。

具體的講，就是“先租后售”。

舉例而言：假設(shè)50平方米保障房的全成本是20萬元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時(shí)只需補(bǔ)上差額,就可獲得完整產(chǎn)權(quán)。

理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以公積金和政府/企業(yè)的補(bǔ)助（可分別用來貼息和支付物業(yè)費(fèi)），即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅。從而實(shí)現(xiàn)新加坡式的廣覆蓋——只要沒有購買商品房，每個(gè)家庭都可以享受一次成本價(jià)保障房。

而擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭，都可以通過不動(dòng)產(chǎn)升值，自動(dòng)分享財(cái)富的增長。其本質(zhì)上，相當(dāng)于以兌現(xiàn)期權(quán)的方式為每一個(gè)家庭注資。15年的時(shí)間限定取代了戶籍限定，使得保障對(duì)象可以拓展到所有無產(chǎn)的居民。

這一制度其實(shí)就是復(fù)制的1998年的“房改”——將原來只有少數(shù)體制內(nèi)城市居民享受過的福利，擴(kuò)大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過8000萬。而廣覆蓋設(shè)計(jì)的積累人口將會(huì)達(dá)到數(shù)億。其宏觀經(jīng)濟(jì)效果將遠(yuǎn)超1998年房改給其后十余年經(jīng)濟(jì)帶來的巨大推力。

第二，抑制有產(chǎn)者更多占有。目前圍繞打壓房價(jià)制定的房地產(chǎn)政策，其初衷是希望降低無產(chǎn)者的置業(yè)成本。但實(shí)際效果，卻與當(dāng)初的設(shè)想背道而馳。一個(gè)主要原因，就是因?yàn)榇驂悍俊皟r(jià)”，并沒有降低房“值”。假設(shè)一個(gè)股票值100元，但被強(qiáng)制以50元出售，結(jié)果是什么？就是投資者會(huì)買雙倍的股票！

顯然，城市里已經(jīng)擁有資產(chǎn)的人，依然比新進(jìn)入城市的無產(chǎn)者有更多的資源。其后果，不過是在幫助現(xiàn)有的有產(chǎn)者，以更低的價(jià)格，擁有更多的不動(dòng)產(chǎn)。打壓房價(jià)的政策不僅沒有達(dá)到公平分配社會(huì)財(cái)富的目的，反而導(dǎo)致社會(huì)階層的分化的加劇。

為此，現(xiàn)在執(zhí)行的一些政策必須重新考慮。

第一個(gè)需要重新考慮的，就是打壓房價(jià)的政策。打壓房價(jià)，降低了置業(yè)的成本，使得不動(dòng)產(chǎn)所有者得以以低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格獲得不動(dòng)產(chǎn)。

第二個(gè)需要重新考慮的，就是金融政策。不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)，就是政府“企業(yè)”發(fā)行的股票。銀行不能進(jìn)入股市，卻對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產(chǎn)者的資產(chǎn)規(guī)模。使其杠桿能力大幅增加。

第三個(gè)需要重新考慮的政策，就是土地供給政策。現(xiàn)在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲(chǔ)土地的能力。通過城市土地釋放出來的流動(dòng)性，已經(jīng)超過順差。人民幣已經(jīng)成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲(chǔ)的規(guī)模幾乎沒有任何限制——沒有一個(gè)可信的“錨”約束地方政府的信用。

要重新分配社會(huì)財(cái)富，防止新的貧富差距，就必須對(duì)上述政策進(jìn)行調(diào)整：一要放開房價(jià)管制，對(duì)永久物業(yè)和70年到期的物業(yè)開征物業(yè)稅，讓投資者負(fù)擔(dān)完全的市場(chǎng)成本；二要利用包括利率在內(nèi)的金融工具（而不是現(xiàn)價(jià)之類行政工具），降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿；三要仿效銀行準(zhǔn)備金制度，為地方政府發(fā)行“地票”下一個(gè)“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實(shí)消費(fèi)掛鉤。政府通過調(diào)整商品房供地和保障房供地的比例，調(diào)節(jié)地方政府的信用規(guī)模。

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