中國房地產(chǎn)市場的動靜，無論是中央的頂層設(shè)計、地方的政策風(fēng)向，還是房企的一舉一動，都牽動著國內(nèi)外的注意力。

其中，“城中村”在本輪房地產(chǎn)改革中爭議頗多，處于什么樣的位置？過去有關(guān)城中村的研究主要從經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)、規(guī)劃學(xué)和管理學(xué)等角度，聚焦戶籍、土地權(quán)屬、農(nóng)民工就業(yè)和社會保障等問題，亟待改造的城中村在中國發(fā)展中發(fā)揮了什么作用？

廈門大學(xué)趙燕菁教授對此作了深入解析。由于篇幅原因，訪談將拆分為三個部分發(fā)出，本文為第二部分。

第一部分：《千萬不要低估城中村，沒有它就沒有今天中國制造業(yè)的地位》

【口述/趙燕菁】

問：趙老師您之前談到了中央從戰(zhàn)略角度意識到城中村的重要性，那么地方政府在具體執(zhí)行時，該如何平衡原住民和農(nóng)民工的利益呢？

趙燕菁：現(xiàn)在很多人產(chǎn)生這樣的誤區(qū)，認為地方政府更維護本地人，卻不顧農(nóng)民工的利益。其實事實并非如此，地方政府一心一意想幫助這些農(nóng)民工留下來，并讓他們創(chuàng)造價值。

地方政府現(xiàn)在去改造城中村花費了巨大的資金，破房子密密麻麻的，如何去改善這個環(huán)境？改善的錢從哪來？

中國過去這40年地方政府的錢主要是從房地產(chǎn)來的，正是因為有土地買賣、金融財政，才有了我們國家現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施。如果像印度一樣，干脆不發(fā)展、不欠債，就沒有金融危機，也沒有房地產(chǎn)。而我們國家靠發(fā)展房地產(chǎn)，道路、鐵路、學(xué)校、醫(yī)院全有了。當(dāng)然是后者更好。所以不要怕現(xiàn)代經(jīng)濟。

因為現(xiàn)在投入的錢不是真的資源，而是未來收益的估值。只不過估值沒達到，資產(chǎn)卻提前創(chuàng)造出來了。

現(xiàn)在黨中央提出城鎮(zhèn)化改造，我們需要一個新的路徑，這次7月24日中共中央政治局會議里面有一句話特別重要：“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。

房地產(chǎn)供求關(guān)系產(chǎn)生了重大改變以后，以前能夠通過土地來融資完成的事全都做不到了，包括城中村。

@視覺中國

在過去，假設(shè)原來城中村的容積率是1，建新的房子，拆是一筆錢，建是一筆錢，要使這部分的資金平衡，政府就得把地賣給另外的人，要把拆的面積與建的面積全覆蓋掉，就會多建一倍的面積，所以地價越來越高。

這個情況大概從前年開始出現(xiàn)了重大的改變，房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的供大于求，商品房都賣不出去，更別說城中村改造的房子了。城中村改造的拆遷賠償是非常高的，幾百億的一個村改造，有的時候甚至更高。

現(xiàn)在深圳是可以賣地，因為深圳地價很高，但是你要幾百個村一起賣，你還能賣這個價嗎？

所以我是覺得中央這個判斷是非常準確的，如果這個時候你還要改造，你借幾個億把城市的村子拆了，然后你賣的時候地賣不出去了，或者你把地賣出去了，你的開發(fā)商的房子賣不出去了，怎么拿錢賠？

原來昆明學(xué)廣州，認為城中村改造很簡單，也不用財政支出，只要增容就可以解決。理論上講容積率要是一倍不夠你就變成二倍，二倍不夠你就變成三倍，總有一個數(shù)能夠把你的成本全覆蓋，所以每一個村都可以平衡。所以當(dāng)時昆明300多個村一起改造，然后一起拆，欠了一大筆債把農(nóng)民的房子給拆了，結(jié)果蓋的時候賣不出去了，所以就全變成債務(wù)，變成爛尾樓。

政府所有存量的資產(chǎn)負債表全會縮水，欠了一大筆拆遷的錢還不了，抵押在銀行里頭，政府信用就沒了。越是這個時候越賣地，地就越不值錢。所有人都想賣，沒人想買的時候，房地產(chǎn)市場就垮掉了，是非常危險的。

所以我的想法是由業(yè)主主導(dǎo)進行改造。

一個是必須由業(yè)主自主更新、自主改造，家庭的資產(chǎn)負債表是能平衡的。

而如果政府大規(guī)模拆遷，債務(wù)全留在政府這一端，最后負債端會特別大，可能會導(dǎo)致破產(chǎn)，是不可持續(xù)的，所以政府千萬不能這么干，應(yīng)轉(zhuǎn)移至每個家庭以維持可持續(xù)性。

此外，要符合租房人的利益。

改造完后租房的這些人就是剛才所說的第一代農(nóng)民工，一定要讓他們在城市里頭落腳，能讓他們維持生計，繼續(xù)打工，這樣第二、三產(chǎn)業(yè)才能低成本運行，這是我們的一個目標。

綜合上述兩個要點，政府需要通過政策上的激勵與制度上的設(shè)計，讓這些城中村通過一定的改善以后，變成城市保障房系統(tǒng)的一部分，讓這些房子的數(shù)量不但沒減少，還改善了居住環(huán)境。

我們要用一種廉價的辦法真正解決人家的問題，而不是改造完了漲房租，這就是失敗。

廈門當(dāng)時舉辦金磚會議時，想給城市一個好的面貌，所以讓很多人臨時暫住的外來務(wù)工者先回去。但他們后來不回來了，損失非常大。

人口是資源，你千萬別嫌棄人家。一個城市吸引了很多打工人是你成功的表現(xiàn)，城市規(guī)劃搞得好才有這個結(jié)果，搞得不好人也不來，城市房價也不上去。

房價高不是壞事，我們要做的不是給它打下來，而是要提供廉價的住房來滿足不同人的需要。因為房價上升，有人買不起房子，這個是政府要解決的問題。農(nóng)民工也是一樣，城中村也是一樣，有城中村是幸運，所以一定不能把這些人當(dāng)做城市的問題，而是要把這些人給安頓好，因為他們就是城市的礦。

城中村改造，中央這次提議是和保障房一起提的，先說“大力發(fā)展保障房”，緊接著第二句就是“加強城中村改造”。很多人說這兩個是各說各的，認為保障房是政府要干的，城中村是市場自發(fā)的，但其實這兩者就是一回事。

城中村就是保障房，如果解決好了，你就四兩撥千斤，能把保障問題一起解決。保障房和商品房的差距就是價格不一樣，保障的意思就是比市場價低。如果政府不補貼，它肯定和市場價一樣。

城中村為什么可以便宜？因為它沒有支付公共服務(wù)的成本。商品房里面，地價就是公共服務(wù)的成本，城中村并不涉及這部分。

這兩種類型的房子造價其實是相似的，勞動也沒變，水泥也沒變，鋼材也沒變。而這時候農(nóng)民工要是租在這個樓，雖然單價低，但租的人多了，是很賺錢的。這也是房東租金低的一個考量。

但如果把城中村拆得就剩幾棟，供需關(guān)系失調(diào)了，租金也會變高。這就是邊際問題，所以你一定不能給它量減下來。

另外，政府可以通過少量的改造，制定房價的基準。比如說我只改造原來計劃的1/10的房子，將原本用于剩下房子改造的資金去補貼改造了的那部分，讓價格漲不上來。只要價格維穩(wěn)且低于市場，它就是保障房。其余的房東只要敢漲價，政府就再增加份額。

總而言之，就是通過一個價格調(diào)整一大片房子的租金，用少量的錢控制一個市場。

城中村關(guān)鍵是要提供公共服務(wù)，解決公共服務(wù)的收入，優(yōu)化城市煤氣、消防、污水排放，村里組成一個居委會，達到小區(qū)標準，這能大大提升居住品質(zhì)。

我們城市規(guī)劃中有個詞叫紳士化（gentrification），就是原來很破很爛，但我住得起，結(jié)果現(xiàn)在一美化我住不起了，那意義何在？

這時候要通過一些定價機制或者供給的調(diào)整，最后讓雙方都得益。雖然不能變成商品房，但可以把它一定程度地合法化，確保租賃市場有充分的數(shù)量供給和足夠低的價格。我想這可能是我們下一步城中村改造的主要途徑。

問：按照您的觀察，之前哪個城市的城中村改造做得好一點？

趙燕菁：每個城市都有好有差的，怎么評價好壞是取決于你的改造背景。

現(xiàn)在改造成功的，有的是居民自己改了變得比以前好了，包括廈門也制定過一些政策，只要改造符合“五原”標準、產(chǎn)權(quán)不變，老城區(qū)的居民都不要政府出錢，就自發(fā)改造了。

日本的城市更新為什么很好？每家每戶的房子破了，自己改就完了。但中國有許多特殊情況，使得我們的城市更新會比較麻煩。我們國家在上世紀七八十年代建了大量的集體產(chǎn)權(quán)房，即一個屋檐下不是一戶人。這房子是大家公攤的，如果這一大堆人里面有一戶不想改，或者商量得不愉快，你整個樓就改不了。

另外我們國家在審批的路徑上面也存在問題，比如集體產(chǎn)權(quán)房里好幾個產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任無法認定，很多事一具體就改不了。每家每戶都有自己的想法，都想自己獲利更多，所以我覺得能不能通過一種中介幫助他們?nèi)ソ鉀Q這樣的困境。中介出面去辦產(chǎn)權(quán)、去申報、去找施工隊、找方案，住戶只要摁手印等待交房，這時候就很簡單了。

如果有一個中介替大家把所有事辦了，我覺得大家就愿意了，所以城中村改造不一定要政府花很多錢，給居民提供便利就好。政府把老百姓最麻煩的事解決了，自主更新就可以解決。