（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“規(guī)模增長已經(jīng)到了階段性的頂點(diǎn)?！闭猩躺呖诙驴偨?jīng)理蔣鐵峰在2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，招商蛇口追求有質(zhì)量的增長，從而在行業(yè)內(nèi)占有一定的江湖地位。

3月22日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年度業(yè)績報(bào)告。年報(bào)顯示，招商蛇口銷售業(yè)績較往年有了比較大提升，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%。

在此基礎(chǔ)之上，招商蛇口計(jì)劃2021年新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米，全年力爭實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3300億元。

此外，招商蛇口董事長許永軍將產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集中商業(yè)定位為公司成長性業(yè)務(wù)，并設(shè)立“雙百計(jì)劃”，計(jì)劃到2025年，招商蛇口運(yùn)營100個(gè)購物中心，持有營收100億元。

但在這些目標(biāo)背后，招商蛇口自身還有一些問題亟待解決，比如增收不增利、如何維持規(guī)模十強(qiáng)等。

利潤負(fù)增長

“誠然，因?yàn)榻晗迌r(jià)等因素的影響，行業(yè)內(nèi)增收不增利的情況普遍存在，但我們也深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場已經(jīng)從土地紅利時(shí)代進(jìn)入管理時(shí)代?！睂?duì)于增收不增利的問題，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，未來招商蛇口會(huì)加強(qiáng)操盤能力。

公告顯示，2020年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億，同比減少23.58%；基本每股收益1.46元，同比減少26.63%。

值得注意的是，這是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現(xiàn)利潤負(fù)增長。

對(duì)此，招商蛇口在公告中稱，由于公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長，但行業(yè)利潤率下滑和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降。

觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2020年，招商蛇口的主營業(yè)務(wù)分為社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營。因限價(jià)與結(jié)算結(jié)構(gòu)變化，招商蛇口的利潤負(fù)增長主要源于社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、計(jì)提的資產(chǎn)減值損失增加、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓減少等方面。

年報(bào)顯示，2020年，招商蛇口的社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營收入為1012.57萬元，同比增加19.75%，占總營收比重的78.12%。不過，毛利率卻有所下降。2020年，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營的毛利率為18.06%，同比下降6.14%。

園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營的毛利率雖然上升3.33%至35.22%，但僅占總營收比重的21.78%。數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營收入為282.3萬元，同比上升126.28%。

另一方面，招商蛇口2020年計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加了9.7億元，減少公司歸屬上市公司股東凈利潤21.84億元，對(duì)歸屬上市公司股東的凈利潤影響同比增加7.5億元。

對(duì)此，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，2017年公司聯(lián)合拿了不少地，也拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，從而計(jì)提了存貨跌價(jià)，未來是否還有計(jì)提減值，主要看市場變化。

合作拿地的增加，直接影響了少數(shù)股東的利益。據(jù)悉，2020年，少數(shù)股東損益占比同比提升12.6%至27.6%。

此外，上年同期轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生凈收益較2020年多25.1億元，也是造成凈利潤增速低于營收的原因之一。

需要注意的是，2020年，招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生凈收益并不少。年報(bào)期內(nèi)，招商蛇口共完成兩筆重大出售股權(quán)，貢獻(xiàn)了約41.46億元利潤，其中，將持有的深圳招盛閣100%股權(quán)及債權(quán)作價(jià)23.9億元轉(zhuǎn)讓給招平盛泰，將持有的明華海員100%股權(quán)及債權(quán)作價(jià)17.56億元轉(zhuǎn)讓給招平盛圓。

股價(jià)相比三年前已遭腰斬

作為曾經(jīng)的“招保萬金”四大巨頭之首，招商蛇口如今思考的卻是如何穩(wěn)定在房企前十強(qiáng)。

為了進(jìn)行更好的資產(chǎn)整合，2015年年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，成為現(xiàn)在的“招商蛇口”，由于豐厚的家底和資源，業(yè)內(nèi)將其稱為“超級(jí)航母”。

和預(yù)期的不一樣，由于“過于保守”和“業(yè)務(wù)整合”，招商蛇口并沒能好好消化其家底，全口徑銷售合約金額排名一度退到前十名開外。

直至2020年，招商蛇口才再次躋身銷售榜前十名之列。根據(jù)克而瑞公布的2020年中國房企銷售榜單顯示，招商蛇口全口徑銷售金額排名第10，較上年提升兩位，權(quán)益銷售金額排名第9，較上年提升3位。

2021年，招商蛇口將其年度銷售目標(biāo)設(shè)為3300億元。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，從2016年至今，公司銷售規(guī)模同比增長幅度均在25%以上。從銷售目標(biāo)來看，公司有意放慢銷售規(guī)模增長速度。

“招商蛇口全年可售貨值超5300億元，完成全年目標(biāo)并不難。不過，公司追求有質(zhì)量的增長，追求有利潤、有回款的銷售，不追求高杠桿的業(yè)績增長?！笔Y鐵峰說道。

58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，招商蛇口從負(fù)債水平來看表現(xiàn)較為穩(wěn)健，目前三條紅紅均未踩到。正因如此，其在土地市場上也開始表現(xiàn)激進(jìn)，2020年在上海虹口收獲一塊樓面價(jià)超過每平米8萬的地塊。

年報(bào)顯示，2020年全年，招商蛇口累計(jì)獲取土地98宗，新增土地面積687.98萬平，總計(jì)容建面1624.83萬平，權(quán)益面積1044.82萬平。

不僅是排名有所變動(dòng)，其股價(jià)相比三年前更是慘遭腰斬。

觀察者網(wǎng)了解到，2018年初，招商蛇口股價(jià)高位時(shí)報(bào)25.16元/股，此后一路下跌，截至2021年3月23日晚間收盤，招商蛇口報(bào)12.70元/股。

更值得一提的是，受業(yè)績銷售影響，招商蛇口開盤后高開低走，截至收盤僅上漲0.08%。

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